Następca prawny inwestora może być adresatem nakazu doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, decyzja nakazująca demontaż nośnika reklamowego może być nałożona nie tylko na inwestora, ale również na jego następcę prawnego. Przeprowadzono analizę sytuacji, w której sporna konstrukcja reklamowa była niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co uniemożliwiało jej legalizację. W rezultacie, firma "C." sp. z o.o. została obowiązana do usunięcia nośnika reklamowego zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Tematyka: Naczelny Sąd Administracyjny, demontaż nośnika reklamowego, inwestor, prawo budowlane, plan zagospodarowania przestrzennego, "C." sp. z o.o., następca prawny, decyzja administracyjna

Zgodnie z art. 52 ust. 1 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; dalej: PrBud),
decyzja wydana w trybie art. 50-51 PrBud19, może być nałożona na inwestora, jak również na jego następcę
prawnego w rozumieniu art. 30 § 4 KPA – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny.
Stan faktyczny
Z uwagi na problemy z ustaleniem właściciela konstrukcji reklamowej organy kilkakrotnie orzekały w sprawie nakazu
demontażu nośnika reklamowego w postaci podświetlanej płachty winylowej z nadrukiem zamocowanej na elewacji
budynku. Realizację baneru reklamowego zakwalifikowano jako roboty budowlane niewymagające uzyskania
pozwolenia na budowę, o których mowa w art. 29 ust 2 pkt 6 PrBud. Roboty te wymagały jedynie zgłoszenia
organowi administracji architektoniczno-budowlanej, jednak nie odnaleziono dokumentów świadczących o legalności
nośnika reklamowego. Równocześnie stwierdzono, że jest on sprzeczny z obowiązującym miejscowym planem
zagospodarowania przestrzennego, który ogranicza wielkość nośników reklamowych na budynkach i budowlach
reklam do formatu nie większego 3m 2 lub reklam o formie ażurowej świetlnej. Sporna konstrukcja ma powierzchnię
ekspozycyjną ok. 30 m2, co wyklucza przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego. Ostatecznie stwierdzono, że
jej właścicielem jest „C.” sp. z o.o. na podstawie umowy przeniesienia praw zawartej z „E.” sp. z o.o. W rezultacie to
„C.” sp. z o.o. nakazano demontaż nośnika reklamowego na podstawie art. art. 51 ust. 1 pkt 1 PrBud.
Niezgodność z planem miejscowym wyklucza legalizację obiektu
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę „C.” sp. z o.o. Jak wyjaśniono w uzasadnieniu wyroku,
nakaz rozbiórki lub doprowadzenie do stanu poprzedniego jest rozwiązaniem ostatecznym, które stosuje się gdy
nawet wykonanie dodatkowych czynności nie umożliwi doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.
W ustalonym stanie faktycznym dokonano montażu urządzenia reklamowego bez zgłoszenia a wykazana przez
organ niezgodność inwestycji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
uniemożliwiała jej legalizację. Sąd zaznaczył, że ocena, czy sporne roboty zostały wykonane w warunkach, o których
mowa w art. 50 ust. 1 PrBud dokonywana jest na podstawie stanu faktycznego i prawnego obowiązującego na dzień
wykonania tych robót, natomiast możliwość legalizacji związana jest z aktualnie obowiązującymi przepisami, w tym
przypadku miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Adresat nakazu rozbiórki
Sąd uznał, że wbrew zarzutom skargi, adresat decyzji został prawidłowo wskazany. Wynikający z treści decyzji fakt,
że budynek jako obiekt budowlany ma zostać przywrócony do stanu poprzedniego, poprzez demontaż znajdującego
się na nim nośnika reklamowego nie oznacza, że adresatem decyzji ma być właściciel budynku. Konstrukcja
reklamowa nie jest częścią składową budynku i co za tym idzie nie należy do właściciela tej nieruchomości. „C.” sp.
z o.o. ma umowę z właścicielem budynku oraz odrębne prawo własności do urządzenia reklamowego. Zgodnie z art.
52 PrBud inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności
nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 51 PrBud. W orzecznictwie wskazuje się, że w pierwszej kolejności
nakaz rozbiórki powinien być adresowany do inwestora, przy czym dotyczy to takiego inwestora, który w dacie
orzekania legitymuje się tytułem prawnym do obiektu. Adresatem decyzji nie mogła być zatem „E.” sp. z o.o., bowiem
nie posiada ona już takich uprawnień do władania obiektem budowlanym, które pozwoliłyby jej na wykonanie nakazu
(zob. wyrok NSA z 6.3.2008 r., II OSK 158/07,
). Bez znaczenia dla sprawy pozostaje okoliczność, że „C.” sp.
z o.o. nie była inwestorem i nie montowała spornego urządzenia reklamowego. W uzasadnieniu wyroku wskazano,
że za prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane uznaje również tytuł prawny wynikający ze
stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Wybór adresata
decyzji z art. 52 PrBud jest uzależniony jest od możliwości realizacji przez dany podmiot nałożonych na niego
obowiązków.
NSA - adresatem decyzji może być następca prawny inwestora
„C.” sp. z o.o. w skardze kasacyjnej przekonywała, że organy nie mogły zobowiązać jej do doprowadzenia budynku
do stanu poprzedniego gdyż nie jest inwestorem, właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego. Skarżąca nie
wykonywała robót budowlanych polegających na instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, które wymagają
zgłoszenia, zatem organy w dalszym ciągu nie ustaliły prawidłowo strony postępowania administracyjnego.
Naczelny Sąd Administracyjny utrzymał zaskarżony wyrok w mocy uznając, że skarżąca prawidłowo został uznana
za adresata decyzji nakazującej demontaż nośnika reklamowego. W myśl treści przepisów w stanie prawnym

właściwym dla tej sprawy, instalacja nośnika reklamowego wymagała zgłoszenia organowi administracji
architektoniczno-budowlanej, a z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że inwestor zaniechał
wykonania tego obowiązku. W rezultacie organy zasadnie uznały montaż tego urządzenia za dokonany samowolnie.
Prawidłowe było też stwierdzenie, że jego legalizacja nie jest możliwa z uwagi na niezgodność z ustaleniami
obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Nie ma znaczenia, że „C.” sp. z o.o. nie wykonywała żadnych robót budowlanych związanych z instalacją
konstrukcji reklamowej i nie była inwestorem, gdyż po zainstalowaniu baneru, dokonano przeniesienia praw
do tego nośnika reklamowego. Zgodnie z art. 30 § 4 KPA w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub
dziedzicznych w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania na miejsce dotychczasowej
strony wstępują jej następcy prawni. Jak ustalono „C.” sp. z o.o. jest następcą prawnym inwestora
i właścicielem spornej konstrukcji. Skoro decyzja wydana w trybie art. 50-51 PrBud, stosownie do art. 52 ust.
1 PrBud, może być nałożona na inwestora, to tym samem może być nałożona na następcę prawnego
inwestora, jakim w rozumieniu art. 30 § 4 KPA, jest „C.” sp. z o.o.
Wyrok NSA z 15.12.2022 r., II OSK 2137/21,

Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że decyzja nakazująca demontaż obiektu może być skierowana także do następcy prawnego inwestora. Sąd uznał, że firma "C." sp. z o.o. jako następca prawnego inwestora może ponosić konsekwencje braku zgodności inwestycji z przepisami prawa budowlanego, mimo braku bezpośredniego zaangażowania w montaż spornego urządzenia reklamowego.