Inicjatywa weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego
Ustawodawca przewidując możliwość weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego, nie przesądził, że wniosek do organizacji zawodowej może składać wyłącznie organ. Możliwość wnioskowania o weryfikację umożliwia także stronom postępowania. WSA uznał, że operat stanowi opinię biegłego, a jego ocena podlega jedynie kompletności i uzasadnieniu. NSA potwierdził, że podważenie operatu możliwe jest tylko poprzez ocenę organizacji zawodowej, bez wymogu zgody organu na nowy operat.
Tematyka: operat szacunkowy, weryfikacja, organizacja zawodowa, biegły, ocena, strona postępowania, NSA, K.D., rozprawa administracyjna, Naczelny Sąd Administracyjny
Ustawodawca przewidując możliwość weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego, nie przesądził, że wniosek do organizacji zawodowej może składać wyłącznie organ. Możliwość wnioskowania o weryfikację umożliwia także stronom postępowania. WSA uznał, że operat stanowi opinię biegłego, a jego ocena podlega jedynie kompletności i uzasadnieniu. NSA potwierdził, że podważenie operatu możliwe jest tylko poprzez ocenę organizacji zawodowej, bez wymogu zgody organu na nowy operat.
Ustawodawca, przewidując możliwość weryfikacji prawidłowości sporządnienia operatu szacunkowego, nie przesądził, że z odpowiednim wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych może wystąpić wyłącznie organ. Taka konstrukcja instytucji weryfikacji operatu umożliwia zatem wystąpienie ze stosownym wnioskiem także stronie postępowania. Opis okoliczności faktycznych Starosta ostateczną decyzją udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, w związku z którą przejęto grunt stanowiący własność K.D. Starosta wszczął postępowanie o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Powołał rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat szacunkowy określający wartość nieruchomości. K.D. przedstawiła zastrzeżenia do operatu. Starosta odmówił przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. W rezultacie decyzją orzekł o ustaleniu i zapłacie odszkodowania. W odwołaniu od decyzji K.D. wniosła o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez inną biegłą oraz o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej celem skonfrontowania biegłych. Wojewoda utrzymał decyzję w mocy, uznając, że sporządzony na zlecenie Starosty operat szacunkowy spełnia wymogi przepisów prawa, jego treść jest logiczna i kompletna, a także należycie uzasadniona. Stanowisko WSA Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę K.D. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę. Wskazał, że kwestionowany przez skarżącą operat szacunkowy został sporządzony z należytą starannością, z rzetelnym i czytelnym wyjaśnieniem przyjętych rozwiązań i zgodnie z prawem. WSA wyjaśnił, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego w rozumieniu art. 84 KPA. Dowód z opinii biegłego podlega zaś ocenie jedynie w zakresie jego kompletności, tego, czy został podpisany przez właściwą osobę i przekonująco uzasadniony. Dowód taki nie podlega ocenie w zakresie merytorycznym tj. wymagającym posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych. Zdaniem Sądu, organy orzekające w wymaganym zakresie nie tylko dokonały oceny rzetelności, kompletności i spójności sporządzonego przez biegłą operatu szacunkowego, ale i zadbały, by stanowisko skarżącej kwestionujące zapisy operatu mogło zostać skonfrontowane z wyjaśnieniami samego biegłego. Organy nie miały obowiązku wyrażenia zgody na sporządzenie nowego operatu szacunkowego, względnie dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony. Mając wątpliwości co do rzetelności sporządzonego w sprawie operatu, strona mogła skorzystać z prawa zwrócenia się o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tym bardziej podstawy takiej nie może stanowić wskazanie cen uzyskanych w transakcjach dotyczących innych, bliżej nieokreślonych nieruchomości. Zatem subiektywne przekonanie strony - poparte nawet wskazaniem przykładów transakcji dotyczących innych nieruchomości - że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt wysoka, nie świadczy jeszcze o wadliwości operatu szacunkowego. Stanowisko NSA Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie w swoim orzecznictwie podkreślał, że nie ma on obowiązku formułowania za stronę zarzutów kasacyjnych na podstawie uzasadnienia skargi kasacyjnej. Należy bowiem mieć na uwadze, że wyodrębnianie zarzutów z treści uzasadnienia skargi kasacyjnej zawsze niesie ryzyko nieprawidłowego odczytania intencji strony wnoszącej skargę kasacyjną. W rozpoznawanej sprawie, zarzuty naruszenia art. 156 i art. 157 GospNierU z powodu swojej wadliwości nie mogły zostać rozpoznane przez NSA. Jednocześnie z powodu wskazania, ale jedynie w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, art. 157 ust. 1 GospNierU, zarzut naruszenia art. 157 GospNierU został rozpoznany wyłącznie w zakresie odnoszącym się do pierwszego ustępu tego artykułu. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił więc skargę kasacyjną K.D. wskazując, że spór w rozpoznawanej sprawie koncentruje się na zagadnieniu możliwości odstąpienia od związania treścią operatu szacunkowego i wykorzystania go do ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość bez wystąpienia przez stronę postępowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Subiektywne przekonanie skarżącej, że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt niska, nie świadczy jeszcze o wadliwości operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 157 ust. 1 GospNierU, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie wskazane w powyższym przepisie zasady. Analiza tego artykułu wskazuje, że ustawodawca, przewidując możliwość weryfikacji prawidłowości sporządnienia operatu szacunkowego, nie przesądził, że z odpowiednim wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych może wystąpić wyłącznie organ. Taka konstrukcja instytucji weryfikacji operatu umożliwia zatem wystąpienie ze stosownym wnioskiem także stronie postępowania. Tym samym, jeżeli w ocenie strony postępowania zaistnieją zastrzeżenia w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, to powinna ona zwrócić się do wspomnianej organizacji bez oczekiwania, że to organ prowadzący postępowanie zakwestionuje prawidłowość operatu. Odnotować także należy, że o potrzebie weryfikacji operatu decyduje przede wszystkim powstanie uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości po stronie organu. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Nie można zatem oczekiwać od organu wystąpienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, jeśli w ocenie organu operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Należało w ocenie NSA także podkreślić, że z akt sprawy nie wynika, aby w sytuacji, gdy dopuszczony w sprawie jako dowód operat szacunkowy nie wzbudzał wątpliwości organu co do prawidłowości jego sporządzenia, skarżąca występowała z takim wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co znajduje potwierdzenie w treści uzasadnienia skargi kasacyjnej, w której wskazano, że strona zrezygnowała z wystąpienia z wnioskiem o weryfikację operatu szacunkowego z inicjatywy organu z powodu konieczności uiszczenia zaliczki w kwocie kilku tysięcy złotych. Wprawdzie skarżąca kwestionowała wartość nieruchomości wynikającą z przyjętego operatu, powołując się na wynik odrębnego operatu sporządzonego na jej wniosek, ale z uwagi na treść art. 157 ust. 2 GospNierU, który stanowi, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1, operat ten nie mógł prowadzić do podważenia prawidłowości operatu przyjętego jako dowód w sprawie. Komentarz Pomijając wadliwość konstrukcji zarzutów kasacyjnych, która uniemożliwiała ich rozpoznanie w przeważającej części, NSA potwierdził, że podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić jedynie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 GospNierU nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Mając na względzie rozważania NSA, nie znajduje zatem uzasadnienia zarzut kierowany w stronę organu o brak weryfikacji merytorycznej operatu. Należy bowiem pamiętać, że organ zobowiązany jest traktować operat szacunkowy jak dowód w sprawie administracyjnej, co implikuje konieczność weryfikacji operatu jedynie pod względem formalnym. Oznacza to, że nie można oczekiwać od organów administracyjnych ani tym bardziej od sądu pierwszej instancji wystąpienia o ocenę dokonywaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, skoro w ich ocenie operat szacunkowy nie budził wątpliwości w zakresie jego prawidłowości. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23.11.2023 r., I OSK 1413/20,
NSA odrzucił zarzuty kasacyjne K.D. dotyczące operatu szacunkowego, wskazując na konieczność oceny przez organizację zawodową. NSA podkreślił, że organy administracyjne nie muszą dokonywać oceny merytorycznej operatu, a jedynie formalnej. Dlatego oczekiwanie od organów lub sądu oceny operatu przez organizację zawodową, gdy nie budzi wątpliwości, jest nieuzasadnione.