Postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
Przez pojęcie „działka sąsiednia” należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. Decyzja o warunkach zabudowy uwzględnia parametry przyszłej inwestycji, w tym dostępność do drogi publicznej. Sprawa dotyczyła ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W uzasadnieniu omawianego wyroku WSA wskazano istotne okoliczności dla ustalenia warunków zabudowy oraz prawo do zagospodarowania terenu zgodnie z przepisami PlanZagospU.
Tematyka: działka sąsiednia, warunki zabudowy, inwestycja, urbanistyczna całość, WSA, PlanZagospU, decyzja, zagospodarowanie terenu, budownictwo, analiza urbanistyczna
Przez pojęcie „działka sąsiednia” należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. Decyzja o warunkach zabudowy uwzględnia parametry przyszłej inwestycji, w tym dostępność do drogi publicznej. Sprawa dotyczyła ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W uzasadnieniu omawianego wyroku WSA wskazano istotne okoliczności dla ustalenia warunków zabudowy oraz prawo do zagospodarowania terenu zgodnie z przepisami PlanZagospU.
Przez pojęcie „działka sąsiednia” należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. Przy określaniu parametrów przyszłej inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy dopuszczalne więc będzie nawiązywanie także do cech tych nieruchomości niegraniczących bezpośrednio z przyszłą zabudową, które jednak znajdują się w obszarze tworzącym urbanistyczną całość. Należy zatem stwierdzić, że wystarczające jest spełnienie przez działkę sąsiednią ogólnego wymogu dostępności do drogi publicznej. Stan faktyczny WSA rozpoznał skargę na decyzję SKO w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy i uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję wójta gminy. Sprawa dotyczyła ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na części działki. W wynikach analizy urbanistycznej wskazano, że nie został spełniony m.in. warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; dalej: PlanZagospU). Stanowisko WSA WSA w uzasadnieniu omawianego wyroku wskazał na szereg istotnych okoliczności dla ustalenia warunków zabudowy. Prawo do zagospodarowania terenu Z przepisów PlanZagospU wynika, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 PlanZagospU). Tym samym w tej konkretnie sprawie organy powinny w sposób oczywisty dążyć do tego, aby tego prawa wynikającego z ustawy nie naruszyć. Jeżeli organ I instancji podaje, że: „Organ I instancji dodał, że w przypadku, gdy w terenie analizowanym i przy tej samej drodze publicznej powstaną budynki mieszkalne w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, będzie możliwość powtórnego przeprowadzenia analizy zasadności wydania pozytywnej decyzji. Na obecną chwilę takich budynków brak, w związku z tym urbanista nie ma podstaw do przygotowania pozytywnego projektu decyzji, a Wójt nie może procedować w sprawie i wystąpić o uzgodnienia projektu, w trybie art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”, oznacza to, że co do zasady nie wyklucza się zabudowy co do inwestycji wskazanej na terenie oznaczonym przez wnioskodawcę. Teren inwestycji Warunkiem prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego jest ustalenie, gdzie znajduje się front działki lub odpowiednio terenu inwestycji ‒ przez który należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego ‒ i jaka jest jego szerokość. Obszar analizowany winien stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a jeśli jest większy niż wskazane minimum ‒ co jest prawnie dopuszczalne ‒ to z części tekstowej i graficznej analizy powinny jednoznacznie wynikać przyjęta przez organ wielokrotność tego minimum i przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego. Organ administracji publicznej w uzasadnieniu decyzji winien uzasadnić względy, jakimi kierował się, ustalając szerokość przyjętego frontu działki, a co za tym idzie ‒ obszar analizowany o określonej wielkości i określonym położeniu tak, aby sąd administracyjny, dokonując kontroli decyzji o ustaleniu bądź odmowie ustalenia warunków zabudowy, mógł ocenić zgodność z prawem zaskarżonej decyzji (por. wyrok NSA z 29.11.2018 r., II OSK 50/17, ). Użyte w art. 52 ust. 2 pkt 1 PlanZagospU pojęcie „określenie granic terenu objętego wnioskiem” należy rozumieć jako istniejące prawnie granice, których przebieg ustalony został w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co wyklucza wskazywanie przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej. Rozumienie terenu inwestycji jako działki inwestycyjnej zostało podkreślone w wyroku WSA w Opolu z 28.1.2022 r., II SA/Op 586/21, , wedle którego teren inwestycji będący przedmiotem decyzji o warunkach zabudowy może się składać z jednej działki lub większej liczby działek ewidencyjnych. Za możliwością zaś włączenia do terenu inwestycji tylko fragmentu działki ewidencyjnej mogą przemawiać wyłącznie nietypowe stany faktyczne i prawne. Natomiast nawet określenie granic terenu inwestycji poprzez wskazanie ich liniami rozgraniczającymi w załączniku graficznym projektu decyzji nie może zmieniać przyjętego zapatrywania, że teren inwestycji musi być rozumiany jako cała działka ewidencyjna, na której planowana jest realizacja zamierzenia inwestycyjnego (wyrok WSA w Warszawie z 29.6.2021 r., VII SA/Wa 201/21, ). Dopuszczenie możliwości swobodnego określania terenu inwestycji, całkowicie niezależnie od przebiegu granic działek ewidencyjnych, pozwala na swobodne manipulowanie parametrami nowej zabudowy, co dotyczy zwłaszcza intensywności zabudowy (wyrok WSA w Krakowie z 4.6.2020 r., II SA/Kr 874/19, ). Działka sąsiednia Odnośnie do pojęcia działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej (tj. działek znajdujących się „za skrzyżowaniem”, za „rozwidleniem” drogi publicznej, do której przylega działka) należy wskazać na wyrok WSA w Poznaniu z 8.2.2022 r., II SA/Po 601/21, , zgodnie z którym pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać tylko do działek zlokalizowanych przy tej samej drodze publicznej. Należy je odnosić do nieruchomości czy też terenów położonych w okolicy i tworzących pewną całość. Przez pojęcie „działka sąsiednia” należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość (zob. wyrok NSA z 23.2.2018 r., II OSK 1890/17, ). Przy określaniu parametrów przyszłej inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy dopuszczalne więc będzie nawiązywanie także do cech tych nieruchomości niegraniczących bezpośrednio z przyszłą zabudową, które jednak znajdują się w obszarze tworzącym urbanistyczną całość (zob. wyrok NSA z 14.3.2018 r., II OSK 2266/17, ). Należy zatem stwierdzić, że wystarczające jest spełnienie przez działkę sąsiednią ogólnego wymogu dostępności do drogi publicznej. Skoro działka sąsiednia to nieruchomość znajdująca się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość, za oczywiste należy uznać, że dostępność z tej samej drogi nie oznacza, że działka sąsiednia musi być położona przy tej samej drodze publicznej co teren, na którym ma powstać planowana inwestycja. Należy zwrócić uwagę, że przyjęcie rozumienia pojęcia działki sąsiedniej tak, jak uczynił to organ I instancji w niniejszej sprawie, prowadziłoby do sytuacji, że w wielu wypadkach nie byłoby możliwe ustalenie warunków zabudowy dla przedsięwzięcia, które nie sąsiaduje blisko z inną zabudową. Wyznaczenie obszaru analizowanego byłoby zaś w takiej sytuacji zbędne, skoro decydujące znaczenie miałaby lokalizacja wzdłuż (jednej i tej samej) drogi publicznej (por. wyrok NSA z 19.6.2018 r., II OSK 3145/17, ). Komentarz W uzasadnieniu omawianego, nieprawomocnego, orzeczenia wskazano m.in., że celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 PlanZagospU, jest prawidłowo przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą być rozumiane w ten sposób, by prawo do zagospodarowania terenu ograniczać. Mimo dużej popularności decyzji o warunkach zabudowy praktyka ich wydawania ciągle znacząco się różni. Wyrok WSA w Poznaniu z 27.7.2023 r., IV SA/Po 225/23,
Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą ograniczać prawa do zagospodarowania terenu. Decyzje o warunkach zabudowy nadal różnią się praktycznie. Wyrok WSA w Poznaniu z 27.7.2023 r., IV SA/Po 225/23, podkreśla znaczenie analizy funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu.