Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego

Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jest kluczowym zagadnieniem, które dotyczy wyłącznie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że działania egzekucyjne były prowadzone zgodnie z prawem, a operat szacunkowy został przyjęty z należytą starannością. Wartość nieruchomości została ustalona zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami wyceny, co potwierdził sąd administracyjny.

Tematyka: operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy, wycena nieruchomości, Naczelny Sąd Administracyjny, poprawność operatu szacunkowego

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje wyłącznie organizacja zawodowa
rzeczoznawców majątkowych. Art. 157 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.
z 2023 r. poz. 344; dalej: GospNierU) modyfikuje ustanowioną w art. 80 KPA zasadę swobodnej oceny
dowodów organu egzekucyjnego – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny.
Stan faktyczny
Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadził egzekucję z nieruchomości stanowiącej własność E.B. i S.B. W toku
postępowania, z udziałem pełnomocnika dłużników, przeprowadzono opis i oszacowanie zajętej nieruchomości,
zakończone podpisaniem protokołu, którego integralną część stanowił operat szacunkowy. E.B. i S.B. wnieśli zarzuty
do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, twierdząc, że operat szacunkowy jest obarczony błędami
metodologicznymi, które doprowadziły do zaniżenia wartości nieruchomości przez biegłego. Dłużnicy kwestionowali
m.in.: wybór metody wyceny, wybór transakcji do porównania i ocenę lokalizacja działki.
Naczelnik Urzędu Skarbowego odmówił uznania zarzutów, stwierdzając, że postępowanie zmierzające do określenia
wartości nieruchomości było prowadzone prawidłowo, a o podejmowanych czynnościach informowano strony. Organ
stwierdził, że działki zostały opisane rzetelnie, a przyjęta metoda korygowania ceny średniej uwzględniała aktualnie
kształtujące się ceny w obrocie podobnymi nieruchomościami. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał
w mocy postanowienie.
Wycena nieruchomości
WSA we Wrocławiu oddalił skargę E.B. i S.B. W uzasadnieniu wyjaśniono, że szczegółowe zasady określania
wartości rynkowej nieruchomości wskazano w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21.9.2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz.U. 2021 r. poz. 555; dalej: WycenaNierR). Przepisy
WycenaNierR określają m.in.: rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, oraz jakie warunki powinny
być spełnione przy dokonywaniu analiz rynku nieruchomości. Zgodnie z art. 154 GospNierU wyboru właściwego
podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając
w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan
nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Sąd uznał, że operat szacunkowy w tej sprawie został sporządzony z należytą starannością i stanowi wiarygodny
dowód. Ustalenie wartości rynkowej nastąpiło zgodnie z kryteriami określonymi w obowiązujących przepisach,
standardami wyceny i z uwzględnieniem wszelkich, niezbędnych i dostępnych danych o nieruchomości. Biegły
zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wskazując przy tym, że wyceniana
nieruchomość posiada wady wykraczające poza cechy rynkowe, na jej terenie znajdują się bowiem stanowiska
archeologiczne i przebiega linia energetyczna. W rezultacie Sąd stwierdził, że Organ prawidłowo przyjął brak
konieczności powoływania kolejnego biegłego i generowania kosztów. Kwestionując rzetelność sporządzonego przez
biegłego operatu szacunkowego, Skarżący nie przedłożyli żadnego wiarygodnego przeciwdowodu. E.B. i S.B.
dopiero do skargi załączyli operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę, wnosząc
o przeprowadzenie dowodu z tego dokumentu. Sąd uznał jednak, że dokument ten nie może mieć znaczenia dla
sprawy, skoro został sporządzony już po sporządzeniu kwestionowanego opisu i oszacowania nieruchomości, oraz
po wydaniu spornych postanowień.
Jak podważyć operat szacunkowy w postępowaniu administracyjnym?
NSA oddalił skargę kasacyjną E.B. i S.B. W uzasadnieniu wyroku stwierdzono, że aby zakwestionować operat
szacunkowy, sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego, strona skarżąca powinna albo
przedstawić kontroperat, czyli alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości czy
innych kryteriach wyceny, albo poddać kontroli sporządzony w toku postępowania operat, zgodnie
z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 GospNierU. Jednak E.B. i S.B. ani nie zgłosili kontroperatu
szacunkowego w toku postępowania egzekucyjnego, ani nie wnosili o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu
szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. NSA podkreślił, że art. 157 ust. 1
GospNierU modyfikuje ustanowioną w art. 80 KPA zasadę swobodnej oceny dowodów organu egzekucyjnego. Jeśli
więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, strona powinna
zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie oczekiwać, że to organ podatkowy albo
sąd administracyjny zakwestionują jego poprawność.
Czy sąd może zakwestionować opinię rzeczoznawcy majątkowego?

Zdaniem NSA sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy spełnia zarówno warunki
formalne, jak i został oparty na właściwych danych. Operat zawiera dokładny opis nieruchomości, podstawę prawną
wyceny, wybór podejścia i metody wyceny, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości
podobnych do nieruchomości wycenianej, oraz przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Treść operatu jest
logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Zarzuty skarżących ograniczają
się do subiektywnej i bardzo ogólnej krytyki operatu szacunkowego, zwłaszcza w zakresie elementów kształtujących
końcową wycenę nieruchomości. Jednak ani organ egzekucyjny ani Sąd I instancji, z uwagi na brak wiedzy
specjalistycznej, nie są władne odnieść się w do tych elementów opinii, które należą do wyłącznej kompetencji
biegłego, np. co do doboru porównywalnych nieruchomości czy zastosowania metody korygowania ceny średniej.
NSA podkreślił, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy
specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Jeśli opinia
biegłego powołanego w sprawie jest rzeczowa, logiczna i spójna, a wyliczenia poprawne, to zarówno organ,
jak i sąd, nie są uprawnione do podważenia jej merytorycznej zasadności. Zakwestionowanie operatu
szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne tylko
w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które
dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyrok NSA z 24.11.2022 r., III FSK 2025/21,
).
Zarzuty skarżących sprowadzają się do zaniżenia ceny nieruchomości przez biegłego. Wartość rynkowa szacowanej
nieruchomości została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę stanowiącą ok. 84% kwoty maksymalnej
wskazywanej przez skarżących. Sąd zaznaczył, że w procesie wyceny nieruchomości nie określa się jej maksymalnej
ceny, a jedynie kwotę, którą można realnie uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona.
Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący w trakcie sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikując
dokonane wcześniej oszacowanie.
Wyrok NSA z 25.1.2023 r., III FSK 1549/21,

NSA podkreślił, że operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, spełniał wszystkie wymogi formalne i merytoryczne. Zarzuty skarżących dotyczyły głównie subiektywnej krytyki wyceny, jednak brakowało im podstaw fachowych do kwestionowania oceny biegłego. Sąd jednoznacznie stwierdził, że organy administracji publicznej nie mają uprawnień do podważania merytorycznej poprawności operatu szacunkowego, chyba że występują wyjątkowe i oczywiste okoliczności dyskwalifikujące jego walory dowodowe.