Nakaz rozbiórki po rozstrzygnięciu sprawy o zasiedzenie

Tematyka: Nakaz rozbiórki, zasiedzenie, Naczelny Sąd Administracyjny, legalizacja inwestycji, postępowanie administracyjne

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego jeśli inwestor powołuje się na fakt nabycia własności
nieruchomości na skutek zasiedzenia i toczy się w tym przedmiocie postępowanie przed sądem
powszechnym, to postępowanie administracyjne w sprawie wydania nakazu rozbiórki powinno być
zawieszone na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 KPA.
Stan faktyczny
Powiat K. dokonał przebudowy drogi jednak F.K. i K.K., właściciele jednej z działek przylegających do terenu
inwestycji, zakwestionowali poprawność jej realizacji poprzez m.in.: naruszenie prawa do dysponowania
nieruchomością na cele budowlane, zniszczenie przepustu, zasypanie części rowu oraz lokalizację zatoki
autobusowej i chodnika na wysokości wjazdu na posesję. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: PINB)
wstrzymał roboty budowlane i nałożył na inwestora obowiązek przedłożenia szeregu dokumentów, w tym
dokumentacji projektowej oraz oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Starosta K. przedłożył część dokumentów, jednak PINB uznał je za niewystarczające i nakazał inwestorowi rozbiórkę
samowolnie rozbudowanej drogi: części jezdni, pobocza, przydrożnego rowu oraz zatoki autobusowej.
Powiat K. w odwołaniu twierdził, że organ powinien zawiesić postępowanie do czasu zakończenia przez Sąd
Rejonowy w K. postępowania w sprawie zasiedzenia części działki stanowiącej własność F.K. i K.K. Inwestor
dowodził również, że rozbiórka części drogi uniemożliwi skuteczną i bezpieczną komunikację mieszkańcom gminy.
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał jednak zaskarżoną decyzję w mocy. Organ uznał, że fakt
prowadzenia w sądzie sprawy o zasiedzenie nieruchomości nie stanowi podstawy do zawieszenia postępowania na
podstawie art. 97 § 1 pkt 4 KPA. Organ nadzoru budowlanego ma obowiązek ocenić legalność obiektu budowlanego,
w tym posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, według stanu
faktycznego i prawnego na dzień orzekania. Tymczasem ze znajdujących się w aktach sprawy dokumentów, w tym:
mapy zasadniczej, kopii mapy z projektem podziału nieruchomości oraz opinii geodezyjnej wynika, że część drogi
została zrealizowana na działce F.K. i K.K. Skoro inwestor nie dokonał przebudowy drogi zgodnie z dokonanym
zgłoszeniem to organ I instancji zasadnie stwierdził samowolę budowlaną i zastosował procedurę określoną w art. 48
ustawy z 7.7.1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682; dalej: PrBud).
Orzeczenie WSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę Powiatu K. Sąd uznał, że choć inwestor posiadał
zgłoszenie robót budowlanych obejmujące przebudowę ciągu dróg to w rzeczywistości, zmieniając granice pasa
drogowego, dokonał rozbudowy drogi na terenie należącym do osób prywatnych. W uzasadnieniu wyroku
stwierdzono, że orzeczenie sądu powszechnego w sprawie o zasiedzenia, nie jest dla prowadzonego w oparciu o art.
48 ust. 2 PrBud postępowania o legalizację, rozstrzygnięciem zagadnienia wstępnego, w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4
KPA. Brak takiego orzeczenia powoduje, że decyzja w sprawie samowoli budowlanej jest podejmowana w oparciu
o stan faktyczny i prawny z chwili rozstrzygania. Sąd zaznaczył, że kwestia ta została już przesądzona we
wcześniejszym wyroku WSA w Poznaniu w sprawie skargi na postanowienie o wstrzymaniu wykonania robót
budowlanych i nałożeniu na inwestora określonych obowiązków. W orzeczeniu tym Sąd stwierdził brak jest podstaw
do zawieszenia postępowania administracyjnego.
W rezultacie Sąd uznał, że skoro inwestor zarówno w dacie orzekania przez organy obu instancji, jak i przez Sąd, nie
potrafi wykazać się prawem do nieruchomości i nie jest w stanie złożyć oświadczenia o posiadanym prawie do
dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to nie mógłby również uzyskać pozwolenia na budowę. Prawo nie
chroni inwestora decydującego się w takich okolicznościach na samowolną budowę a konsekwencją jest brak
możliwości legalizacji. Organy prawidłowo zastosowały więc rygor wynikający z art. 48 ust. 4 w zw. z ust. 1 PrBud.
NSA - trzeba wyjaśnić, czy inwestor posiada tytuł prawny do działki
Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok WSA w Poznaniu oraz decyzje organów obu instancji uznając,
że w sprawie nie została należycie wyjaśniona kwestia posiadania przez inwestora tytułu prawnego do
działki, na której została zrealizowana inwestycja. W uzasadnieniu wyroku stwierdzono, że pogląd w kwestii
zawieszenia postępowania wyrażony we wcześniejszym wyroku WSA w Poznaniu nie był wiążący w rozpoznawanej
sprawie. Poprzednie postępowanie dotyczyło skargi na postanowienie o wstrzymaniu wykonania robót budowlanych
i nałożeniu na inwestora określonych obowiązków i sąd rozpoznający tę sprawę mógł wypowiadać się wyłącznie
w kwestii zgodności z prawem tego postanowienia. Ocena sądu nie jest wiążąca w sprawie, która dotyczy decyzji
o nakazie rozbiórki.

Organy administracji muszą uwzględniać przy wydawaniu rozstrzygnięcia uprawnienia lub obowiązki stron
postępowania, które powstają z mocy prawa, co ma miejsce również w przypadku nabycia własności w drodze
zasiedzenia. Może jednak dojść do sytuacji, że inwestor nabywa własność nieruchomości przez zasiedzenie na długo
przed realizacją inwestycji, ale nie posiada potwierdzenia orzeczenia sądu potwierdzającego tę okoliczność.
Stwierdzenie nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie wymaga bowiem potwierdzenia przez sąd
powszechny. W sytuacji gdy inwestor twierdzi, że nabył własność nieruchomości na skutek zasiedzenia
i toczy się już w tym przedmiocie postępowanie przed sądem powszechnym, wówczas organ powinien
zawiesić na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 KPA postępowanie administracyjne w sprawie wydania nakazu
rozbiórki. Jeśli jednak inwestor nie zainicjował postępowania w sprawie stwierdzenia zasiedzenia, to organ
administracji stosownie do art. 100 § 1 KPA powinien wezwać stronę do wystąpienia z takim wnioskiem
w oznaczonym terminie.
NSA wskazał, że na etapie postępowania kasacyjnego Powiat K. przedłożył orzeczenia Sądu Rejonowego w K. oraz
Sądu Okręgowego w K., z których wynika, że inwestor kilka lat przed rozpoczęciem prac budowlanych nabył przez
zasiedzenie własność spornej nieruchomości w części stanowiącej pas jezdni pokrytej asfaltem. Co oznacza, że
w odniesieniu do jezdni drogi gminnej istnieje możliwość legalizacji inwestycji.
Wyrok NSA z 14.11.2023 r., II OSK 362/21,

NSA wskazał, że na etapie postępowania kasacyjnego Powiat K. przedłożył orzeczenia Sądu Rejonowego w K. oraz Sądu Okręgowego w K., z których wynika, że inwestor kilka lat przed rozpoczęciem prac budowlanych nabył przez zasiedzenie własność spornej nieruchomości w części stanowiącej pas jezdni pokrytej asfaltem. Co oznacza, że w odniesieniu do jezdni drogi gminnej istnieje możliwość legalizacji inwestycji. Wyrok NSA z 14.11.2023 r., II OSK 362/21