Kooperatywy mieszkaniowe – ważne przepisy także dla gmin

Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości wprowadza nowe możliwości dla współdziałania członków kooperatyw w celu realizacji inwestycji mieszkaniowych. Przepisy ustawy mają na celu wspieranie rozwoju spółdzielczości mieszkaniowej i angażowanie przyszłych mieszkańców w proces decyzyjny dotyczący inwestycji mieszkaniowych.

Tematyka: kooperatywy mieszkaniowe, gminy, inwestycje mieszkaniowe, spółdzielczość mieszkaniowa, zbywanie nieruchomości, bonifikata, cel publiczny, rozłożenie ceny, przetarg pisemny ograniczony

1.3.2023 r. weszła w życie ustawa z 4.11.2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania
nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji
mieszkaniowych (Dz.U. z 2022 r. poz. 28; dalej: KooperatMieszkU).
Założenia ustawy
Jak czytamy w uzasadnieniu do ustawy, projekt ustawy stanowi propozycję regulacji na rzecz wzbogacenia zbioru
możliwych sposobów zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych o formułę kooperatywy mieszkaniowej. Dodatkowo
stanowi realizację założenia, zawartego w Narodowym Programie Mieszkaniowym, który łączy tego typu działania
z rozwojem szeroko pojętej oddolnej spółdzielczości mieszkaniowej. Tym, co wyróżnia budynki mieszkalne
realizowane przez osoby działające w formule kooperatywy mieszkaniowej, jest inicjowanie procesu
inwestycyjnego przez grupę przyszłych mieszkańców. Osoby te biorą również czynny udział w procesach
decyzyjnych w ramach projektowania i realizacji inwestycji mieszkaniowej.
Ustawa określa zasady odnoszące się do dwóch opisanych w niej obszarów zagadnień, tj.:
1. Współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz
2. Zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji
mieszkaniowych.
Bardzo duża rola w realizacji założeń ustawy przypada gminom. Zasady zbywania nieruchomości należących do
gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych zostały zawarte w Rozdziale 3
ustawy. Jednocześnie stanowi on zasadniczą część ustawy.
Rola gmin
Model wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych został oparty własnie na gminach – nie tylko poprzez
dostarczanie nieruchomości gruntowych pod zabudowę, lecz także w zakresie systemu udzielania bonifikat w cenie
nieruchomości oraz rozkładania zapłaty ceny na raty.
Przepisy ustawy w tym zakresie stanowią modyfikację przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; dalej: GospNierU), związanych z gospodarowaniem
nieruchomościami gminnymi.
Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że dotychczasowy brak regulacji dotyczących formuły kooperatywy
mieszkaniowej zniechęcał samorządy gminne do wspierania tego typu działań, jak to ma miejsce w krajach
zachodnioeuropejskich. Zdefiniowanie formuły i zasad, na których mogą współdziałać członkowie kooperatywy,
pozwoli gminom na popieranie tego typu inicjatyw, zaś najwłaściwszym instrumentem w tym zakresie jest oferowanie
członkom kooperatywy odpowiednich nieruchomości gruntowych. Doświadczenia w praktyce obrotu wskazują, że
polskie samorządy angażują się w popieranie niestandardowych inicjatyw mieszkaniowych dopiero po
stworzeniu niezbędnej podstawy regulacyjnej.
Założenia ustawy są zgodne z zadaniami gminy, które określa art. 24 ust. 2 GospNierU, a który stanowi, że na cele
rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa
mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację
innych celów publicznych, mogą być wykorzystywane gminne zasoby nieruchomości.
Grant dla gmin
Gminy, które zbywają nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji
mieszkaniowych z bonifikatą, będą mogły ubiegać się o grant na przedsięwzięcia infrastrukturalne, udzielany na
podstawie przepisów ustawy z 8.12.2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych (t.j.
Dz.U. z 2022 r. poz. 377). Wskazuje na to art. 33 KooperatMieszkU.
Uchwała o zbyciu nieruchomości
Art. 12 ust. 1 KooperatMieszkU zawiera podstawę dla podjęcia przed radnych gminnych uchwały o zbyciu
nieruchomości. Przepis wskazuje, że w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych rada gminy może podjąć
uchwałę o zbyciu nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości wyłącznie członkom

kooperatyw mieszkaniowych działających na podstawie umów określających zasady współdziałania
członków kooperatywy mieszkaniowej oraz spółdzielniom mieszkaniowym.
Tryb zbycia nieruchomości przez gminę dla realizacji celów ustawy został określony przez ustawodawcę. Jednakże
w dalszym ciągu to gmina decyduje, w jaki sposób ma zostać zbyta nieruchomość, której jest właścicielem, aby
zrealizowane zostały zasady racjonalnej gospodarki zasobami gminy i chronione były interesy wspólnoty
samorządowej. Gminy zbywają grunty na rzecz członków kooperatyw lub spółdzielni w ustawowo określonym celu.
Co do zasady będą to zatem nieruchomości przeznaczone na cele wyłącznie mieszkaniowe, co może wynikać np.
z ustaleń planu miejscowego.
Przepisy ustawy precyzyjnie wskazują na treść uchwały o zbyciu nieruchomości.
Alternatywne rozliczenie ceny
Rada gminy może wyrazić zgodę na zaliczenie na poczet ceny nieruchomości:
1. Ceny lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie wyodrębniono lokalu,
objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości, przeznaczonych do
sprzedaży gminie;
2. Należności z tytułu najmu gminie lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie
wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową realizowaną z wykorzystaniem tej nieruchomości.
Rada gminy może także postanowić w uchwale o rozłożeniu ceny nieruchomości na raty. Okres spłaty rat nie może
być krótszy niż 5 lat i dłuższy niż 20 lat, licząc od dnia zbycia nieruchomości.
Przetarg pisemny ograniczony
Zbycie nieruchomości należącej do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji
mieszkaniowej następuje w drodze sprzedaży w formie przetargu pisemnego ograniczonego. Tu ustawodawca
jednoznacznie określił tryb zbycia nieruchomości.
W przetargu oferty mogą składać wyłącznie członkowie kooperatyw mieszkaniowych oraz spółdzielnie mieszkaniowe.
Warunkiem przystąpienia do przetargu w przypadku członków kooperatywy mieszkaniowej jest spełnienie
łącznie następujących przesłanek:
1. Członkowie kooperatywy mieszkaniowej, składając ofertę, działają na podstawie umowy określającej zasady
współdziałania członków tej kooperatywy mieszkaniowej;
2. Żadna ze stron umowy określającej zasady współdziałania członków tej kooperatywy mieszkaniowej nie jest
właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości nabytej w ramach inwestycji mieszkaniowej, realizowanej
przez członków tej kooperatywy mieszkaniowej.
Bonifikata
O bonifikacie stanowi art. 23 KooperatMieszkU. W przypadku wyrażenia przez radę gminy zgody na udzielenie
bonifikaty pierwszy właściciel lokalu mieszkalnego albo budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym nie
wyodrębniono lokalu, objętych inwestycją mieszkaniową zrealizowaną z wykorzystaniem nieruchomości, której
dotyczy ta zgoda, może wystąpić do organu wykonawczego gminy z wnioskiem o udzielenie bonifikaty po
upływie co najmniej 2/3 okresu spłaty ceny tej nieruchomości i spłacie co najmniej 2/3 ceny nieruchomości
przypadającej na właściciela tego lokalu albo budynku.

Wprowadzone przepisy stwarzają nowe perspektywy dla gmin, które mogą aktywnie wspierać inicjatywy mieszkaniowe, oferując nieruchomości gruntowe, udzielając bonifikat w cenie nieruchomości oraz umożliwiając rozłożenie zapłaty na raty. Dzięki ustawie gminy mogą skuteczniej realizować cele rozwojowe i inwestycyjne, zwiększając atrakcyjność oferty mieszkaniowej dla mieszkańców.