Jak dowodzić posiadania nieruchomości warszawskiej?

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że posiadanie gruntu w Warszawie może być wywodzone z różnych faktycznych działań, takich jak złożenie wniosku o przyznanie prawa własności czasowej. Postępowanie przed Komisją do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich oraz przed WSA w Warszawie wykazało różne interpretacje dotyczące wymogów posiadania gruntu. Stanowisko NSA potwierdza możliwość dowodzenia posiadania nieruchomości warszawskiej na różne sposoby, niekoniecznie poprzez faktyczne władanie.

Tematyka: posiadanie nieruchomości, grunty warszawskie, reprywatyzacja, Naczelny Sąd Administracyjny, WłUżGruntWawaD

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że posiadanie gruntu przez osobę uprawnioną, o której stanowi art. 7
dekretu z 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. z 1945 r. poz.
279; dalej: WłUżGruntWawaD) w ust. 1., mogło być wywodzone np. z faktu określonego zadysponowania
danym gruntem, w tym złożenia wniosku o przyznanie prawa własności czasowej.
Postępowanie przed Komisją
Komisja do spraw reprywatyzacji nieruchomości warszawskich uchyliła decyzję Prezydenta m.st. Warszawy
w sprawie jednej z nieruchomości i przekazała mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. Jak ustalono,
przedwojennymi właścicielami działki byli w połowie C.S. oraz małżonkowie S.S. i M.S. w równych częściach
w drugiej połowie. Gmina m.st. Warszawy objęła ten grunt w posiadanie 19.4.1948 r., a 4 miesiące później J.S.,
w imieniu własnym i z upoważnienia M.S., złożył wniosek o przyznanie prawa własności czasowej do nieruchomości.
W 2014 r. Prezydent m.st. Warszawy ustanowił prawo użytkowania wieczystego na 99 lat do niezabudowanego
gruntu na rzecz kilkorga spadkobierców dawnych właścicieli i ustalił czynsz symboliczny w wysokości 53 zł.
Komisja uznała, że decyzja ta została wydana z naruszeniem art. 7 WłUżGruntWawaD (a dokładnie - jego ust. 1.).
Zgodnie z tym przepisem dotychczasowy właściciel gruntu, prawni następcy właściciela, będący w posiadaniu gruntu,
lub osoby prawa jego reprezentujące, a jeżeli chodzi o grunty oddane na podstawie obowiązujących przepisów
w zarząd i użytkowanie - użytkownicy gruntu, mogą w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez
gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy
z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną. W ocenie Komisji wymóg posiadania,
o którym mowa w tym przepisie, odnosi się zarówno do następców prawnych byłego właściciela gruntu, jak i do niego
samego. Wolą prawodawcy było bowiem przyznanie roszczenia restytucyjnego tylko tym wnioskodawcom, którzy
pomimo przejścia własności gruntu na podmiot publiczny zachowali nad nim faktyczne władztwo. Komisja stwierdziła,
że Prezydent m.st. Warszawy nie przedstawił w uzasadnieniu decyzji okoliczności, na podstawie których uznał, iż
doszło do spełnienia przesłanki posiadania gruntu przez byłych właścicieli. A tylko wykazanie tej przesłanki
umożliwiało rozpoznanie wniosku i przyznanie prawa użytkowania wieczystego.
Postępowanie przed WSA
Na skutek skargi Prezydenta m.st. Warszawy WSA w Warszawie uchylił decyzję Komisji. W uzasadnieniu wyroku
wskazano, że właściciel nieruchomości mógł udowodnić swe prawa w postępowaniu dekretowym przez złożenie
dokumentu z księgi hipotecznej. Regulacje WłUżGruntWawaD nie odbierały mu przy tym posiadania nieruchomości,
bo objęcie gruntu warszawskiego w posiadanie przez Gminę m.st. Warszawy miało charakter tylko formalny,
a obowiązujące prawo przewidywało domniemanie prawne, że osoba posiada rzecz jako jej samoistny posiadacz.
Inna była jednak sytuacja następców prawnych właściciela, którzy nie mogli już ujawnić swych praw własnościowych
do nieruchomości, ujawnionej w księdze hipotecznej po wejściu w życie WłUżGruntWawaD. W ocenie Sądu
szczególna powojenna sytuacja Warszawy uzasadniała wprowadzenie dwustopniowego trybu ustanowienia prawa
zabudowy. Postępowanie administracyjne miało bowiem wyjaśnić, czy istnieje osoba legitymowana do nabycia tego
prawa, a jeżeli tak, to czy planistyczne przeznaczenie gruntu pozwoli na ustanowienie tego prawa na rzecz tego
podmiotu poprzez zawarcie w późniejszym czasie stosownej umowy. W związku z tym na etapie administracyjnym
sprawy nie mogła być rozpatrywana przesłanka posiadania, rozumiana w sensie cywilistycznym. W konsekwencji
uwzględnienie przez Organ gminy w postępowaniu administracyjnym wniosku o przyznanie prawa zabudowy czy
wieczystej dzierżawy nie było determinowane wykazaniem faktycznego władania gruntem.
Stanowisko NSA
NSA oddalił skargę kasacyjną, uznając, że zaskarżony wyrok pomimo częściowo wadliwego uzasadnienia
odpowiada prawu. Do uchwalenia WłUżGruntWawaD doszło w realiach ściśle związanych z II Wojną Światową,
której skutki doprowadziły do całkowitego zniszczenia Warszawy. Celem WłUżGruntWawaD było doprowadzenie do
szybkiej i sprawnej odbudowy stolicy. W takich okolicznościach trudno przyjmować, aby prawodawca wprowadzał
skomplikowane, rygorystyczne procedury, zwłaszcza że część wniosków dekretowych pochodziła od osób, które na
skutek zniszczenia miasta musiały tymczasowo osiedlić się poza Warszawą, albo wnioski takie dotyczyły gruntów
niezabudowanych.
NSA podkreślił, że obejmowanie przez gminę m.st. Warszawy gruntu w posiadanie miało charakter jedynie
formalny i nie musiało polegać na faktycznym korzystaniu. Z uwagi na brak definicji pojęcia „posiadania” na
potrzeby WłUżGruntWawaD, konieczne jest wykładanie go w odniesieniu do art. 7 WłUżGruntWawaD (ust. 1.)
w sposób jednolity, zarówno w stosunku do beneficjenta wniosku dekretowego, jak i w stosunku do Gminy

m.st. Warszawy. W konsekwencji nie do przyjęcia jest stanowisko Komisji, która stwierdziła, że składając wniosek
dekretowy, wnioskodawca musiał sprawować nad danym gruntem władztwo faktyczne.
NSA nie podzielił jednak stanowiska Sądu I instancji, różnicującego procedury w sprawach dekretowych w zależności
od tego, czy wniosek dekretowy został złożony przez byłego właściciela gruntu, czy też przez jego następców
prawnych. Warunek „posiadania” nieruchomości, o którym mowa w art. 7 WłUżGruntWawaD (ust. 1.),
powinien dotyczyć zarówno następców prawnych byłych właścicieli nieruchomości, jak i samych
dotychczasowych „przeddekretowych” właścicieli. Nie można twierdzić, że uprawnieni do złożenia wniosku
dekretowego musieli zawsze wykazywać się faktycznym władaniem danym gruntem. Odwołując się do
regulacji prawnej zawartej w Kodeksie Napoleona, wskazano, że już w dacie wejścia w życie WłUżGruntWawaD
prawodawca dopuszczał istnienie sytuacji, w której dana osoba, mimo iż osobiście nie korzystała z danej rzeczy,
mogła być uznawana za jej posiadacza.
W konsekwencji NSA stwierdził, że nie ma uzasadnionych przeszkód prawnych, aby posiadanie gruntu przez
osobę uprawnioną, o której mowa w art. 7 WłUżGruntWawaD (jego ust. 1.), mogło być wywodzone np. z faktu
określonego zadysponowania danym gruntem. Takim zaś zadysponowaniem mogło być złożenie wniosku
o przyznanie prawa własności czasowej. Jak wyjaśniono, dla oceny normatywnego zakresu pojęcia „posiadania”,
użytego w omawianym przepisie, bez znaczenia pozostają późniejsze akty prawne, które wprawdzie nawiązują do
jego regulacji prawnych, ale ani ich nie zmieniają, ani ich nie precyzują. Skoro w rozpoznawanej sprawie wniosek
o ustanowienie prawa własności czasowej do nieruchomości został złożony przez jej współwłaścicieli w terminie
określonym przez art. 7 WłUżGruntWawaD (ust. 1.), a jednocześnie nie musieli oni wykazywać się faktycznym
władaniem danym gruntem, to nie można było przyjąć, że decyzja reprywatyzacyjna została w tym przypadku
wydana pomimo nieustalenia posiadania nieruchomości warszawskiej przez dotychczasowego właściciela.
Wyrok NSA z 12.10.2022 r., I OSK 3189/19,

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną, podtrzymując możliwość dowodzenia posiadania nieruchomości warszawskiej na podstawie złożenia wniosku o przyznanie prawa własności czasowej. Decyzje organów administracyjnych i sądowych w tej sprawie pokazują, że interpretacja wymogów posiadania gruntu w Warszawie może być różna i prowadzić do sprzeczności. Wyrok NSA potwierdza elastyczność w dowodzeniu posiadania nieruchomości w kontekście reprywatyzacji w Warszawie.