Pandemia a eksmisja krok po kroku w postępowaniu

Tematyka związana z odzyskiwaniem kontroli nad własną nieruchomością od lat budzi silne emocje zarówno wśród właścicieli, jak i lokatorów. Jednak to, co wydarzyło się na rynku najmu w okresie rozprzestrzeniania się wirusa SARS-CoV-2, zrewolucjonizowało dotychczasowe procedury. Relacja na linii pandemia a eksmisja stała się jednym z najbardziej skomplikowanych zagadnień prawno-społecznych ostatnich dekad. Wprowadzony przez ustawodawcę zakaz eksmisji miał na celu ochronę zdrowia publicznego i zapobieganie bezdomności w czasie kryzysu sanitarnego, lecz dla wielu właścicieli mieszkań oznaczał on wielomiesięczny, a czasem wieloletni paraliż finansowy. Choć przepisy te ostatecznie utraciły moc prawną, ich dziedzictwo w postaci zatorów w sądach oraz zmienionej praktyki komorniczej jest odczuwalne do dziś. W niniejszym artykule szczegółowo analizujemy, jak wyglądała pandemia eksmisja w ujęciu historycznym oraz – co najważniejsze – jak krok po kroku skutecznie i legalnie przeprowadzić procedurę eksmisyjną w obecnym stanie prawnym.

Tło prawne: Jak pandemia COVID-19 zablokowała eksmisje?

Aby w pełni zrozumieć obecną sytuację prawną, należy cofnąć się do roku 2020, kiedy to polski ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie bezprecedensowych regulacji ochronnych. Na mocy art. 15zzu ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, wprowadzono generalny zakaz wykonywania wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Oznaczało to, że nawet jeśli właściciel posiadał prawomocny wyrok sądu nakazujący eksmisję uciążliwego lub niepłacącego lokatora, komornik nie mógł podjąć żadnych czynności fizycznego usunięcia takiej osoby z nieruchomości.

Regulacja ta, choć uzasadniona wyższymi celami humanitarnymi i sanitarnymi, wywołała ogromne kontrowersje. Właściciele nieruchomości zostali obarczeni kosztami utrzymania osób, które często celowo unikały płacenia czynszu, wiedząc, że są chronione przez prawo krajowe. Zakaz ten obowiązywał przez ponad dwa lata, co doprowadziło do nawarstwienia się tysięcy spraw, w których wierzyciele nie mogli wyegzekwować swoich słusznych praw. Wyjątki od tej zasady były nieliczne i dotyczyły głównie spraw związanych z przemocą domową oraz sytuacji, w których eksmisja była realizowana na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie. W każdym innym przypadku właściciel był bezradny wobec litery prawa.

Przełom w przepisach: Zniesienie zakazu eksmisji w 2022 roku

Sytuacja prawna uległa diametralnej zmianie wiosną 2022 roku. Na mocy ustawy z dnia 24 marca 2022 r. o zmianie ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz niektórych innych ustaw, ustawodawca zdecydował o uchyleniu art. 15zzu ustawy covidowej. Zmiana ta weszła w życie 15 kwietnia 2022 roku, co oznaczało oficjalne i pełne zniesienie zakazu wykonywania eksmisji w Polsce. Od tego momentu komornicy sądowi mogli powrócić do realizacji zawieszonych postępowań egzekucyjnych.

Dla rynku nieruchomości był to moment ulgi, ale też początek ogromnego wyzwania logistycznego. Sądy powszechne oraz kancelarie komornicze zostały zalane wnioskami o nadanie klauzul wykonalności oraz o wszczęcie postępowań egzekucyjnych, które gromadziły się przez poprzednie 24 miesiące. Dzisiejsza rzeczywistość proceduralna wymaga od właściciela nie tylko doskonałej znajomości przepisów, ale również cierpliwości, gdyż czas oczekiwania na poszczególne czynności może być wydłużony z powodu wspomnianych zatorów.

Procedura eksmisji krok po kroku w obecnym stanie prawnym

Przeprowadzenie eksmisji lokatora po zniesieniu przepisów pandemicznych wymaga ścisłego trzymania się procedury określonej w Kodeksie postępowania cywilnego oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów. Każde uchybienie formalne może skutkować odrzuceniem pozwu przez sąd lub wstrzymaniem czynności przez komornika. Poniżej przedstawiamy szczegółowy algorytm postępowania.

Krok 1: Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu

Wielu właścicieli popełnia błąd, próbując wytoczyć powództwo o eksmisję w trakcie trwania umowy najmu lub bez jej uprzedniego, prawidłowego rozwiązania. Jeśli lokator nie płaci czynszu, właściciel nie może wypowiedzieć umowy z dnia na dzień. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, procedura ta must przebiegać według ściśle określonego schematu. Po pierwsze, lokator musi zalegać z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Po drugie, właściciel ma obowiązek uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności. Dopiero bezskuteczny upływ tego dodatkowego terminu uprawnia właściciela do złożenia pisemnego wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Krok 2: Sporządzenie i wysłanie przedsądowego wezwania do opróżnienia lokalu

Gdy umowa najmu została już skutecznie rozwiązana (bądź wygasła z upływem czasu, na jaki była zawarta), a lokator nadal zajmuje nieruchomość, staje się on osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego. W tym momencie właściciel powinien sporządzić oficjalne, pisemne wezwanie do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu mieszkalnego. W dokumencie tym należy wyznaczyć ostateczny termin na wyprowadzkę (najczęściej 7 lub 14 dni od dnia doręczenia pisma) pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. Wezwanie to należy wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Dokumenty te, czyli kopia wezwania oraz żółta zwrotka, będą kluczowymi dowodami w sądzie.

Krok 3: Przygotowanie i złożenie pozwu o eksmisję do sądu

Jeśli wezwanie przedsądowe nie przyniosło oczekiwanego rezultatu, jedyną legalną drogą jest skierowanie sprawy na drogę sądową. Właściciel musi złożyć pozew o opróżnienie lokalu mieszkalnego (potocznie zwany pozwem o eksmisję). Pozew składa się do sądu rejonowego, wydziału cywilnego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Pozew musi spełniać wszystkie wymogi formalne pisma procesowego. Należy w nim dokładnie określić strony postępowania (powód – właściciel, pozwany – lokator oraz wszystkie inne osoby pełnoletnie z nim zamieszkujące), precyzyjnie sformułować żądanie nakazania pozwanym opróżnienia i wydania lokalu, a także uzasadnić swoje roszczenie, załączając odpowiednie dokumenty: umowę najmu, dowody braku płatności, wezwanie do zapłaty wraz z dowodem doręczenia, wypowiedzenie umowy wraz z dowodem doręczenia oraz ostateczne wezwanie do wydania nieruchomości. Pozew podlega opłacie sądowej, która obecnie wynosi 200 złotych.

Krok 4: Postępowanie sądowe i badanie uprawnienia do lokalu socjalnego

W trakcie rozprawy sąd bada nie tylko to, czy właściciel ma prawo żądać opuszczenia lokalu przez najemcę, ale również, czy pozwanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jest to kluczowy moment całego postępowania. Zgodnie z polskim prawem, sąd ma obowiązek orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego (bądź o braku takiego uprawnienia) wobec osób, które utraciły tytuł prawny do mieszkania. W stosunku do niektórych kategorii osób sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu. Do grupy tej należą m.in. kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione oraz sprawujący nad nimi opiekę i wspólnie z nimi zamieszkujący, obłożnie chorzy, emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej, a także osoby posiadające status bezrobotnego. Jeśli sąd przyzna lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, wykonanie wyroku eksmisyjnego zostaje wstrzymane do czasu, aż właściwa gmina złoży ofertę zawarcia umowy najmu takiego lokalu. W praktyce oczekiwanie na lokal socjalny od gminy może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, co dla właściciela oznacza dalsze zablokowanie nieruchomości, choć przysługuje mu wówczas roszczenie odszkodowawcze od gminy za niedostarczenie lokalu.

Kwestia przyznania prawa do lokalu socjalnego ma fundamentalne znaczenie dla czasu trwania całej procedury. Jeśli sąd uzna, że lokator ze względu na swoją sytuację życiową ma prawo do lokalu socjalnego, obowiązek dostarczenia takiego lokalu spoczywa na gminie. W efekcie właściciel, mimo posiadania wyroku sądu, może czekać na jego realizację latami. Na szczęście dla właścicieli, ustawodawca przewidział w art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów mechanizm rekompensaty. Właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze przeciwko gminie za szkodę powstałą w wyniku niedostarczenia lokalu socjalnego. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wysokości czynszu wolnorynkowego, jaki właściciel mógłby uzyskać, gdyby lokal został mu zwrócony, wraz z opłatami eksploatacyjnymi. Choć wymaga to wytoczenia kolejnego procesu przeciwko gminie, jest to skuteczna metoda na odzyskanie utraconych korzyści finansowych.

Krok 5: Uzyskanie klauzuli wykonalności

Po zakończeniu postępowania sądowego i wydaniu wyroku nakazującego eksmisję, należy odczekać na jego uprawomocnienie się. Jeśli żadna ze stron nie wniesie apelacji, wyrok staje się prawomocny. Kolejnym krokiem, jaki musi podjąć właściciel, jest złożenie wniosku o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. Dopiero wyrok opatrzony klauzulą wykonalności stanowi tytuł wykonawczy, który uprawnia do podjęcia działań przez organ egzekucyjny.

Krok 6: Wszczęcie i przebieg egzekucji komorniczej

Posiadając tytuł wykonawczy, właściciel nieruchomości kieruje wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika sądowego działającego przy sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia lokalu. Komornik po otrzymaniu wniosku i uiszczeniu przez właściciela zaliczki na wydatki przystępuje do działania. Pierwszym etapem jest wezwanie dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku i opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeżeli dłużnik nie zastosuje się do wezwania, komornik przystępuje do czynności przymusowych. W sytuacji, gdy lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, a nie posiada on innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, komornik musi wstrzymać się z czynnościami do czasu, aż gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub właściciel sam takie pomieszczenie znajdzie. Polskie prawo zabrania przeprowadzania eksmisji na bruk bez wskazania jakiegokolwiek schronienia.

Wokół egzekucji komorniczej narosło wiele mitów, z których największym jest przekonanie o tzw. okresie ochronnym. Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku nie wykonuje się wyroków eksmisyjnych, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Wielu właścicieli błędnie uważa, że w tym czasie żadna eksmisja nie może dojść do skutku. W rzeczywistości zakaz ten nie ma zastosowania, jeśli lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego (który dostarcza gmina) lub gdy komornik bądź właściciel wskaże pomieszczenie tymczasowe. Ponadto okres ochronny nie obowiązuje w sytuacjach, gdy podstawą eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu. Pandemia COVID-19 na pewien czas zatarła te niuanse, wprowadzając całkowity, całoroczny zakaz eksmisji bez względu na status lokatora i porę roku. Obecnie jednak powróciliśmy do standardowych regulacji kodeksowych, co oznacza, że przy odpowiednim przygotowaniu logistycznym eksmisję można przeprowadzić również w miesiącach zimowych.

Najem okazjonalny jako skuteczna alternatywa i tarcza ochronna

Doświadczenia z okresu pandemii, kiedy to tradycyjna ścieżka eksmisyjna była całkowicie zablokowana, skłoniły wielu właścicieli do poszukiwania bezpieczniejszych form prawnych zabezpieczania swoich interesów. Najlepszym i najbardziej rekomendowanym rozwiązaniem okazała się umowa najmu okazjonalnego. Jest to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, którego kluczowym elementem jest załącznik w postaci oświadczenia najemcy sporządzonego w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu tym najemca poddaje się rygorowi egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy. Dodatkowo najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji, oraz przedstawić oświadczenie właściciela tamtego lokalu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy pod swój dach.

Zastosowanie najmu okazjonalnego pozwala całkowicie pominąć długotrwały i kosztowny proces sądowy. W przypadku braku chęci opuszczenia lokalu przez lokatora po wygaśnięciu umowy, właściciel składa w sądzie jedynie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, co zazwyczaj trwa od kilku dni do kilku tygodni. Z takim dokumentem można od razu udać się do komornika. Warto jednak pamiętać, że w okresie pandemii przepisy covidowe zawiesiły również wykonywanie eksmisji opartych na najmie okazjonalnym, co wywołało niepokój na rynku. Obecnie jednak, po pełnym zniesieniu obostrzeń, najem okazjonalny odzyskał swoją pełną moc i stanowi najskuteczniejszą tarczę prawną dla każdego, kto decyduje się na wynajem swojej nieruchomości.

Decydując się na najem okazjonalny, właściciel musi pamiętać o dopełnieniu kilku istotnych formalności, aby umowa była w pełni skuteczna. Przede wszystkim umowa ta musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Kluczowym elementem jest wizyta najemcy u notariusza, gdzie składa on oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Koszt sporządzenia takiego aktu notarialnego jest stosunkowo niski i wynosi zazwyczaj około 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Niezwykle ważnym obowiązkiem właściciela jest zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Zgłoszenia tego należy dokonać w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, że umowa najmu okazjonalnego traci swój szczególny charakter prawny i staje się zwykłą umową najmu, co oznacza utratę wszystkich przywilejów związanych z uproszczoną procedurą eksmisyjną. Właściciele muszą być tego w pełni świadomi, gdyż urzędy skarbowe rygorystycznie podchodzą do kwestii terminowości zgłoszeń.

Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli nieruchomości

Zdesperowani właściciele, którzy przez miesiące nie otrzymują czynszu i nie mogą odzyskać dostępu do swojego mieszkania, często decydują się na podjęcie działań na własną rękę. Jest to ogromny błąd, który może obrócić się przeciwko nim i przenieść sprawę na grunt prawa karnego. Do najczęstszych, niedozwolonych praktyk należą: wymiana zamków w drzwiach pod nieobecność lokatora, odcinanie dopływu mediów (prądu, gazu, wody), usuwanie rzeczy osobistych lokatora z mieszkania czy też nękanie go ciągłymi wizytami i telefonami. Tego typu zachowania, potocznie nazywane dziką eksmisją, wyczerpują znamiona przestępstwa z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, który penalizuje stosowanie przemocy lub uporczywego utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania. Grozi za to kara pozbawienia wolności do lat 3. Ponadto lokator może wytoczyć właścicielowi powództwo cywilne o przywrócenie naruszonego posiadania, które sądy rozpatrują bardzo szybko, nakazując właścicielowi ponowne wpuszczenie lokatora do mieszkania.

Praktyczny przykład (Case Study): Jak Pan Jan odzyskał mieszkanie

Aby zilustrować, jak opisane procedury działają w praktyce po zniesieniu przepisów pandemicznych, posłużmy się historią Pana Jana, właściciela dwupokojowego mieszkania w Warszawie. W grudniu 2020 roku Pan Jan wynajął lokal Panu Piotrowi na podstawie standardowej umowy najmu. W połowie 2021 roku, powołując się na trudności finansowe wywołane pandemią, Pan Piotr przestał płacić czynsz. Pan Jan, wiedząc o obowiązującym wówczas zakazie eksmisji, próbował polubownie rozwiązać problem, jednak lokator unikał kontaktu i odmawiał opuszczenia lokalu.

Gdy w kwietniu 2022 roku przepisy blokujące eksmisje zostały uchylene, Pan Jan natychmiast rozpoczął formalną procedurę. 20 kwietnia 2022 roku wysłał do lokatora pisemne, ostateczne wezwanie do zapłaty zaległości z terminem jednego miesiąca, ostrzegając o zamiarze wypowiedzenia umowy. Po bezskutecznym upływie tego terminu, pod koniec maja 2022 roku, Pan Jan doręczył lokatorowi pisemne wypowiedzenie umowy najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa uległa rozwiązaniu z dniem 30 czerwca 2022 roku. Ponieważ Pan Piotr nadal nie zamierzał się wyprowadzić, Pan Jan skierował do niego przedsądowe wezwanie do opróżnienia lokalu, wyznaczając termin do 15 lipca 2022 roku. Wobec braku reakcji, w sierpniu 2022 roku Pan Jan złożył w sądzie rejonowym pozew o eksmisję, uiszczając opłatę 200 zł. Sąd wyznaczył rozprawę na styczeń 2023 roku. Podczas rozprawy sąd ustalił, że Pan Piotr jest osobą zdrową, zdolną do pracy, nieposiadającą statusu bezrobotnego ani innych przesłanek do obligatoryjnego przyznania lokalu socjalnego, w związku z czym orzekł eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego. Wyrok uprawomocnił się w marcu 2023 roku, po czym Pan Jan uzyskał klauzulę wykonalności i złożył wniosek do komornika. Komornik wezwał dłużnika do dobrowolnego opuszczenia lokalu, co Pan Piotr ostatecznie uczynił w maju 2023 roku, unikając tym samym przymusowego wprowadzenia asysty policji. Cały proces, choć długotrwały ze względu na zatory sądowe po pandemii, zakończył się pełnym sukcesem dzięki rygorystycznemu przestrzeganiu procedur przez właściciela.

Podsumowanie i rekomendacje dla wynajmujących

Zależność między pandemią a eksmisją pokazała, jak dynamicznie może zmieniać się otoczenie prawne i jak bardzo ryzykowne może być posiadanie nieruchomości na wynajem bez odpowiedniego zabezpieczenia. Choć okres całkowitego paraliżu egzekucyjnego minął bezpowrotnie wraz z uchyleniem przepisów antykryzysowych w kwietniu 2022 roku, właściciele mieszkań muszą pamiętać, że polskie prawo wciąż silnie chroni lokatorów. Kluczem do bezpiecznego wynajmu jest prewencja. Każda nowa umowa powinna być zawierana w formie najmu okazjonalnego, a wszelkie spory i opóźnienia w płatnościach powinny być dokumentowane i rozwiązywane za pomocą oficjalnych pism procesowych. Samodzielne próby usunięcia lokatora są nielegalne i mogą prowadzić do odpowiedzialności karnej. W przypadku skomplikowanych stanów faktycznych, zawsze warto skonsultować się z profesjonalnym pełnomocnikiem, który pomoże sprawnie przejść przez każdy etap sądowej i komorniczej batalii o odzyskanie własności.