Przesłanki dezaktualizacji operatu

Operat szacunkowy nieruchomości może ulec dezaktualizacji w przypadku zmian fizycznych stanu nieruchomości spowodowanych różnymi czynnikami, takimi jak huragan, pożar, powódź, osuwiska, czy też działania człowieka, jak zmiana przeznaczenia czy wzniesienie nowego obiektu. Publikacja omawia konieczność aktualizacji operatu w kontekście zmian wartości nieruchomości oraz orzeczenia WSA i stanowisko NSA w tej kwestii.

Tematyka: dezaktualizacja operatu, zmiany nieruchomości, operat szacunkowy, orzeczenia WSA i NSA, aktualizacja operatu

Sam upływ czasu czy zmiany cen rynkowych nieruchomości, w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy od
daty sporządzenia operatu, nie uzasadniają potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania.
Konieczność taka może powstać w razie zmian fizycznych stanu nieruchomości, spowodowanych
czynnikami przyrodniczymi czy atmosferycznymi np. huragan, pożar, powódź, osuwiska, jak i działaniami
człowieka np. zmiana przeznaczenia istniejącej budowli lub wzniesienie nowego obiektu budowlanego, które
powodują zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu nieruchomości i oszacowania zawartego w operacie
szacunkowym.
Stan faktyczny
Nieruchomość należąca do H.R. została przeznaczona pod budowę wału przeciwpowodziowego i z mocy prawa stała
się własnością Skarbu Państwa. Wojewoda ustalił odszkodowanie na rzecz byłego właściciela a Minister Rozwoju
utrzymał tę decyzję w mocy. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z 8.7.2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania
do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1812; dalej:
BudPrzeciwpowU) wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji
o pozwoleniu na realizację inwestycji przez organ I instancji oraz według wartości tej nieruchomości z dnia, w którym
następuje ustalenie odszkodowania. Z art. 134 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.
Dz.U. z 2023 r. poz. 344; dalej: GospNierU) wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, co do
zasady, wartość rynkowa nieruchomości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie
powoduje zwiększenia jej wartości określa się ją według aktualnego sposobu jej użytkowania, w przeciwnym
wypadku - według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W ocenie Ministra
operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody przez rzeczoznawcę majątkowego nie zawierał
nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem dowodu z opinii biegłego. Biegła prawidłowo wykazała, że
cel nabycia nieruchomości zwiększa jej wartość, co doprowadziło do ustalenia wartości wycenianej działki zgodnie
z alternatywnym sposobem użytkowania. W konsekwencji wartość nieruchomości ustalono w oparciu o transakcje
nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje infrastrukturalne a nie działkami rolnymi. Minister zaznaczył, że
H.R. nie załączyła do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości wyceny biegłego, nie
przedstawiła przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ani operatu szacunkowego
sporządzonego na jej zlecenie.
Orzeczenie WSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę H.R. uznając, że organy dokonały prawidłowej oceny
operatu i w rezultacie właściwie ustaliły wysokość odszkodowania. Sąd podkreślił, że sądowa kontrola legalności
decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę
w operacie szacunkowym. Ocena wartości dowodowej operatów przez organ administracji i sąd administracyjny jest
możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności,
nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Zdaniem Sądu operat
szacunkowy zawiera wszystkie wymagane elementy, biegły wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania
nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Operat w dacie wydania zaskarżonej
decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności i braków.
Stanowisko NSA
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną H.R., która twierdziła, że kwestionowana decyzja opiera się
na nieprawidłowym i nieaktualnym operacie szacunkowym. Od daty sporządzenia operatu do daty wydania decyzji
minęło 11 miesięcy a w tym czasie na rynku nieruchomości doszło do dynamicznego wzrostu cen. W rezultacie,
zdaniem H.R., operat wymagał aktualizacji lub co najmniej potwierdzenia jego aktualności. NSA zaznaczył, że
zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 GospNierU operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego
został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany
uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 GospNierU. Operat
szacunkowy może być wykorzystywany również po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu
jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. W uzasadnieniu wyroku zaznaczono, że decyzja organu II
instancji została wydana 11 miesięcy po sporządzeniu operatu szacunkowego a w tym czasie nie wystąpiły żadne
zmiany dotyczące uwarunkowań prawnych. Natomiast przez istotne zmiany czynników należy rozumieć zmiany
fizyczne stanu nieruchomości, które powodują zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu nieruchomości
i oszacowania zawartego w operacie szacunkowym. Mogą one zostać spowodowane zarówno czynnikami
przyrodniczymi czy atmosferycznymi takimi jak: huragan, pożar, powódź, osuwiska, jak też działaniami

człowieka np. zmiana przeznaczenia istniejącej budowli, czy też wzniesienie nowego obiektu budowlanego.
Natomiast sam upływ czasu czy też zmiany cen rynkowych nieruchomości, o ile następują w okresie nie
przekraczającym 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu, nie uzasadniają potrzeby dokonania dodatkowego opisu
i oszacowania.
NSA podkreślił, że jeśli skarżący podnosi zarzut naruszenia art. 156 ust. 3 in fine GospNierU, powinien wskazać
konkretne dane potwierdzające wzrost cen nieruchomości danego rodzaju, przy czym wzrost ten powinien stanowić
istotną różnicę. H.R. odwołała się do wpływu pandemii na wzrost cen nieruchomości, jednak nie wskazała
okoliczności, które miałyby spowodować znaczny wzrost cen należącej poprzednio do niej nieruchomości przejętej
na rzecz Skarbu Pastwa w celu budowy wału przeciwpowodziowego. W chwili przejęcia nieruchomość ta stanowiła
teren rolny użytkowany częściowo jako łąka, w części znajdowały się zastoiska wody i trzciny, działka jest
nieuzbrojona i przechodzi nad nią linia energetyczna. W ocenie NSA, biorąc pod uwagę opis działki, niepoparte
żadnymi dowodami twierdzenia H.R., że pandemia spowodowała wzrost wartości tej nieruchomości, nie mogą zostać
uznane za zasadne. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny
dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 GospNierU a z takiej
możliwości H.R. nie skorzystała.
Wyrok NSA z 19.4.2023 r., I OSK 695/22,

NSA podkreśla, że sam upływ czasu lub zmiany cen rynkowych nieruchomości w ciągu 12 miesięcy od sporządzenia operatu nie uzasadniają konieczności dodatkowego oszacowania. Decyzja organu II instancji została uznana za zgodną z prawem, a argumenty skarżącej odnośnie wzrostu cen nieruchomości nie zostały poparte wystarczającymi dowodami. Wyrok NSA wskazuje na istotę dokładnego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.