Podmiot zobowiązany do remontu balkonu lub tarasu

Nakaz usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego balkonu czy tarasu powinien być skierowany do wspólnoty mieszkaniowej. Organ II instancji uznał, że konieczny jest kapitalny remont obejmujący m.in. zerwanie warstw, osuszenie podłoża i wykonanie nowej nawierzchni. Sąd podkreślił, że balkon i taras stanowią elementy wspólne budynku, a nakazane prace mają na celu utrzymanie bezpieczeństwa wszystkich mieszkańców.

Tematyka: remont balkonu, remont tarasu, wspólnota mieszkaniowa, decyzja administracyjna, stan techniczny, obowiązek utrzymania, nakaz remontu, elementy wspólne budynku

Nakaz usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego balkonu czy tarasu powinien być skierowany do
wspólnoty mieszkaniowej. To na niej, a nie na właścicielu lokalu, ciąży obowiązek utrzymywania obiektu
w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego
właściwości użytkowych i sprawności technicznej.
Postępowanie administracyjne
M.R. spierał się ze Wspólnotą Mieszkaniową S. o to, na kim ciąży obowiązek remontu balkonu i tarasu,
przynależnych do jego mieszkania. W końcu właściciel zwrócił się do Powiatowego Inspektora Nadzoru
Budowlanego (dalej: PINB) o interwencję. Po przedstawieniu ekspertyz technicznych przez M.R. i Wspólnotę
Mieszkaniową S. oraz dokonaniu własnych ustaleń PINB uznał, że konieczny jest kapitalny remont. Nakazał
Wspólnocie Mieszkaniowej S. wykonanie robót budowlanych polegających m.in. na: zerwaniu wszystkich warstw,
osuszeniu podłoża, ułożeniu paraizolacji i izolacji przeciwwodnej oraz wykonaniu nowej nawierzchni.
W odwołaniu Wspólnota Mieszkaniowa S. nie kwestionowała złego stanu technicznego balkonu i tarasu. Twierdziła
jednak, że nieprawidłowości dotyczą jedynie ich wierzchnich części, zatem zobowiązanym do przeprowadzenia
i pokrycia kosztów prac powinien być M.R. Jednak Organ II instancji utrzymał decyzję PINB w mocy. Wyjaśnił, że
zgodnie z art. 61 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; dalej: PrBud) obowiązki
związane z utrzymaniem obiektów budowlanych obciążają właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Jednak
wyodrębniony lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym nie jest obiektem budowlanym, dlatego adresatem decyzji
nakazującej usunięcie nieprawidłowości może być jedynie wspólnota mieszkaniowa, a nie właściciel tego lokalu.
Organ II instancji podkreślił, że choć balkon i taras są wykorzystywane przez M.R., to stanowią także wspólne
elementy konstrukcyjne budynku. Ich nieodpowiedni stan techniczny wpływa na trwałość i bezpieczeństwo
użytkowania całego budynku, w szczególności jego zewnętrznych elementów konstrukcyjnych i lokali poniżej.
Jednocześnie Organ zaznaczył, że wszelkie spory dotyczące ustalenia winy za stan techniczny czy rozliczenia
kosztów związanych z usunięciem nieprawidłowości mogą być dochodzone wyłącznie na gruncie prawa cywilnego
przed sądem powszechnym.
Stanowisko WSA
WSA w Warszawie oddalił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej S. W uzasadnieniu wyjaśniono, że wbrew zarzutom
skargi dostrzeżone uchybienia nie dotyczą wyłącznie wierzchnich warstw balkonu i tarasu. Na poziomie paroizolacji
i warstwy spadkowej stwierdzono bowiem obecność wilgoci, co wymusza przeprowadzenie kapitalnego remontu
i wykonanie nowych warstw izolacji przeciwwodnej. WSA w Warszawie stwierdził, że warstwy zabezpieczające
i izolacyjne należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tylko balkonu, lecz także lokalu
znajdującego się pod stropodachem. Z akt sprawy wynika, że zły stan techniczny jest skutkiem kumulacji błędów
projektowych, wykonawczych oraz niewłaściwej eksploatacji. Nieprawidłowości te powodują nie tylko przyspieszoną
destrukcję balkonu i tarasu, lecz także ryzyko zawilgocenia i obniżenia trwałości budynku oraz wystąpienia korozji
biologicznej, niebezpiecznej dla zdrowia ludzi przebywających w budynku. Sąd wskazał, że nakazane prace w istocie
dotyczą elewacji zewnętrznej budynku, którego istotnym elementem są tarasy i balkony powiązane funkcjonalnie
z konstrukcją całego obiektu - stanowią więc jego element wspólny. Prace te służą nie tylko właścicielowi lokalu, ale
mają na celu utrzymanie w należytym stanie całego obiektu oraz wpływają na bezpieczeństwo wszystkich osób
znajdujących się w pobliżu. Zdaniem Sądu Organ prawidłowo nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych
nieprawidłowości na Wspólnotę Mieszkaniową S., jako właściciela całego obiektu i dysponenta części wspólnych
budynku.
Jakie elementy budynku stanowią nieruchomość wspólną?
NSA oddalił skargę kasacyjną, wskazując, że istotne znaczenie dla sprawy ma ustalenie, jakie elementy budynku
wielorodzinnego to części wspólne. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r.
poz. 1048) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do
użytku właścicieli lokali. Ustawodawca odwołuje się zatem do kryterium funkcjonalnego, przy czym pojęcie „użytku”
w rozumieniu tego przepisu ma szerszy zakres niż tylko możliwość korzystania z danej części budynku, powiązana
z jej dostępnością. W konsekwencji każda część budynku, której znaczenie wykracza poza sferę odrębnego
lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej. Częściami składowymi danego
lokalu są więc m.in.: wewnętrzna przestrzeń balkonu, wyodrębniona podłoga i posadzka, niestanowiące
elementu izolacji budynku. Natomiast element nieruchomości wspólnej stanowią zewnętrzne elementy
konstrukcyjne balkonu lub tarasu trwale połączone z bryłą budynku, m.in.: płyta balkonowa wraz z izolacją,
balustrada oraz elementy stanowiące fragmenty elewacji budynku. Taras dodatkowo pełni rolę dachu w budynku.

Adresat nakazu remontu balkonu lub tarasu
NSA wskazał, że adresatem decyzji wydanej w trybie art. 66 PrBud może być wyłącznie podmiot wskazany
w art. 61 PrBud, co oznacza konieczność ustalenia właściciela lub zarządcy obiektu i zakresu ich
obowiązków związanych z utrzymaniem obiektu w należytym stanie technicznym. Jeśli dotyczą one części
wspólnych nieruchomości, to ich adresatem jest wspólnota mieszkaniowa (zob. wyrok NSA z 28.3.2017 r., II
OSK 1928/15,
). To na niej ciąży obowiązek utrzymania części wspólnych budynku, obejmujący
zarówno ich modernizację, remonty i bieżącą konserwację, jak i estetykę. NSA podkreślił, że art. 66 PrBud nie
wyklucza nakazania wspólnocie mieszkaniowej wykonania określonych czynności również w wyodrębnionym lokalu,
jeśli jego niewłaściwy stan techniczny oddziałuje na cały obiekt budowlany, a nakazane czynności mają na celu
utrzymanie w należytym stanie całego obiektu. Jednocześnie wyjaśniono, że nałożenie na określony podmiot
obowiązku w trybie art. 66 PrBud nie przesądza, kogo będą obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego
do właściwego stanu. Kwestia ewentualnych rozliczeń nie została rozstrzygnięta w drodze decyzji administracyjnej
i należy do właściwości sądu cywilnego.
NSA uznał, że w tej sprawie zakres nakazanych robót budowlanych dotyczy w zasadniczym elemencie właśnie
części wspólnych nieruchomości, chodzi bowiem o zerwanie wszystkich warstw balkonu i tarasu, w tym
zabezpieczających i izolacyjnych, a także wymianę barierek, czyli elementów powiązanych funkcjonalnie
z konstrukcją całego obiektu. Przeprowadzenie kapitalnego remontu jest niezbędne z uwagi na zapewnienie trwałości
budynku jako całości i bezpieczeństwa jego użytkowników. Dlatego NSA uznał, że Organ nadzoru budowlanego
prawidłowo nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonu i tarasu na
Wspólnotę Mieszkaniową S.
Wyrok NSA z 28.9.2022 r., II OSK 1549/20,

NSA wskazał, że adresatem decyzji nakazującej remont balkonu lub tarasu jest wspólnota mieszkaniowa, jako właściciel całego obiektu. Nakazane prace mają na celu utrzymanie w należytym stanie całego budynku i wpływają na bezpieczeństwo wszystkich osób. NSA uznał, że Organ nadzoru budowlanego prawidłowo nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na właściwy podmiot.