Ustalenie obszaru oddziaływania obiektu

Tematyka: Naczelny Sąd Administracyjny, obszar oddziaływania obiektu, pozwolenie na budowę, status strony, uciążliwości budowy, ograniczenia w zabudowie, warunki techniczne

Właścicielowi nieruchomości nie zawsze przysługuje status strony w sprawie pozwolenia na budowę na
terenie sąsiedniej nieruchomości. Obowiązek zachowania norm wprowadzonych przepisami regulującymi
warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dotyczy każdego inwestora i nie
może być traktowany jako wprowadzający ograniczenia w zabudowie w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy
z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682; dalej: PrBud) – stwierdził Naczelny Sąd
Administracyjny.
Stan faktyczny
Starosta wydał decyzję, w której zatwierdził projekt zagospodarowania terenu dla inwestycji obejmującej budowę
zespołu domów mieszkalnych wraz z infrastrukturą techniczną, projekt architektoniczno-budowlany budynków
i udzielił „A.” sp. z o.o. pozwolenia na budowę pierwszego etapu inwestycji. J.B., właściciel działki sąsiadującej
z terenami należącymi do inwestora, wniósł odwołanie, twierdząc, że jego działka znajduje się w obszarze
oddziaływania inwestycji. J.B. zarzucił, że planowana budowa będzie emitować szkodliwe zanieczyszczenia i hałas,
zaś na skutek błędnie zaprojektowanego odprowadzania wód opadowych i ścieków nastąpi niszczenie gleby.
Oddziaływania utrudnią korzystanie z sąsiedniej działki i ograniczą zabudowę tego terenu. Działka należąca do J.B.
jest aktualnie użytkowana jako rolnicza, choć zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego
jego nieruchomość, tak jak i teren planowanej inwestycji są położone na terenie zabudowy mieszkaniowej.
Wojewoda uchylił w całości decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, za kluczowe
uznając ustalenie, czy J.B. przysługuje status strony postępowania. Choć inwestycja nie oddziałuje na istniejącą
zabudowę sąsiedniej działki, to oddziałuje na potencjalną zabudowę działki należącej do J.B., gdyby chciał on taką
zrealizować w pobliżu granicy działek. W konsekwencji właściciel sąsiedniej nieruchomości powinien być stroną
postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę.
Jak ustalić obszar oddziaływania obiektu?
Sprzeciw na powyższą decyzję wniósł inwestor, jednak Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu podzielił
stanowisko wojewody, że starosta nie ustalił w sposób prawidłowy kręgu stron prowadzonego postępowania.
W uzasadnieniu wyroku wskazano, że zgodnie z art. 28 ust. 2 PrBud stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia
na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się
w obszarze oddziaływania obiektu. Przy tym obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu
budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia
w zabudowie tego terenu. Oznacza to, że w sprawie o pozwolenie na budowę każdorazowo należy ustalić wszystkie
przepisy odrębne, które wprowadzają ograniczenia w zabudowie danego terenu, i na ich podstawie wyznaczyć
obszar w otoczeniu projektowanego obiektu budowlanego. Należy uwzględnić funkcję, formę, konstrukcję i inne
cechy charakterystyczne projektowanego obiektu oraz sposób zagospodarowania terenu znajdującego się
w otoczeniu projektowanej inwestycji. Niezbędne jest przy tym, by oddziaływanie inwestycji było indywidualne,
konkretne, aktualne i sprawdzalne obiektywnie.
Ograniczenia prawne nie są tożsame z uciążliwościami budowy
W uzasadnieniu wyroku podkreślono, że istotne prawnie ograniczenia w sposobie korzystania
z nieruchomości nie są tożsame z ewentualnymi uciążliwościami wygenerowanymi przez realizację spornej
inwestycji, takimi jak: kurz, hałas, wzmożony ruchu pieszych i samochodów, a także kwestiami związanymi
z ewentualnym zmniejszeniem walorów użytkowych, obniżeniem wartości nieruchomości czy odczuciami
estetycznymi. Chodzi tu o oddziaływania, które wpływają lub mogą wpływać na zabudowę. Sąd zaznaczył, że
ustawodawca nie określił, czy dotyczy to istniejącej zabudowy, czy też możliwej w przyszłości, dlatego należy
rozpatrzyć oba te aspekty. Wojewoda zasadnie uznał, że choć przy obecnym stanie zagospodarowania projektowana
inwestycja nie oddziałuje na istniejącą zabudowę sąsiedniej działki, może się to zmienić w przyszłości. Jeśli bowiem
J.B. zdecyduje się na budowę na swoim terenie, wówczas konieczne będzie określenie oddziaływania tej zabudowy
na inwestycję „A.” sp. z o.o., przede wszystkim w zakresie ewentualnego przesłaniania i zacieniania oraz spełnienia
wymagań ochrony przeciwpożarowej. W konsekwencji właściciel sąsiedniej nieruchomości powinien zostać uznany
przez organ I instancji za stronę postępowania prowadzonego w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę.
Strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę
Naczelny Sąd Administracyjny na skutek skargi kasacyjnej inwestora uchylił wyrok sądu I instancji
i zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że przepisy PrBud regulujące kwestię przymiotu

strony w sprawie pozwolenia na budowę należy wykładać ściśle, nie zaś rozszerzająco. Art. 28 ust. 2 PrBud
zawęża pojęcie strony, o którym mowa w art. 28 KPA, do inwestora oraz właścicieli, użytkowników
wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Jak
podkreślono, na skutek nowelizacji PrBud, która weszła w życie 19.9.2020 r., ustawodawca zawęził definicję obszaru
oddziaływania obiektu. Aktualnie przy określaniu obszaru oddziaływania inwestycji brane są pod uwagę
„ograniczenia w zabudowie terenu”, a nie jak poprzednio „ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego
terenu”. Nowelizacja PrBud wśród wielu zmian mających na celu usprawnienie i uproszczenie procesu
inwestycyjnego wprowadziła zmianę mającą wpływ na ustalenie kręgu stron w postępowaniu o wydanie pozwolenia
na budowę. Podmioty posiadające prawnorzeczowy tytuł do nieruchomości, która stanowi teren wyznaczony
w zasięgu obiektu budowlanego, mogą obecnie powoływać się wyłącznie na wąsko rozumiane ograniczenie
zabudowy zawarte w przepisach odrębnych stanowiących zasadniczo przepisy materialnego prawa
administracyjnego (zob. wyrok NSA z 15.12.2021 r., II OSK 34/19,
).
Ograniczenie w możliwości zabudowy innej nieruchomości musi być rzeczywiste
NSA stwierdził, że w związku z realizacją inwestycji musi rzeczywiście wystąpić prawne ograniczenie
w możliwości zabudowy innej nieruchomości, a nie tylko potencjalna możliwość jakiegokolwiek
oddziaływania danego obiektu. Wobec tego sama w sobie okoliczność, że dany podmiot jest właścicielem
sąsiedniej nieruchomości, nie jest wystarczająca do przyjęcia, że podmiotowi temu przysługuje status
strony. Niezbędne jest wyraźne sprecyzowanie konkretnego przepisu prawa administracyjnego wykluczającego
bądź ograniczającego zabudowę działki sąsiedniej ze względu na powstanie projektowanej zabudowy. Ograniczenia
te muszą być rzeczywiste, a nie hipotetyczne, a potencjalne oddziaływanie nie może zostać sprowadzone do
spekulacji. NSA uznał rozważania organu odwoławczego oraz sądu I instancji dotyczące nasłonecznienia oraz
kwestii bezpieczeństwa pożarowego za dowolne. W art. 3 pkt 20 PrBud nie chodzi o oddziaływanie jako takie, ale
o wynikające z przepisów realne ograniczenia w zabudowie terenu.
W uzasadnieniu wyroku zaznaczono, że obowiązek projektowania zgodnie z wymaganiami technicznymi nie stanowi
sam w sobie ograniczenia w zabudowie. Obowiązek zachowania norm wynikających z przepisów rozporządzenia
Ministra Infrastruktury z 12.4.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1065), dotyczy każdego inwestora i nie może być traktowany jako
wprowadzający ograniczenia w zabudowie w rozumieniu art. 3 pkt 20 PrBud. Zgodnie bowiem z § 1 rozporządzenia
warunki techniczne w nim ustalone zapewniają spełnienie wymagań art. 5 i 6 PrBud.
Wyrok NSA z 5.12.2023 r., II OSK 2282/23,

Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że istotne prawne ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości nie są tożsame z uciążliwościami budowy. Konieczne jest wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu na podstawie przepisów odrębnych, które wprowadzają ograniczenia w zabudowie terenu. NSA uznał, że ograniczenia w możliwości zabudowy innej nieruchomości muszą być rzeczywiste, a potencjalne oddziaływanie nie może być sprowadzone do spekulacji.