Zapisy w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej

Publikacja omawia kwestie związane z zapisami w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej. Wyjaśnia, że ewidencja stanowi kryterium poprawności oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej. Przedstawia także kontekst prawny dotyczący relacji między oboma systemami rejestrów.

Tematyka: ewidencja gruntów, księga wieczysta, NSA, skarga kasacyjna, aktualizacja informacji, spójność danych, rejestracja nieruchomości

Dane dotyczące nieruchomości – ich położenia, granic, powierzchni, nie mogą być ujawniane w ewidencji na
podstawie danych zawartych w księdze wieczystej. Relacja jest odwrotna – to ewidencja stanowi kryterium
poprawności oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej i podstawę wpisów do księgi wieczystej
danych dotyczących gruntu.
Stan faktyczny
NSA rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku WSA w Gdańsku z 4.11.2021 r., III SA/Gd 384/21,
, w sprawie ze
skargi na decyzję Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego,
w przedmiocie aktualizacji informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków. Sąd oddalił skargę kasacyjną.
Wcześniej WSA oddalił skargę na decyzję Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego
i Kartograficznego, uchylającą w całości decyzję Starosty Kościerskiego odmawiającą aktualizacji informacji
zawartych w ewidencji gruntów i budynków, polegającej na wprowadzeniu w obszarze nieruchomości składającej się
z działek ewid. nr [...] i [...], dla których prowadzona jest księga wieczysta nr [...] z wpisem właściciela: Skarb Państwa
Nadleśnictwo K., danych o działkach nr [...], [...], [...], w której widnieje wpis prawa własności na rzecz skarżącego.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że zarówno Organy obu instancji, jak i Sąd straciły z pola widzenia fakt,
że w niniejszej sprawie skarżący nie żądał ukształtowania jakiegokolwiek nowego stanu prawnego, a jedynie
doprowadzenia zapisów w ewidencji do stanu zgodnego z zapisami w księgach wieczystych, które to zapisy są
prawidłowe i odzwierciedlają rzeczywisty stan prawny. Nieporozumieniem jest wskazanie Sądu, że właściwym
postępowaniem jest postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
W sprawie nie mamy do czynienia ze sporem cywilistycznym czy sporem odnośnie prawa własności, granic, czy
powierzchni. Nie jest też prawdą twierdzenie, że w sprawie dla tego samego obszaru założone są dwie księgi
wieczyste, w których ujawnione jest prawo własności na rzecz różnych podmiotów.
Kwestia własności w sposób niebudzący wątpliwości wynika bowiem z ksiąg wieczystych, zarówno w kontekście
prawa własności skarżącego, jak i Skarbu Państwa. Z ksiąg wieczystych wynika także obszar obu nieruchomości.
Skarżący żąda, aby uprawniony do tego Organ zaktualizował zapisy w ewidencji tak, aby były one aktualne i zgodne
z rzeczywistością. Skarżący przedstawił w tym celu wszelkie istniejące dokumenty źródłowe.
Skarżący wskazał, że pomimo przedłożenia stosownych dokumentów przez skarżącego, Sąd dopatruje się w sprawie
sporu cywilistycznego, nie dostrzegając, że żadnego sporu nie ma, a żądanie skarżącego ma charakter wtórny,
sprowadzający się do doprowadzenia zapisów ewidencji do stanu zgodności z dokumentami źródłowymi, zapisami
ksiąg wieczystych oraz odzwierciedlającego rzeczywisty stan prawny. Twierdzenia Organów oraz Sądu prowadzą do
przekonania, że materiał dowodowy sprawy, w szczególności dokumenty źródłowe przedłożone przez skarżącego,
nie zostały właściwie przeanalizowane. Co znamienne, Sąd w uzasadnieniu wyroku koncentruje się na charakterze
prawnym ewidencji gruntów i budynków, natomiast nie odnosi się i nie ocenia dokumentów zaoferowanych przez
skarżącego, które jego zdaniem potwierdzają zasadność wniosku oraz jego wtórny charakter.
Stanowisko NSA
NSA uznał, że skarga kasacyjna nie jest zasadna.
Punktem wyjścia jest niezakwestionowane w skardze kasacyjnej ustalenie, że w ewidencji gruntów aktualnie nie są
ujawnione działki o numerach [...], [...] i [...]. Natomiast stanowisko skarżącego pomija zasadniczą dla sprawy kwestię
relacji między przepisami regulującymi wpisy w ewidencji i gruntów i przepisami regulującymi wpisy w księgach
wieczystych, na co zwracał uwagę Organ odwoławczy w końcowej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji.
Zarówno ewidencja gruntów, jak i księga wieczysta, obejmują swoją treścią dane o nieruchomościach oraz dane
o ich właścicielach. Zgodnie z art. 20 ustawy z 17.5.1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2021 r.
poz. 1990; dalej: PrGeodKart) ewidencja obejmuje informacje dotyczące gruntów – ich położenia, granic,
powierzchni, rodzaju użytków oraz klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych, w skład której wchodzą grunty
(art. 20 ust. 1 pkt 1 PrGeodKart). W ewidencji wykazuje się też właścicieli (art. 20 ust. 2 pkt 1 PrGeodKart), jednak
osoba właściciela nie jest informacją dotyczącą gruntów. Zgodnie z art. 21 ust. 1 PrGeodKart dane zawarte
w ewidencji gruntów i budynków stanowią podstawę do oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych.
Z regulacją tą koreluje przepis art. 25 ust. 1 pkt. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U.
z 2023 r. poz. 146; dalej: KWU), zgodnie z którym w księdze wieczystej Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości

i wpisy praw związanych z jej w własnością. Zgodnie z art. 26 ust. 1 KWU podstawą oznaczenia nieruchomości
w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Natomiast art. 27 ust. 1 KWU stanowi, że w razie niezgodności
danych ewidencji gruntów z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje (na wniosek
właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika) sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie
danych ewidencji gruntów. Regulacja ta oznacza, że dane dotyczące nieruchomości – ich położenia, granic,
powierzchni, nie mogą być ujawniane w ewidencji na podstawie danych zawartych w księdze wieczystej. Relacja jest
odwrotna – to ewidencja stanowi kryterium poprawności oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej i podstawę
wpisów danych dotyczących gruntu do księgi wieczystej. Natomiast prawa osób i jednostek organizacyjnych do
gruntów uwidacznia się w ewidencji na podstawie m. in. wpisów w księgach wieczystych - § 12 ust. 1 pkt 1
rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29.3.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów
i budynków (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 393), regulacja ta koreluje z domniemaniami z art. 3 KWU, że prawo jawne
z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje.
Relacja między tymi dwoma systemami rejestrów – ewidencją gruntów i księgami wieczystymi jest taka, że wpisy
dotyczące prawa własności do określonego gruntu ujawnione w księdze wieczystej mogą stanowić podstawę do
wpisania prawa własności w ewidencji, natomiast księgi wieczyste nie mogą być podstawą wpisów dotyczących
gruntów. Skarżący dysponuje wpisem na swoją rzecz w księdze wieczystej, która jednak dotyczy gruntów
oznaczonych w sposób, jaki nie znajduje potwierdzenia w ewidencji. Nie ma w ewidencji działek oznaczonych nr [...],
[...] i [...] ujawnionych w księdze wieczystej nr [...]. Jest to zasadniczy problem, który powoduje, że prawo własności
ujawnione w tej księdze wieczystej nie może zostać ujawnione w ewidencji, ponieważ tak oznaczone działki nie
figurują aktualnie w ewidencji, wpisy ich dotyczące mają charakter archiwalny. Jednocześnie, co oczywiste, dane
dotyczące gruntu ujawnione w księdze wieczystej nie mogą stanowić podstawy do aktualizacji wpisów w ewidencji.
Zasadnie w tej sytuacji Organ administracji podał, że dla dokonania zmiany w ewidencji i ujawnienia w niej działek
odpowiadających byłym działkom [...], [...], [...] konieczne jest sporządzenie dokumentacji geodezyjnej i jej przyjęcie
do zasobu państwowego, która byłaby podstawą do wyodrębnienia nieruchomości, do której skarżący rości sobie
prawo ujawnione w księdze wieczystej.
Nie jest zatem pozbawione racji stanowisko Organów i Sądu I instancji, że spór w sprawie dotyczy sporu o własność,
skarżący wszak chce, aby określony grunt został ponownie wydzielony z otaczających go gruntów, aby oznaczone
były jego granice i powierzchnia. Aktualnie takiego wydzielenia nie ma, grunt ten wchodzi w skład działek [...] i [...].
Jak do tego doszło, zostało przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ze wskazaniem na przeprowadzone
czynności i sporządzone dokumenty. Zasadne jest stanowisko, że skutków tych zmian nie można obalić
wcześniejszymi materiałami pochodzącymi sprzed dokonanych zmian, z tego też względu dla sprawy nie miały
znaczenia dowody dołączone do skargi kasacyjnej.

Komentarz
Problem, którym zajął się NSA, ma wymiar praktyczny. Z jednej strony pożądanym jest, by dane gromadzone
w różnych publicznych rejestrach były ze sobą spójne (a tożsame rodzajowo dane tożsame także co do treści).
Z drugiej strony przepisy prawa wyraźnie wskazują, co może być źródłem danych dla wpisów w danym rejestrze. Nie
zawsze te przepisy są ze sobą skorelowane.
Z treści orzeczenia wynika wprost, że dane z ewidencji gruntów mogą być podstawą wpisu w księdze wieczystej, ale
nie odwrotnie, mimo iż dane z księgi wieczystej korzystają z domniemania prawdziwości wpisu.
Na zagadnienie trzeba także spojrzeć w ten sposób, że różne rejestry danych nie mogą być po prostu swoim niemal
automatycznym odzwierciedleniem.

Wyrok NSA z 28.3.2023 r., I OSK 299/22,

NSA rozpatrzył skargę kasacyjną w sprawie aktualizacji informacji w ewidencji gruntów i budynków. Orzekł, że dane z ewidencji nie mogą być ujawniane na podstawie księgi wieczystej. Wyrok podkreśla istotę spójności danych publicznych rejestrów oraz zasady aktualizacji wpisów.