Prawo odkupu i prawo pierwokupu gmin w ustawie o kooperatywach mieszkaniowych

Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych wprowadziła istotne zmiany dotyczące prawa odkupu i prawa pierwokupu nieruchomości gminnych. Prawo odkupu wymaga spełnienia określonych warunków i jest terminowe, natomiast prawo pierwokupu przysługuje gminie nawet przez 20 lat od zbycia nieruchomości. Różnice między odkupem a pierwokupem zostały precyzyjnie opisane, a także wskazano konsekwencje nieprzestrzegania tych praw. Ustawa ma na celu ochronę interesów gminy oraz zapobieganie nadużyciom przy zbywaniu nieruchomości komunalnych.

Tematyka: kooperatywy mieszkaniowe, prawo odkupu, prawo pierwokupu, nieruchomości komunalne, gmina, ustawa, zbywanie nieruchomości, inwestycje mieszkaniowe, księga wieczysta, konsekwencje prawne

1.3.2023 r. weszła w życie ustawa z 4.11.2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania
nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji
mieszkaniowych (Dz.U. z 2023 r. poz. 28; dalej: KooperatMieszkU). Przewiduje one szereg regulacji ważnych
dla gmin, związanych z gospodarowaniem nieruchomościami komunalnymi. Poniżej ogólnie omówiono
prawo odkupu i prawo pierwokupu, funkcjonujące na podstawie przepisów tej ustawy.
Prawo odkupu
Sprzedaż nieruchomości gminnych na rzecz realizacji celów ustawy, tj. zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych
członków kooperatywy, względnie ich dzieci i osób z nimi zamieszkujących, musi wiązać się z wprowadzeniem
określonych instrumentów kontroli prawnej.
Ustawa wprowadza odrębną podstawę ustawowego prawa odkupu nieruchomości. Warunki wykonania tego
prawa rada gminy musi obowiązkowo określić w uchwale o zbyciu nieruchomości. Zbycie nieruchomości musi
nastąpić z zastrzeżeniem prawa odkupu. Przepisy ustawy zdecydowanie poszerzają katalog sytuacji, w których
powstaje ustawowe prawo odkupu sprzedawanej nieruchomości gminnej.
Umowa sprzedaży nieruchomości wskazuje, że wykonanie przez gminę prawa odkupu może nastąpić
w następujących przypadkach:
1. Niewykorzystania tej nieruchomości do realizacji inwestycji mieszkaniowej albo niezakończenia inwestycji
mieszkaniowej realizowanej z wykorzystaniem tej nieruchomości;
2. Objęcia inwestycją mieszkaniową, zrealizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości większej łącznej liczby
lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w których nie wyodrębniono lokalu, niż
wskazana w umowie sprzedaży nieruchomości;
3. Niespełnienia innych wymagań określonych przez radę gminy.
Treść prawa odkupu wynika m.in. z art. 594 § 1 KC, zgodnie z którym z chwilą wykonania prawa odkupu kupujący
obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów
sprzedaży oraz za zwrotem nakładów. Zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się
kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.
Określenie terminu na wykonanie prawa odkupu to obowiązek przypisany radzie gminy – jako jeden z warunków
zbycia nieruchomości w uchwale o zbyciu, jednakże warunki te muszą być zgodne z regulacjami KC. Zgodnie
z przepisem art. 593 § 1 KC prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący lat 5. Termin dłuższy
ulega skróceniu do 5 lat. Rada gminy może zatem ustalić termin wykonania prawa odkupu przez gminę
maksymalnie na 5 lat. Bieg tego terminu rozpoczyna się od dnia następującego po dniu upływu terminu
zakończenia inwestycji mieszkaniowej, określonego w umowie zawieranej na podstawie ustawy.
Należy podkreślić, że mowa sprzedaży nieruchomości na podstawie ustawy może wskazywać, że prawo odkupu
przysługuje gminie również w stosunku do udziału w zbywanej nieruchomości lub nieruchomości wydzielonej ze
zbywanej nieruchomości.
Dodatkowo ustawa wskazuje, że prawo odkupu ujawniane jest w księdze wieczystej.
Prawo pierwokupu
Ustawa określa także zasady wykonania pierwokupu nieruchomości przez gminę. W okresie 20 lat od dnia zbycia
nieruchomości przysługuje gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży tej nieruchomości, lokalu, lub budynku
mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową zrealizowaną
z wykorzystaniem tej nieruchomości. W przypadku wykonywania prawa pierwokupu cena sprzedaży ulega
pomniejszeniu o kwotę stanowiącą równowartość niespłaconej części ceny nieruchomości przypadającej na
sprzedawcę.
Regulacji dotyczących prawa pierwokupu nie stosuje się w przypadku przenoszenia własności lokalu mieszkalnego
albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo z którym spółdzielnia mieszkaniowa zawarła umowę
o budowę lokalu.
Prawo pierwokupu przysługuje gminie również w stosunku do udziału w zbywanej nieruchomości lub nieruchomości
wydzielonej ze zbywanej nieruchomości.
Prawo pierwokupu, tak jak prawo odkupu, ujawnia się w księdze wieczystej.
Pierwokup wynikający z ustawy to typowy pierwokup ustawowy, z konsekwencjami przewidzianymi art. 599 § 1 KC,
z którego wynika, że jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo,
albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy
sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Dalej przepis art. 599
§ 2 KC stanowi, że jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu
terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Odkup a pierwokup
Prawo odkupu stanowi prawo akcesoryjne w stosunku do umowy sprzedaży, podczas gdy prawo pierwokupu może
zostać zastrzeżone niezależnie od umowy sprzedaży. Ponadto prawo odkupu jest prawem terminowym, natomiast
prawo pierwokupu nie jest ograniczone ustawowym terminem. Wykonanie prawa odkupu uzależnione jest od decyzji
uprawnionego, a możliwość wykonania prawa pierwokupu zależy od zawarcia przez zobowiązanego warunkowej
umowy sprzedaży z osobą trzecią (M. Załucki, w: Załucki, Komentarz KC, 2023).
Z uzasadnienia projektu ustawy
Przywołane przepisy (wraz z przepisami powiązanymi, jak przepis wprowadzający możliwość wykonania prawa
odkupu z tytułu objęcia inwestycją większej niż wskazana w umowie zbycia nieruchomości gminnej liczby
lokali/budynków, czy przepis wyłączający w takim przypadku możliwość zastosowania bonifikaty) skutkują
ograniczeniem liczby lokali/budynków bez wyodrębnionego lokalu do potrzeb wynikających ze współpracy w ramach
grupy (na etapie ubiegania się o nieruchomość) oraz ze współpracy z gminą. Innymi słowy mają na celu ograniczenie
ryzyka wykorzystania nieruchomości nabywanej od gminy do tworzenia większego zasobu mieszkaniowego niż
wynika to z własnych potrzeb mieszkaniowych członków grupy, a zatem np. tworzenia dodatkowego zasobu
mieszkaniowego z przeznaczeniem na cele komercyjne (przy zastrzeżeniu, że gminie przysługuje prawo pierwokupu
lokalu/budynku bez wyodrębnionego lokalu w przypadku przeznaczenia go do zbycia).
Biorąc pod uwagę fakt, że projektowane przepisy określają korzystne warunki nabywania nieruchomości z gminnego
zasobu nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych, w celu ochrony interesów gminy wprowadzono
ponadto przepis uprawniający ją do korzystania, w okresie 20 lat od zbycia nieruchomości, z prawa pierwokupu,
w przypadku gdy nieruchomość ta bądź lokal lub budynek, objęte inwestycją realizowaną przez członków
kooperatywy albo spółdzielnię mieszkaniową, zostaną przeznaczone do sprzedaży (art. 27 KooperatMieszkU).

Przepisy regulujące prawa odkupu i pierwokupu mają istotne znaczenie dla gospodarki nieruchomościami komunalnymi. Ustawowe uregulowania mają na celu zapewnienie transparentności procesu zbywania nieruchomości oraz ochronę interesów gminy. Pamiętajmy, że prawo odkupu i pierwokupu muszą być ścisłe przestrzegane, aby uniknąć sporów i zagrożeń dla stabilności rynku nieruchomości.