Interes prawny wspólnoty mieszkaniowej nie daje jej członkowi prawa do samodzielnego działania
Uprawnienie do zaskarżenia zarządzenia Prezydenta Miasta o sprzedaży nieruchomości w trybie przetargu przysługuje właścicielowi nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością zbywaną. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że skargę mogą wnieść wszyscy współwłaściciele nieruchomości działający wspólnie. Prezydent Miasta wydał zarządzenie w sprawie sprzedaży działki, która była dzierżawiona przez Wspólnotę Mieszkaniową W., co spowodowało spór dotyczący warunków zagospodarowania nieruchomości.
Tematyka: zarządzenie Prezydenta Miasta, sprzedaż nieruchomości, współwłasność, skarga administracyjna, Naczelny Sąd Administracyjny
Uprawnienie do zaskarżenia zarządzenia Prezydenta Miasta o sprzedaży nieruchomości w trybie przetargu przysługuje właścicielowi nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością zbywaną. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że skargę mogą wnieść wszyscy współwłaściciele nieruchomości działający wspólnie. Prezydent Miasta wydał zarządzenie w sprawie sprzedaży działki, która była dzierżawiona przez Wspólnotę Mieszkaniową W., co spowodowało spór dotyczący warunków zagospodarowania nieruchomości.
Uprawnienie do zaskarżenia zarządzenia Prezydenta Miasta o sprzedaży nieruchomości w trybie przetargu przysługuje właścicielowi nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością zbywaną. Jeśli nieruchomość sąsiednia jest przedmiotem współwłasności, np. członków wspólnoty mieszkaniowej, to skargę na podstawie art. 101 ust. 1 SamGminU mogą wnieść wszyscy współwłaściciele tej nieruchomości działający wspólnie, a nie poszczególni współwłaściciele, niezależnie od wielkości udziałów w tej nieruchomości – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny. Stan faktyczny Prezydenta Miasta S. wydał zarządzenie w sprawie sprzedaży nieruchomości w trybie przetargu ustnego ograniczonego. Z działki w celach parkingowych, na podstawie umowy dzierżawy, korzystała Wspólnota Mieszkaniowa W., której członkowie domagali się kontynuacji dzierżawy lub zbycia nieruchomości na ich rzecz w trybie bezprzetargowym. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt. 6 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; dalej: GospNierU) nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność, lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza nabyć tę nieruchomość lub jej części, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne. Organ stwierdził jednak, że obowiązujące regulacje zobowiązywały go do ogłoszenia przetargu, gdyż chęć nabycia działki poza Wspólnotą Mieszkaniową W. zgłosił również właściciel innej sąsiedniej nieruchomości. M.K., członek Wspólnoty Mieszkaniowej W., na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z 8.3.1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 40; dalej: SamGminU) wniosła skargę na zarządzenie Prezydenta Miasta S. Skarżąca twierdziła, że zbywana działka może poprawić wyłącznie warunki zagospodarowania nieruchomości, którą zamieszkuje, a nie innych nieruchomości sąsiednich. Na zbywanej działce znajdują się przyłącza energetyczne i kanalizacyjne, jak również sieci uzbrojenia terenu, bezpośrednio związane z funkcjonowaniem budynku wielorodzinnego Wspólnoty Mieszkaniowej W. Na jej terenie usytuowana jest również droga dojazdowa, z której skarżąca wjeżdża na swoje miejsce parkingowe. M.K. swój interes prawny wywodziła z faktu władania nieruchomością, która przylega do zbywanej działki. Naruszenie interesu prawnego podstawą wniesienia skargi WSA w Gdańsku odrzucił skargę M.K. na podstawie art. 58 § 1 pkt. 5a ustawy z 30.8.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259). Jak wyjaśniono, w przeciwieństwie do postępowania prowadzonego na podstawie KPA, w którym stroną może być każdy, czyjego interesu prawnego lub uprawnienia dotyczy postępowanie, stroną w postępowaniu toczącym się na podstawie art. 101 ust. 1 SamGminU może być jedynie podmiot, którego interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej. Interes prawny skarżącego musi wynikać z normy prawa materialnego, kształtującej jego sytuację prawną, i mieć charakter bezpośredni, konkretny i realny. To na skarżącym spoczywa obowiązek wykazania się nie tylko indywidualnym interesem prawnym lub uprawnieniem, lecz także zaistniałym w dacie wnoszenia skargi naruszeniem tego interesu prawnego lub uprawnienia. W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że istnienie interesu prawnego do wniesienia skargi na zarządzenie Prezydenta Miasta S. należy wywodzić z art. 37 ust. 2 pkt. 6 GospNierU. Jednak M.K. nie wykazała istnienia własnego interesu prawnego, który został naruszony zaskarżonym zarządzeniem. Pomimo tego, że skarżąca dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości sąsiadującej ze zbywana działką, to jako członek wspólnoty mieszkaniowej jest jedynie jej współwłaścicielem. W rezultacie samodzielnie nie może realizować czynności dotyczących nieruchomości wspólnej, m.in. ubiegać się o poprawę warunków zagospodarowania wspólnej nieruchomości czy też wnioskować o nabycie nieruchomości gminnej w trybie art. 37 ust. 2 pkt. 6 SamGminU. Członek wspólnoty mieszkaniowej nie może samodzielnie działać w jej imieniu NSA utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych istnienie interesu prawnego uzasadnia istnienie przepisu prawa, będącego dla danego podmiotu źródłem określonych praw lub obowiązków (zob. wyrok NSA z 31.3.2022 r., II GSK 41/22, ). Z art. 37 ust. 2 pkt. 6 GospNierU wynika, że jeżeli na skutek zbycia, wobec obu nieruchomości - zbywanej i przyległej - mają być wykonywane jednolite uprawnienia, to nabywcami nieruchomości zbywanej muszą być te same podmioty, którym przysługują te uprawnienia wobec nieruchomości przyległej. Jeśli nieruchomość przyległa jest przedmiotem współwłasności, wówczas zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej, na podstawie art. 37 ust. 2 pkt. 6 GospNierU, musi nastąpić na rzecz wszystkich współwłaścicieli. W konsekwencji pomiotem legitymowanym do zaskarżenia na podstawie art. 101 ust. 1 SamGminU zarządzenia wydanego na podstawie art. 37 ust. 2 pkt. 6 GospNierU są wszyscy współwłaściciele tej nieruchomości, działający wspólnie, a nie indywidualni współwłaściciele. NSA podkreślił, że z art. 199 zd. 1 KC wynika, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Czynność nabycia nieruchomości sąsiedniej w trybie art. 37 ust. 2 pkt. 6 GospNierU, jako prowadząca do zwiększenia obciążeń, w tym m.in. wynikających z podatku od nieruchomości, należy uznać za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co wyklucza samodzielne zaskarżenie przez jednego z członków Wspólnoty Mieszkaniowej W. zarządzenia Prezydenta Miasta S. Jednocześnie NSA stwierdził, że w tej sprawie brak jest podstaw do uznania, iż skarżąca występowała jako członek zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej W. W skardze wskazano bowiem, że jest ona wnoszona w imieniu M.K., a nie Wspólnoty Mieszkaniowej W., czy z powołaniem się na pełnienie przez nią określonej funkcji w zarządzie tej wspólnoty, czy pełnomocnictwo. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej posiada określone, ograniczone kompetencje do jej reprezentowania, które nie obejmują kwestii wynikających z prawa własności, a zatem nie zastępują trybu działania określonego w art. 199 zd. 1 KC. Postanowienie NSA z 10.2.2023 r., I OSK 64/23,
Członek wspólnoty mieszkaniowej nie może samodzielnie działać w jej imieniu - tak orzekł NSA, podtrzymując decyzję WSA. Współwłaściciele nieruchomości sąsiedniej mają prawo do zaskarżenia zarządzenia Prezydenta Miasta dotyczącego sprzedaży nieruchomości w trybie przetargu. Kluczowy jest udział wszystkich współwłaścicieli w podejmowaniu decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej.