Aktualizacja opłaty przekształceniowej po dniu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności

Tematyka: przekształcenie, użytkowanie wieczyste, opłata przekształceniowa, aktualizacja opłaty, prawo własności, postępowanie administracyjne, wysokość opłaty, orzecznictwo, WSA, skarga, decyzja, ustalenie

Jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte
po 5.10.2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone
wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1.1.2019 r., roczna opłata
przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która
obowiązywała przed aktualizacją.
Stan faktyczny
WSA w Gliwicach rozpoznał skargę na decyzję SKO w Częstochowie w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty
rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i uchylił zaskarżoną decyzję oraz
poprzedzającą ją decyzję prezydenta miasta.
W sprawie tej prezydent, po rozpatrzeniu wniosku skarżącej, ustalił wysokość opłaty rocznej w kwocie 235,93 zł
z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego.
Podstawę prawną decyzji stanowił art. 6 ust. 1 i 2 oraz art. 21 ust. 5 ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U.
z 2023 r. poz. 904; dalej: PrzekszUżytkWieczU).
Prezydent miasta wskazał, że w zaświadczeniu potwierdzającym przekształcenie prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności roczna opłata przekształceniowa została określona na kwotę 104,94 zł. Jednak w sprawie
wysokości opłaty należnej z tytułu użytkowania wieczystego toczyło się postępowanie o jej aktualizację. Sąd
rejonowy wyrokiem ustalił wysokość tej opłaty na kwotę 235,93 zł. To rozstrzygnięcie podtrzymał w mocy sąd
okręgowy.
Skarżąca złożyła odwołanie od decyzji, wskazując, że przywołane wyroki nie są przydatne w sprawie.
SKO utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, uznając zarzuty skarżącej za pozbawione podstaw. W skardze
wskazano, że postępowanie aktualizacyjne wszczęto po dacie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we
własność. W sprawie nie zostało wyjaśnione, czy wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości
przed 1.1.2019 r. Jeśli wypowiedzenia te nie zostały skutecznie doręczone, to opłata przekształceniowa równa jest
wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Wydany
w sprawie wyrok sądu powszechnego nie dotyczy opłaty przekształceniowej. Sprawa ustalenia opłaty
przekształceniowej rozstrzygana jest na drodze administracyjnej.
Stanowisko WSA
WSA uznał skargę za zasadną. Sąd wskazał, że stosownie do art. 1 ust. 1 PrzekszUżytkWieczU prawo użytkowania
wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się z dniem 1.1.2019 r. w prawo własności
tych gruntów. Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków
stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane przez odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta
miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek
samorządu terytorialnego (art. 4 ust. 1 pkt 3 PrzekszUżytkWieczU). Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się
z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu,
w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej
opłaty w drodze decyzji (art. 6 ust. 1 PrzekszUżytkWieczU).
W rozpoznawanej sprawie prezydent 28.7.2020 r. wydał zaświadczenie, które skorygował 25.11.2020 r., wskazując
pouczenie m.in. o możliwości złożenia przez właściciela nieruchomości (tj. skarżącą) wniosku o ustalenie wysokości
lub okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej w drodze decyzji. Skarżąca w terminie określonym w art. 6 ust. 1
PrzekszUżytkWieczU złożyła wniosek o ustalenie opłaty przekształceniowej w formie decyzji.
Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę
przekształceniową. Wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 1 i ust. 2 PrzekszUżytkWieczU).
W orzecznictwie wskazuje się, że pojęcie „obowiązywałaby” użyte w ww. przepisie oznacza w istocie opłatę z tytułu

użytkowania wieczystego w wysokości należnej od 1.1.2019 r., gdyby nie doszło do przekształcenia z tym dniem
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności z dniem 1.1.2019 r. spowodowało bowiem bezprzedmiotowość opłaty z tytułu użytkowania
wieczystego wobec nieruchomości objętych przekształceniem prawa na podstawie PrzekszUżytkWieczU, skoro od
wskazanego dnia nie istnieje już prawo, za które opłata była pobierana. Wskazane sformułowanie „obowiązywałaby”
oznacza zatem, że wysokość opłaty za przekształcenie ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego, która byłaby opłatą należną z dniem 1.1.2019 r., gdyby nie doszło do przekształcenia prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności. Pojęcie to należy zatem odnieść do hipotetycznej opłaty rocznej
z tytułu użytkowania wieczystego.
W art. 21 ust. 1–3 PrzekszUżytkWieczU uregulowano kwestię niezakończonych postępowań w sprawach aktualizacji
opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat.
Stosownie do art. 21 ust. 1 PrzekszUżytkWieczU, postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu
użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i niezakończone
przed dniem przekształcenia, toczą się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych. W takiej
sytuacji, zgodnie z art. 21 ust. 5 PrzekszUżytkWieczU, opłatę wnosi się w wysokości odpowiadającej wysokości
opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło
przekształcenie. Jeżeli w wyniku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub ustalenia albo
aktualizacji stawki procentowej ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,
opłata wnoszona jest w nowej wysokości wynikającej z tej aktualizacji lub tego ustalenia i obowiązuje od dnia 1
stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie.
Zasadą jest zatem, że postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej, o ile zostały wszczęte przed 1.1.2019 r.,
toczą się dalej według dotychczasowych przepisów, a ich wynik, tzn. ustalenie, czy aktualizacja była uzasadniona,
będzie miał wpływ na wysokość opłaty przekształceniowej.
Od zasady wyrażonej w art. 21 ust. 5 PrzekszUżytkWieczU przewidziano wyjątek. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1
ustawy z 31.1.2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U.
z 2019 r. poz. 270; dalej: ZmGospNierU19), jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego zostało wszczęte po 5.10.2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty
nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1.1.2019 r.,
roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która
obowiązywała przed aktualizacją.
Z wyjaśnień skarżącej wynika, że 15.1.2019 r. wniosła do właściwego SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja
opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia SKO 22.5.2019 r.
skarżąca wniosła sprzeciw w ustawowym terminie.
Wobec tego postępowanie w przedmiocie aktualizacji stawki opłaty rocznej z tytułu przysługującego skarżącej przed
dniem przekształcenia udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości zostało wszczęte po dniu przekształcenia
(tzw. pierwszy etap). Postępowanie sądowe zostało także wszczęte po dniu przekształcenia (tzw. drugi etap). Skoro
postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej nie zostało wszczęte przed dniem przekształcenia, to nie miały do
niego zastosowania przepisy art. 21 ust. 1 i ust. 5 PrzekszUżytkWieczU. Tym samym wynik postępowania w postaci
ww. wyroków sądów powszechnych nie mógł mieć wpływu na ustalenie skarżącej wysokości opłaty
przekształceniowej.

Komentarz
Sformułowana teza orzeczenia stanowi treść przepisu prawa, o którego stosowaniu zapominają organy właściwe
w sprawach dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Nie jest
tak, że nastanie ustawowego dnia przekształcenia zniweczyło zasadność prowadzenia postępowań o aktualizację
opłaty. W przypadku postępowań wszczętych po dniu wejścia w życie PrzekszUżytkWieczU (5.10.2018 r.) musi
jednak dojść do skutecznego doręczenia wypowiedzeń opłaty do końca 2018 r.

Wyrok WSA w Gliwicach z 21.12.2023 r., II SA/Gl 1368/23,

Wydane orzeczenie WSA w Gliwicach wskazuje na istotne kwestie dotyczące opłaty przekształceniowej po przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności. Zasada równości rocznej opłaty przekształceniowej z opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego przed aktualizacją jest kluczowa. Postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej toczące się po dniu przekształcenia mają istotne znaczenie dla ustalenia opłaty przekształceniowej. Wyrok WSA wyraźnie wskazuje na konieczność skutecznego doręczenia wypowiedzeń opłaty przed 1.1.2019 r. Organizacje zajmujące się przekształceniem prawa użytkowania wieczystego powinny dokładnie przeanalizować podstawę prawną decyzji oraz konsekwencje postępowań aktualizacyjnych.