Zwrot bonifikaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

Tematyka: Zwrot bonifikaty, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, prawo własności nieruchomości

Samo posiadanie nieruchomości i zarejestrowanie działalności gospodarczej pod tym adresem przez
przedsiębiorcę nie jest wystarczające do stwierdzenia obowiązku zwrotu bonifikaty udzielonej w związku
z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Konieczne jest
jeszcze ustalenie bezpośredniego lub pośredniego związku z działalnością gospodarczą prowadzoną przez
właściciela nieruchomości – wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Stan faktyczny
D.G. został zobowiązany uchwałą Rady Miasta do zapłaty ponad 667 tys. zł, czyli kwoty stanowiącej wartość
bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Warunkiem udzielenia bonifikaty było zobowiązanie do wykorzystywania nieruchomości wyłącznie na cel
mieszkaniowy. Organ ustalił, że przed upływem 5-letniego okresu w budynku mieszkalnym należącym do D.G.
została przez jego żonę zarejestrowana działalność gospodarcza - Kancelaria Radcy Prawnego. W rezultacie Organ
stwierdził, że nieruchomość nie jest wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 4 ust. 15
ustawy z 29.7.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U.
z 2019 r. poz. 1314; dalej: PrzekPrUżytWU) organ jest zobowiązany do żądania zwrotu kwoty równej udzielonej
bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od dnia przekształcenia, zbyła lub wykorzystała
nieruchomość na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty.
Po rozpoznaniu odwołania D.G. SKO w W. utrzymało w mocy decyzję Organu I instancji. Jak ustalono, w Centralnej
Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (dalej: CEIDG) wpisano adres lokalu D.G. jako stałe miejsce
wykonywania działalności gospodarczej oraz adres do doręczeń. Zgodnie z art. 76 § 1 KPA dokumenty urzędowe
sporządzone w przepisanej formie przez powołane do tego organy państwowe w ich zakresie działania stanowią
dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone. Zdaniem Organu informacja CEIDG jest więc dowodem na
prowadzenie działalności gospodarczej pod podanym adresem. Skoro nieruchomość nie była wykorzystywana
wyłącznie na cel mieszkaniowy, to zgodnie z art. 4 ust. 15 PrzekPrUżytWU Organ był zobowiązany do żądania
zwrotu bonifikaty.
Zarzuty skargi
W skardze na tę decyzję D.G. przekonywał, że działalność gospodarcza jego żony była w całości prowadzona poza
nieruchomością, a jej adres został wskazany wyłącznie w celu rejestracji działalności gospodarczej w ewidencji.
Organy przyjęły, że rozstrzygające znaczenie ma wyłącznie jeden dowód, czyli informacja z CEIDG. Natomiast
z pozostałych dokumentów uzyskanych w toku postępowania od Urzędu Skarbowego oraz Centrum Obsługi
Podatnika nie wynikało, że nieruchomość była wykorzystywana na inny cel niż mieszkaniowy. D.G. twierdził, że
Organy błędnie interpretowały art. 4 ust. 15 PrzekPrUżytWU. Samo bowiem wskazanie adresu nieruchomości jako
miejsca wykonywania działalności gospodarczej przez osobę trzecią nie oznacza, że nieruchomość została
wykorzystana na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty.
Orzeczenie WSA
WSA w Warszawie oddalił skargę, podkreślając, że zarejestrowanie działalności gospodarczej pod określonym
adresem rodzi konsekwencje prawne. Skoro żona skarżącego sama zadeklarowała, że adres nieruchomości objętej
bonifikatą jest miejscem wykonywania działalności gospodarczej i miejscem doręczania korespondencji związanej
z tą działalnością, to rodzi to domniemanie prowadzenia działalności w tym miejscu. Konsekwencją jest stwierdzenie,
że dany lokal nie jest już wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe, co stanowiło warunek udzielenia
bonifikaty. Sąd podkreślił, że dla zastosowania art. 4 ust. 15 PrzekPrUżytWU nie ma znaczenia stopień
wykorzystania nieruchomości na inny cel niż mieszkaniowy, a więc okoliczność, czy konkretne usługi bądź
świadczenia w ramach działalności gospodarczej wykonywane są także poza siedzibą przedsiębiorcy, ani to, czy
w siedzibie tej zorganizowana jest przestrzeń wykorzystywana stricte na potrzeby prowadzonej działalności. Istotne
jest to, że występując z wnioskiem o udzielenie bonifikaty i korzystając z tego przywileju, skarżący zobowiązał się do
wykorzystywania nieruchomości przez 5 lat wyłącznie na cele mieszkaniowe. Natomiast od dnia rejestracji
działalności gospodarczej poprzez wpis do CEIDG nieruchomość warunek ten nie jest już spełniony.
Stanowisko NSA

NSA uchylił zaskarżony wyrok oraz decyzje Organów I i II instancji. W uzasadnieniu wyroku wskazano, że
z przepisów PrzekPrUżytWU wynika, iż bonifikata jest swego rodzaju przywilejem dla podmiotu wnoszącego
o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Jej udzielenie uzależnione jest od celu
wykorzystania nieruchomości oraz okresu, w którym niedozwolone jest zbycie tej nieruchomości bądź
zmiana jej przeznaczenia. W uzasadnieniu wyroku zaznaczono, że w tej sprawie rejestracja działalności
gospodarczej w nieruchomości, której dotyczyła udzielona bonifikata, została dokonana nie przez skarżącego -
osobę, której udzielono bonifikaty, lecz przez jego żonę. Podkreślono też, że wykładnia językowa art. 4 ust. 15
PrzekPrUżytWU wymaga uzupełnienia wynikami wykładni celowościowej i systemowej, w szczególności w zakresie
pojęcia „celu wykorzystania nieruchomości”. W ocenie NSA dla oceny, czy nieruchomość jest wykorzystywana
na inne cele niż te, które stanowiły podstawę udzielenia bonifikaty, kluczowe znaczenie ma ustalenie, czy
przedmiotowa nieruchomość wchodzi w skład przedsiębiorstwa skarżącego. Samo posiadanie
nieruchomości i zarejestrowanie działalności gospodarczej pod tym adresem przez przedsiębiorcę nie jest
wystarczające do stwierdzenia obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty. Konieczne jest jeszcze ustalenie
bezpośredniego związku (wykonywanie na nieruchomości określonych czynności składających się na
działalność gospodarczą) lub pośredniego (potencjalne wykonywanie na nieruchomości czynności
składających się na działalność gospodarczą, gdy nieruchomość została nabyta pod przyszłe inwestycje
gospodarcze) z działalnością gospodarczą prowadzoną przez właściciela nieruchomości (zob. wyrok NSA
z 22.11.2019 r., I OSK 747/18,
).
NSA uznał, że w toku postępowania Organy w istocie nie ustaliły, czy sporna nieruchomość rzeczywiście była
wykorzystywana niezgodnie z warunkami przyznania bonifikaty. Dopiero po zweryfikowaniu, czy w związku
z rejestracją działalności gospodarczej pod tym adresem doszło do jej wykorzystania w sposób powodujący
rzeczywistą zmianę przeznaczenia nieruchomości, Organy mogą rozpatrywać, czy w sprawie zaszły przesłanki
nakazania zwrotu zwaloryzowanej kwoty bonifikaty na podstawie art. 4 ust. 15 PrzekPrUżytWU. NSA zaznaczył, że
przy ponownym rozpoznaniu sprawy Organy muszą też zbadać, czy fakt, że rejestracji działalności gospodarczej nie
dokonał beneficjent bonifikaty, lecz jego żona, ma znaczenie dla oceny zasadności żądania zwrotu tej kwoty.
Wyrok NSA z 12.4.2023 r., I OSK 414/22,