Ocena treści operatu szacunkowego

Negatywna ocena wartości dowodowej operatów szacunkowych jest możliwa w przypadku wątpliwości co do spójności, logiczności i wiarygodności treści operatu. Artykuł przedstawia sytuację, w której organy administracyjne rozpatrują spór dotyczący ustalenia opłaty adiacenckiej w kontekście podziału nieruchomości. Po analizie treści operatu szacunkowego i przeprowadzeniu ponownego rozpatrzenia sprawy, organy uznały wartość rynkową nieruchomości ustaloną przez rzeczoznawcę za adekwatną. SKO utrzymało decyzję organu I instancji, a WSA uchylił decyzję SKO ze względu na nieprawidłowości w interpretacji przepisów prawnych. Oceniano także kwestie związane z przeniesieniem nieruchomości i ustaleniem opłaty adiacenckiej.

Tematyka: operat szacunkowy, opłata adiacencka, wartość nieruchomości, podział nieruchomości, SKO, WSA, interpretacja przepisów, dowód w postępowaniu administracyjnym

Negatywna ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd
administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności,
zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów.
Opis okoliczności faktycznych
Wójt Gminy zatwierdził na żądanie strony podział nieruchomości. Organ wszczął z urzędu postępowanie w sprawie
ustalenia opłaty adiacenckiej. Decyzją Wójt Gminy ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
powstałego w wyniku podziału. W wyniku wniesionego przez stronę odwołania od powyższej decyzji, Samorządowe
Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO) uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego
rozpatrzenia. SKO wskazało na konieczność uzupełnienia materiału dowodowego na okoliczność wniesionego przez
odwołującą zarzutu dotyczącego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego oraz
dokonania oceny przedłożonego do akt operatu szacunkowego.
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, w ocenie organu I instancji opinia rzeczoznawcy odzwierciedla stan faktyczny
i uwarunkowania mające wpływ na wartość nieruchomości, jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Ustalona przez
rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę, określoną
z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu cech rynkowych. Zauważono również, że strona wniosła
o umorzenie opłaty adiacenckiej, powołując się na dokonaną na rzecz Gminy darowiznę nieruchomości. Odnosząc
się do powyższej kwestii organ wskazał, że z treści art. 98a ust. 4 GospNierU wynika, że zachodzi możliwość
przeniesienia prawa do działki wydzielonej w wyniku podziału w ramach rozliczenia opłaty adiacenckiej, jednakże
może mieć to miejsce w ramach toczącego się postępowania o ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Tymczasem
darowizna została dokonana przed wszczęciem postępowania o ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Zdaniem
organu w związku z tym brak jest podstaw prawnych do zastosowania w niniejszym postępowaniu przywołanej
regulacji.
Stanowisko SKO
Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy ponowną decyzję organu I instancji. Zauważono, że warunki
dla możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej zostały spełnione. Zdaniem organu ustalona przez rzeczoznawcę
majątkowego wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę. Operat szacunkowy
zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez biegłego. W związku
z powyższym, przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został przyjęty jako dowód
w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Rolą organu jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko
i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki.
Stwierdzono, że aby zakwestionować wycenę biegłego na etapie postępowania administracyjnego strona
miała możliwość złożenia kontrwyceny. Natomiast kwestionowanie operatu szacunkowego przez skarżącą
niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności przedmiotowej
wyceny. Odwołująca się takiego przeciwdowodu w sprawie nie przedstawiła, a organ nie jest zobligowany do
analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania, gdyż
nie są to zagadania unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne
rzeczoznawcy majątkowego. Wybór metodologii i wyniki badania pozostają w sferze wiadomości specjalnych
i stanowią warsztat zawodowy rzeczoznawcy majątkowego, którego nie posiada strona i organ administracji.
W ocenie organu odwoławczego organ I instancji dokonał prawidłowej oceny sporządzonego operatu szacunkowego:
został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań
dokonanych czynności, przedmiotu i zakresu wyceny oraz celu wyceny, ponadto wskazane są źródła informacji,
z których rzeczoznawca korzystał przy wycenie nieruchomości, zawiera określenie dat istotnych dla określenia
wartości nieruchomości, zawarty został opis i stan wycenianej nieruchomości, a także przedstawia i uzasadnia wybór
podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości, zawiera on analizę i charakterystykę
rynku nieruchomości, a załączono do operatu szacunkowego dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.
Stwierdzono również, że operat jest należycie uzasadniony i sporządzony został w sposób zgodny z przepisami.
Od powyższej decyzji skargę wniosła strona, która wskazała, że czytając uzasadnienie decyzji można odnieść
wrażenie, że zostało ono sporządzone niechlujnie i pobieżnie. Odnosząc się do naruszenia art. 98a ust. 4 GospNierU
skarżąca wskazała, że jej zdaniem skoro przepis ten umożliwia rozliczenie wartości nieruchomości przeniesionej na
rzecz gminy także w ramach zaległości z tytułu opłaty adiacenckiej, to jednoznacznie z tego wynika, że wolą
ustawodawcy nie było powiązanie przeniesienia nieruchomości na rzecz gminy i rozliczenia jej wartości

z jakimkolwiek konkretnym etapem postępowania. Nieruchomość może zostać przeniesiona, w celu rozliczenia jej
wartości w ramach opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, najwcześniej z dniem wykonalności decyzji
zatwierdzającej podział nieruchomości. W przedmiotowej sprawie przeniesienie nastąpiło po dniu, w którym decyzja
zatwierdzająca podział nieruchomości będącej własnością skarżącej stała się wykonalna. Skarżąca wskazała, że
działanie organu nie tylko nie budzi zaufania obywateli do organów władzy publicznej, ale wręcz powoduje odczucie
krzywdy po stronie obywatela.
Stanowisko WSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi na decyzję Samorządowego Kolegium
Odwoławczego w przedmiocie opłaty adiacenckiej, uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta
Gminy. nie podzielił jednak wszystkich zarzutów skarżącej.
Zgodnie z art. 98a § 4 GospNierU, w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana
do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku
podziału. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty
adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat. Analizując okoliczności faktyczne WSA wskazał, że decyzja
zatwierdzająca podział nieruchomości była ostateczna w chwili dokonania przez skarżącą darowizny przedmiotowej
nieruchomości na rzecz Gminy. Przyjęte przez organy w zaskarżonych decyzjach rozumienie art. 98a ust. 4
GospNierU oznaczałoby, że organ według własnego uznania decydowałby o możliwości rozliczenia darowizny,
a miarodajną chwilą byłby moment wszczęcia postępowania w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej. Nie ma
wątpliwości, że skarżąca zgłosiła darowiznę nieruchomości do rozliczenia z opłatą adiacencką w toku postępowania
przed organem I instancji. W ocenie Sądu przyjęta przez organy wykładnia spornego przepisu i sposób jego
stosowania nie znajduje uzasadnienia w jego treści. Sąd w pełni podziela stanowisko skarżącej, że już tylko na
podstawie wykładni językowej można zrekonstruować normę, z której wynika prawo skarżącej do rozliczenia
darowizny z opłatą adiacencką. Z przepisu tego nie wynika natomiast, aby to prawo skarżącej ograniczone było
przesłanką dokonania darowizny wyłącznie w toku postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej.
Przedstawiona przez organy argumentacja w tej kwestii nie przekonała WSA, albowiem nie wynika z niej, na
podstawie jakich przesłanek organy sformułowały wniosek co do warunku, aby przeniesienie własności
nieruchomości mogło mieć miejsce wyłącznie w trakcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenkiej. Wobec
powyższego Sąd uznał, że zarzut naruszenia art. 98a ust. 4 GospNierU zasługuje na uwzględnienie; nie podzielił
natomiast stanowiska skarżącej, że waga tego uchybienia uzasadnia stwierdzenie przez Sąd nieważności
zaskarżonych decyzji.

Komentarz
WSA uchylił decyzje organów nie z uwagi na wątpliwości co do treści i oceny operatu szacunkowego, ale z uwagi na
nieprawidłowości w wykładni art. 98a ust. 4 GospNierU. Operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo
dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej.
To zadaniem organów jest ocena poprawności sporządzonego operatu pod względem spójności, wiarygodności
i logiki, ponieważ wprost wpływa on na treść wydanej decyzji. Jednakże nie można wymagać od organu wiadomości
specjalnych i niejako merytorycznego weryfikowania treści operatu. Czynności organu ograniczone są zatem do
zbadania operatu pod względem logiki, spójności i rzetelności.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 10.10.2023 r., I SA/Po 501/23,

WSA uchylił decyzje organów nie z uwagi na wątpliwości co do treści operatu szacunkowego, lecz z powodu błędów w interpretacji przepisów. Operat szacunkowy stanowi kluczowy dowód w postępowaniu dotyczącym opłaty adiacenckiej. Organom przysługuje ocena spójności, wiarygodności i logiki operatu, nie zaś jego merytoryczne weryfikowanie. Artykuł podkreśla rolę operatu szacunkowego jako podstawy decyzji administracyjnej.