Opłata legalizacyjna właściciela nieruchomości nabytej w licytacji komorniczej

Fakt, że nieruchomość została nabyta w drodze licytacji komorniczej nie zwalnia właściciela z obowiązku doprowadzenia obiektów budowlanych do zgodności z prawem. Opłata legalizacyjna była jednym z elementów procedury legalizacyjnej, która została ustalona przez organy nadzoru budowlanego. NSA podtrzymał decyzję dotyczącą opłaty legalizacyjnej, wskazując, że obowiązki związane z prawem budowlanym są aktualne dla każdego właściciela nieruchomości.

Tematyka: opłata legalizacyjna, nabycie nieruchomości, licytacja komornicza, prawo budowlane, obowiązki właściciela

Fakt, że w przypadku nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej dochodzi do pierwotnego
nabycia, nie powoduje, że odpada obowiązek właściciela doprowadzenia obiektów budowlanych do stanu
zgodnego z prawem. Prawo budowlane i wynikające z niego obowiązki dotyczące obiektów budowlanych nie
są roszczeniami ciążącymi na nieruchomości. Są to obowiązki wynikające z ustawy, które są aktualne
względem inwestora, a później także każdoczesnego właściciela, względnie zarządcy. Skarżący nabył prawo
użytkowania wieczystego działki, na której znajdował się samowolnie wybudowany budynek, co zostało
ustalone przez organy nadzoru budowlanego. W takiej sytuacji w oparciu o przepisy ustawy (art. 48 i 49,
z uwzględnieniem art. 52 PrBud) należało przeprowadzić stosowną procedurę legalizacyjną, w toku której
ustala się między innymi opłatę legalizacyjną.
Stan faktyczny
NSA rozpoznał skargę kasacyjną od wyroku WSA w Warszawie z 22.1.2020 r., VII SA/Wa 1607/19,
,
w sprawie ze skargi na postanowienie Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego
w Warszawie (WINB) w przedmiocie ustalenia opłaty legalizacyjnej i skargę kasacyjną oddalił.
W sprawie tej WSA także oddalił skargę na postanowienie WINB, którym utrzymano w mocy postanowienie
Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy (PINB) o ustaleniu opłaty legalizacyjnej za
samowolną budowę pawilonu handlowego obsługującego stację paliw.
Od powyższego wyroku skargę kasacyjną złożył skarżący, zarzucając m.in. naruszenie:
1. art. 48 ust. 3 w zw. z art. 52 i art. 59f ust. 1 i 2 ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (na datę zaskarżonego
postanowienia (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682.; dalej: PrBud) przez przyjęcie, że to
on powinien być adresatem decyzji legalizacyjnej w sytuacji, gdy nie wykonywał żadnych prac związanych ze
stacją paliw, natomiast stację nabył od komornika sądowego po przysądzeniu własności;
2. art. 999 § 1 i 2 w zw. z art. 1000 KPC oraz art. 30 § 4 KPA poprzez niedostrzeżenie, że nabycie nieruchomości
w drodze licytacji i przysądzenia własności jest jedną z form nabycia pierwotnego, a w konsekwencji – że
nabywca nie wstępuje w sytuacje prawną swoich poprzedników i nie dochodzi do następstwa prawnego.
Stanowisko NSA
NSA uznał, że skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Stan faktyczny opisany w uzasadnieniu
omawianego wyroku przedstawia się następująco:
W sprawie tej PINB wstrzymał roboty budowlane prowadzone bez wymaganego pozwolenia na budowę przy budowie
pawilonu handlowego obsługującego stację paliw. Organ nakazał zarazem wykonanie niezbędnych zabezpieczeń,
wygrodzenie terenu przed dostępem osób oraz nałożył na skarżącego obowiązek sporządzenia i przedłożenia
w terminie miesiąca: zaświadczenia Prezydenta m.st. Warszawy o zgodności budowy pawilonu handlowego na
działce z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także czterech egzemplarzy projektu budowlanego pawilonu
handlowego zawierającego uzgodnienia i opinie, pozwolenia wymagane przepisami szczególnymi oraz opinię
w zakresie zgodności wykonanych robót budowlanych z przepisami i warunkami technicznymi i opinię, że zabudowa
nie narusza interesu osób trzecich, a także oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na
cele budowlane. Po wydaniu powyższego postanowienia podejmowane były przez organ kolejne czynności, które
wiązały się z uzupełnieniami przedkładanej przez skarżącego dokumentacji projektowej. Ostatecznie skarżący
przedłożył wymagane cztery egzemplarze projektu budowlanego.
Wobec powyższego PINB postanowieniem wydanym na podstawie art. 49 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 PrBud ustalił opłatę
legalizacyjną. Rozstrzygnięcie to utrzymał w mocy WINB, a postanowienia te zaaprobował WSA w Warszawie
w zaskarżonym wyroku oddalającym skargę. Sąd I instancji, odpierając zarzuty skargi, wskazał, że rozstrzygnięcia
wydawane na podstawie art. 48 PrBud mogą być kierowane również do następców prawnych inwestorów, którzy
uzyskując prawo własności nieruchomości, nabyli wszelkie prawa i obowiązki wiążące się z tą nieruchomością (art.
52 PrBud). Odnosząc się do kwestii nabycia nieruchomości, na której znajduje się legalizowany budynek, w drodze
licytacji komorniczej, sąd wyjaśnił, że przepisy KPC w rozpatrywanej sprawie nie znajdują zastosowania.

W ocenie NSA zaskarżony wyrok nie narusza art. 48 ust. 3 w zw. z art. 52 i art. 59f ust. 1 i 2 PrBud.
Normalną i wynikającą wprost z przepisów prawa (art. 49 ust. 1 in fine i ust. 2 PrBud) konsekwencją przedłożenia
projektu budowlanego w procedurze legalizacyjnej było ustalenie przez organ nadzoru budowlanego opłaty
legalizacyjnej wobec skarżącego. Wbrew twierdzeniom skarżącego nie ma znaczenia fakt, że nie był on wykonawcą
samowoli. Zgodnie z art. 52 PrBud (w brzmieniu aktualnym na datę zaskarżonego postanowienia) inwestor, właściciel
lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której
mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51 PrBud. Skarżącemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego
działki, które nabył w licytacji komorniczej i które zostało mu przysądzone postanowieniem Sądu Rejonowego dla
m.st. Warszawy. W takiej sytuacji w pełni uzasadnione – i wprost umocowane w treści art. 52 PrBud – jest kierowanie
do niego rozstrzygnięć w toku postępowania legalizacyjnego prowadzonego na podstawie art. 48 PrBud. Wszakże
skarżący jest właścicielem obiektów budowlanych posadowionych na działce. Można dodać, że wprawdzie inwestor
także jest wymieniony w art. 52 PrBud, jednak w okolicznościach sprawy nie byłoby zasadne prowadzenie
postępowania legalizacyjnego wobec poprzedniego właściciela obiektu, choćby był on wykonawcą samowoli.
Poprzedni właściciel, którego majątek zlicytowano, stracił bowiem całkowicie uprawnienia do nieruchomości.
Zarzut naruszenia art. 999 § 1 i 2 KPC w zw. z art. 1000 KPC i art. 30 § 4 KPA jest nieuzasadniony. NSA nie
kwestionował przedstawionych w skardze kasacyjnej reguł związanych z nabywaniem nieruchomości w drodze
licytacji komorniczej, zaznaczył jednak, że fakt, iż w przypadku tego rodzaju nabycia dochodzi do nabycia
pierwotnego, nie powoduje, że odpada obowiązek właściciela doprowadzenia obiektów budowlanych do stanu
zgodnego z prawem. Prawo budowlane i wynikające z niego obowiązki dotyczące obiektów budowlanych nie są
roszczeniami ciążącymi na nieruchomości. Są to obowiązki wynikające z ustawy, które są aktualne względem
inwestora, a później także każdoczesnego właściciela, względnie zarządcy. Skarżący nabył prawo użytkowania
wieczystego działki, na której znajdował się samowolnie wybudowany budynek, co zostało ustalone przez organy
nadzoru budowlanego. W takiej sytuacji w oparciu o przepisy ustawy (art. 48 i 49, z uwzględnieniem art. 52 PrBud)
należało przeprowadzić stosowną procedurę legalizacyjną, w toku której ustala się między innymi opłatę
legalizacyjną – co też uczyniono w zaskarżonym w niniejszej sprawie postanowieniu.

Komentarz
Obowiązki związane z legalizacją budynku ciążą zasadniczo na osobie, która jest właścicielem nieruchomości
w dacie wydawania decyzji w ww. przedmiocie. Tak samo obowiązek ten dotyczy osoby, która nabyła nieruchomość
w drodze licytacji komorniczej. Nabycie pierwotne nieruchomości nie zwalnia z obowiązków natury administracyjnej.
Prawo budowlane wykazuje tutaj autonomiczność względem reguł nabywania nieruchomości opisanych w KPC i KC.

Wyrok NSA z 11.5.2023 r., II OSK 1407/20,

Obowiązki związane z legalizacją budynku ciążą na właścicielu nieruchomości w chwili wydania decyzji. Nawet nabycie nieruchomości w licytacji komorniczej nie zwalnia z tych obowiązków. Prawo budowlane jest autonomiczne względem reguł nabywania nieruchomości, co potwierdził wyrok NSA.