Legalizacja samowoli po jej sprzedaży

Obowiązujące prawo pozwala na kontynuowanie i zakończenie wszczętego postępowania administracyjnego w sytuacji zmiany podmiotu stosunku materialno-prawnego po sprzedaży lub dziedziczeniu. Sąd orzekł o konieczności uiszczenia kary za samowolę budowlaną zrealizowaną przez poprzedniego właściciela, co wywołało spory i kolejne odwołania. Sprawa dotyczyła nieprawidłowości w przebudowie budynku oraz wysokości opłaty legalizacyjnej, która stała się przedmiotem sporu prawnego.

Tematyka: legalizacja samowoli, postępowanie administracyjne, opłata legalizacyjna, samowola budowlana, zmiana właściciela, prawo budowlane

Obowiązujące prawo pozwala na kontynuowanie i zakończenie wszczętego postępowania administracyjnego
w sytuacji, gdy na skutek sprzedaży bądź dziedziczenia, następuje zmiana podmiotu stosunku materialno-
prawnego. Nowy właściciel nieruchomości wstępuje wtedy w sytuację procesowo-prawną swego
poprzednika prawnego.
Sądowym orzeczeniem zakończył się spór dotyczący uiszczenia kary za samowolę budowlaną zrealizowaną przez
poprzedniego właściciela.
Podczas kontroli prowadzonej rozbudowy budynku mieszkalnego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej:
PINB) stwierdził szereg nieprawidłowości. Organ ustalił m.in., że wykonano rozbudowę od strony podwórka, tj.
w miejscu rozebranej istniejącej werandy parterowej z tarasem na jej dachu, wykonano wyższą dobudówkę
(dwukondygnacyjną), pełniącą funkcję klatki schodowej, pogłębiono piwnice pod tą dobudówką, przebudowano dach
budynku, tzn. zmieniono kształt i przedłużono nad dobudowaną częścią. Nieprawidłowości stwierdzono także
wewnątrz budynku oraz w zakresie odległości między inwestycją a sąsiednimi nieruchomościami.
W związku z poczynionymi ustaleniami organ nadzoru stwierdził, że przedmiotowa rozbudowa została wykonana
w warunkach samowoli budowlanej i zastosował stosowną procedurę (w trybie art. 48 ust. 2 i ust. 3 ustawy
z 7.7.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682).
Kobieta realizująca inwestycję nie zgodziła się z decyzją PINB i składała kolejne odwołania do Wojewódzkiego
Inspektora Nadzoru Budowlanego, a nawet do WSA w Gdańsku, jednak wszystkie organy były nieugięte.
W konsekwencji inwestorka przedłożyła dokumenty wymagane przez nadzór, a PINB ustalił wysokość opłaty
legalizacyjnej na kwotę 50 000 zł. Kobieta nie złożyła jednak broni i zaskarżyła także i tę decyzję.
Sprawa ponownie trafiła do WSA w Gdańsku, a ten w wyroku z 10.1.2024 r., II SA/Gd 699/23,
, uchylił
zaskarżone postanowienie. Istota wyroku skoncentrowała się jednak nie na kwestii stwierdzenia samowoli
budowlanej, która została przesądzona już na wcześniejszym etapie rozpatrywanej sprawy, ale na tym, czy opłata
legalizacyjna została wyliczona poprawnie i czy to właśnie skarżąca powinna ją zapłacić. W toku postępowania
odwoławczego doszło bowiem do zbycia nieruchomości, na której była zlokalizowana samowola. Jej nowym
właścicielem została spółka. Sąd zauważył, że: „reakcja procesowa organu odwoławczego na zmianę właściciela
sprowadziła się do tzw. ustronnienia nowego właściciela, co oznaczało w istocie doręczenie Spółce zaskarżonego
postanowienia. Zdaniem Sądu, podjęte działania procesowe są dalece niewystarczające i w efekcie naruszają
przepisy postępowania administracyjnego w postaci art. 30 § 4 KPA.
W opinii WSA w Gdańsku: „Sytuacja, kiedy w trakcie prowadzenia postępowania dochodzi do zbycia nieruchomości,
na której posadowiony jest samowolnie rozbudowany obiekt budowlany, doprowadza bowiem do skutku, że nabywca
tej nieruchomości wchodzi w pełnię praw i obowiązków dotychczasowego właściciela – zbywcy, na każdym etapie
tego postępowania, także po wydaniu decyzji przez organ I instancji, a dzieje się tak za przyczyną treści art. 30 § 4
KPA (…).
Przepis art. 30 § 4 KPA pozwala na kontynuowanie i zakończenie wszczętego postępowania administracyjnego
w sytuacji, gdy na skutek sprzedaży bądź dziedziczenia następuje zmiana podmiotu stosunku materialno-prawnego
(…). Nowy właściciel nieruchomości wstępuje w sytuację procesowo-prawną swego poprzednika prawego.
Z żadnego przepisu prawa nie wynika, że czynności procesowe dokonane z udziałem dotychczasowej strony
(zbywcy) należy powtórzyć z udziałem nowego właściciela nieruchomości (nabywcy). Organ administracji powinien
natomiast wykluczyć z postępowania administracyjnego osobę zbywcy (prawa zbywalnego), nabywca zaś, wstępując
w jego prawa, staje się stroną tego postępowania. Wstąpienie to bowiem następuje z mocy prawa, zatem niezależnie
od woli stron czy też organu (…)”.
Ponieważ opłata legalizacyjna jest warunkiem zalegalizowania samowoli i powinna być uiszczana przez aktualnego
właściciela obiektu budowlanego, bowiem to on jest zainteresowany tym, aby ten obiekt nie został rozebrany.
Aktualny właściciel powinien zatem zdecydować, czy korzystne jest dla niego uiszczenie opłaty legalizacyjnej, czy też
rozebranie obiektu budowlanego.
Wyrok WSA w Gdańsku z 10.1.2024 r., II SA/Gd 699/23,

Wyrok sądu skupił się nie tyle na samowoli budowlanej, ile na kwestii prawidłowego wyliczenia opłaty legalizacyjnej oraz odpowiedzialności za jej uiszczenie. Decyzja sądu podkreśliła, że nowy właściciel nieruchomości wstępuje w prawa poprzedniego właściciela, co wynika z przepisów prawa administracyjnego.