Wymogi uchwały podejmowanej na podstawie specustawy mieszkaniowej

Podjęcie uchwały w sprawie zgody na lokalizację inwestycji mieszkaniowej wymaga uwzględnienia stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeb rozwoju, wynikających z studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Brak precyzyjnych przepisów w InwestMieszkU nakazujących szczegółowe analizy, co do stanu zaspokojenia tych potrzeb.

Tematyka: uchwała, lokalizacja inwestycji mieszkaniowej, InwestMieszkU, studium uwarunkowań, potrzeby mieszkaniowe, rozwój gminy, stanowisko organu, analiza danych, naruszenie prawa, zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, postanowienia studium, koncepcja urbanistyczno-architektoniczna

P odejmując uchwałę w sprawie zgody na lokalizację inwestycji mieszkaniowej, rada gminy powinna „brać
pod uwagę” stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju
gminy, wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
W ustawie z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz
inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538; dalej: InwestMieszkU) brak jest przepisów, które
obligowałyby radę gminy do podejmowania w tym przypadku szczegółowych analiz czy badań dotyczących
tego, jaki jest np. stan zaspokojenia „potrzeb mieszkaniowych”.
Stan faktyczny
WSA w Poznaniu oddalił skargę prywatnych inwestorów na uchwałę Rady Miejskiej w Wągrowcu z 30.8.2022 r., Nr
LVI/355/2022, w przedmiocie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Skarga dotyczyła ustalenia lokalizacji inwestycji
mieszkaniowej polegającej na budowie zespołu dwóch budynków mieszkalnych, wielorodzinnych, podpiwniczonych,
wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Skarżący zarzucili zaskarżonej uchwale naruszenie prawa materialnego
poprzez niewłaściwe zastosowanie m.in. następujących przepisów:
1. Art. 7 ust. 4 InwestMieszkU poprzez podjęcie zaskarżonej uchwały bez wzięcia pod uwagę rzeczywistych
potrzeb mieszkaniowych mieszkańców miasta Wągrowiec, i na podstawie analizy zapotrzebowania
mieszkaniowego na terenie miasta Wągrowiec, która z danych zebranych do analizy wywodziła wnioski
o przewadze popytu nad podażą lokali mieszkalnych na terenie miasta Wągrowiec, w sytuacji gdy prawidłowa
analiza tych danych powinna prowadzić do odwrotnego wniosku i przyjęcia, że podaż mieszkań przewyższa
popyt;
2. Art. 5 ust. 3 InwestMieszkU poprzez wyrażenie zgody na planowaną inwestycję mieszkaniową pomimo jej
sprzeczności z obowiązującym na tym terenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego miasta Wągrowiec, z pominięciem potrzeb i możliwości rozwoju miasta, wynikających z ustaleń
tego studium, a w konsekwencji pomimo sprzeczności tej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego, co doprowadziło do zastosowania w niniejszej sprawie przepisów specustawy mieszkaniowej,
mającej charakter odstępstwa od zasad ogólnych, uzasadnionego celami tej ustawy i wykluczenia ustaleń,
obowiązującego na terenie inwestycji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w sytuacji gdy nie
istniały jakiekolwiek przesłanki do podjęcia takiej decyzji.
Uzasadniając interes prawny do wywiedzenia skargi, skarżący podali, że jeden z nich jest właścicielem
nieruchomości położonej w Wągrowcu po drugiej stronie ulicy w odniesieniu do terenu objętego inwestycją, i znajduje
się ona naprzeciwko działek objętych inwestycją. Aktualnie na przedmiotowej nieruchomości jest realizowana
budowa domu jednorodzinnego. Drugi skarżący jest właścicielem nieruchomości, która bezpośrednio graniczy
z terenem objętym inwestycją.
W ocenie skarżących analiza koncepcji przedstawionej przez inwestora wskazuje, że projektowana inwestycja będzie
oddziaływać na obszar działek należących do skarżących. Przeznaczenie terenu wskazanego w uchwale pod
zabudowę wielorodzinną wpływa na sposób korzystania z prawa własności działek bezpośrednio sąsiadujących
z tym obszarem. W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o jej oddalenie i przedstawił obszerne uzasadnienie swojego
stanowiska.
Stanowiska WSA
Oddalając skargę, Sąd wskazał, że w przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie InwestMieszkU,
inwestor występuje za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta) z wnioskiem o ustalenie lokalizacji
inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy (art. 7 ust. 1 InwestMieszkU), przedkładając wniosek spełniający
wymogi, o których mowa w art. 7 ust. 7 i 8 InwestMieszkU. W terminie 60 dni od dnia jego złożenia rada podejmuje
uchwałę o ustaleniu lokalizacji tej inwestycji lub odmowie jej ustalenia (art. 7 ust. 4 zd. 1 InwestMieszkU). Uchwalając
ten akt, rada bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby
i możliwości rozwoju gminy, wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gminy (art. 7 ust. 4 zd. 2 InwestMieszkU). Trzeba podkreślić, że czynności podejmowane przez wójta
(burmistrza, prezydenta miasta) do czasu przekazania radzie gminy projektu uchwały w przedmiocie ustalenia
lokalizacji inwestycji określają przepisy art. 7 ust. 9-17 InwestMieszkU, natomiast sposób procedowania rady gminy

regulują przepisy ustawy z 8.3.1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 40; dalej: SamGminU) oraz
statut gminy, określający organizację wewnętrzną oraz tryb pracy organów gminy.
Odnosząc się po poszczególnych zarzutów skargi, WSA wskazał, że podejmując uchwałę w sprawie zgody na
lokalizację inwestycji mieszkaniowej, rada gminy powinna „brać pod uwagę” stan zaspokojenia potrzeb
mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy, wynikające z ustaleń studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W InwestMieszkU brak jest przepisów, które
obligowałyby radę gminy do podejmowania w tym przypadku szczegółowych analiz czy badań, jaki jest np. stan
zaspokojenia „potrzeb mieszkaniowych”. W ocenie Sądu Organ podjął szereg czynności i zgromadził dane, na
podstawie których oceniał stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w gminie Wągrowiec. To, że skarżący nie
zgadzają się z wnioskami Organu w tym zakresie, nie mogło prowadzić do stwierdzenia nieważności zaskarżonej
uchwały. Niewątpliwie bowiem nie można zarzucać Organowi, iż nie dochował należytej staranności w tym zakresie,
skoro zwracał się o informacje zarówno do deweloperów, jak i do biur pośrednictwa nieruchomości, spółdzielni
mieszkaniowej i TBS. Organ wskazał przy tym, że analiza zaspokajania potrzeb mieszkaniowych uwzględniała także
dane wynikające z udzielonych decyzji o pozwoleniu na budowę, warunków zabudowy oraz pozwoleń na
użytkowanie. Stwierdzono, że rozwój miasta Wągrowca i zwiększająca się liczba mieszkańców uzasadnia potrzebę
przeznaczenia terenów gminy pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne.
Sąd nie podzielił również twierdzenia skarżących, że uchwała narusza postanowienia studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Wągrowca. Po pierwsze teren objęty uchwałą w studium
został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową i usługową (oznaczoną symbolem MU), a w strukturze
przestrzennej miasta Wągrowca według studium jest to teren zabudowy ekstensywnej (symbol P - przekształcenia).
Nie sposób więc podzielić argumentów skarżących, iż inwestycja mieszkaniowa jest niezgodna ze studium. Sąd nie
widział również przeszkód do tego, aby zabudowa mieszkaniowa powstała w miejscu dotąd niezagospodarowanym,
w którego dość bliskiej odległości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Sąd podzielił stanowisko
Organu, iż zarówno zabudowa wielorodzinna, jak i jednorodzinna, należą do tej samej kategorii zabudowy
mieszkaniowej i pełnią tę samą funkcję. Nie można przy tym tracić z pola widzenia, że studium określa w sposób
ogólny politykę przestrzenną i lokalne zasady zagospodarowania. W orzecznictwie wskazuje się, że pojęcie
„niesprzeczności ze studium”, użyte w art. 5 ust. 3 InwestMieszkU, musi być rozumiane jako sytuacja, w której
inwestycja mieszkaniowa stanowi kontynuację ogólnych zasad zagospodarowania terenu i nie doprowadzi do zmiany
kierunków zagospodarowania i użytkowania terenów. Skoro teren objęty uchwałą nie został wyłączony spod
zainwestowania, a planowana inwestycja dotyczy zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, należało stwierdzić, że
nie narusza ona postanowień studium.
Zdaniem Sądu Rada Miejska należycie rozważyła powyższe zagadnienia, a Sąd nie ma kompetencji (w ramach
kontroli legalności zaskarżonej uchwały) do polemizowania ani na temat poziomu zaspokojenia potrzeb
mieszkaniowych mieszkańców gminy, ani potrzeb i możliwości rozwoju gminy określonych w studium.
Przygotowanie i realizacja inwestycji mieszkaniowej wymaga sporządzenia koncepcji urbanistyczno-
architektonicznej, lecz organ nie jest związany samą koncepcją. Sporządzenie koncepcji ma na celu jedynie
zobrazowanie rozwiązań funkcjonalno-przestrzennych inwestycji mieszkaniowej. Do koncepcji dołączana jest
wizualizacja proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu. Rolą tego dokumentu jest więc zobrazowanie
planowanej inwestycji mieszkaniowej w przestrzeni objętej wnioskiem.

Komentarz
Podstawą oddalenia skargi był przede wszystkim fakt, że sama dezaprobata dla koncepcji inwestora prezentowana
przez skarżących nie może prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały, skoro akt ten nie narusza prawa.
Omawiając wymogi proceduralne uchwały podejmowanej na podstawie InwestMieszkU, WSA wyraźnie wskazał, że
materia polityki społecznej i gospodarczej organu administracji tylko w ograniczonym zakresie może być
przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej.

Wyrok WSA w Poznaniu z 13.1.2023 r., II SA/Po 794/22,

Sąd uznał, że organ podjął odpowiednie kroki i zbadał dane dotyczące potrzeb mieszkaniowych. Uchwała rady gminy nie naruszała przepisów ani postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W rezultacie skarga została oddalona.