Spór o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy

Co w sytuacji, gdy po sprzedaży działki z wcześniej wydanymi warunkami zabudowy poprzedni właściciel zmienia zdanie? Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie rozpatruje spór o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nowego inwestora. Sprawa ta wzbudza wiele kontrowersji i wymaga interwencji sądowej.

Tematyka: spór, przeniesienie decyzji, warunki zabudowy, WSA Olsztyn, postępowanie sądowe, cofnięcie zgody, SKO, prawo, przestrzeń publiczna, budownictwo

Co w sytuacji, kiedy po sprzedaży działki z wcześniej wydanymi warunkami zabudowy, były już właściciel
rozmyśli się, co do transakcji?
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zajął się sporem dotyczącym zawieszenia postępowania
o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nowego inwestora. Sprawę do sądu skierowała kobieta, która
kupiła działkę z ustalonymi dziesięć miesięcy wcześniej warunkami zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie
wolnostojącego jednorodzinnego budynku mieszkalnego z niezbędną infrastrukturą techniczną i urządzeniami
towarzyszącymi. Choć o te warunki ubiegał się poprzedni właściciel działki, za jego zgodą wójt na wniosek kobiety
przeniósł na nią ww. decyzję. Stwierdził, że z dniem przeniesienia decyzji na skarżącą przechodzą wszystkie prawa
i obowiązki wynikające z decyzji.
Jednak były właściciel działki zmienił zdanie i skierował sprawę do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Złożył
oświadczenie o cofnięciu swojej zgody, gdyż, jak stwierdził, wyraził ją pod wpływem błędu opisanego w art. 86 KC.
Kolegium zauważyło jednak, że skuteczność cofnięcia zgody powinna być rozstrzygnięta przez sąd powszechny.
Organ zobowiązał wójta do pouczenia wnioskodawcy, przy ponownym rozpoznaniu sprawy, o przesłankach
skuteczności cofnięcia oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu i zobowiązania go do przedłożenia
w określonym terminie dowodu wystąpienia do sądu powszechnego lub oświadczenia, że nie będzie występować na
drogę sądową w przedmiocie wady oświadczenia woli. W przypadku wystąpienia na drogę sądową organ I instancji
powinien zawiesić postępowanie do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia przed sądem powszechnym, zaś
w przypadku braku odpowiedzi lub gdy strona nie podtrzyma swojego oświadczenia o działaniu pod wpływem błędu –
powinien wydać orzeczenie merytoryczne.
Wójt wypełnił zalecenia SKO. Wezwał byłego właściciela do przedłożenia dowodu, że ten wystąpił do sądu
powszechnego lub w postaci jego oświadczenia, że nie będzie występować na drogę sądową w przedmiocie wady
oświadczenia woli. Poinformował go także, że w przypadku wystąpienia na drogę sądową postępowanie
w przedmiotowej sprawie zostanie zawieszone do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia przez sąd powszechny, zaś
w przypadku braku odpowiedzi wójt wyda orzeczenie merytoryczne. Choć w odpowiedzi wnioskodawca złożył pismo,
nie przedłożył żadnego dowodu wystąpienia do sądu bądź oświadczenia, że nie będzie występować na drogę
sądową w przedmiocie wady oświadczenia woli. W związku z powyższym, zgodnie z art. 63 ust. 5 ustawy
z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; dalej PlanZagospU),
wójt był zobowiązany do przeniesienia przedmiotowej decyzji.
Były właściciel znów odwołał się do SKO. Jak twierdził, na przeszkodzie by już teraz skierować sprawę do sądu
stanęły nowe dowody, które powinny zostać najpierw przedłożone w postępowaniu karnym. Organ znów uchylił
decyzję wójta i nakazał ponowne rozpatrzenie sprawy.
Jednakże tym razem, to kobieta skierowała sprawę do sądu. Wnioskując o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości,
twierdziła że organ I instancji poprawnie wykonał wszystkie zalecenia SKO. W jej opinii zawieszenie postępowania
powinno nastąpić jedynie po przedłożeniu w terminie 30 dni dowodu wystąpienia do sądu powszechnego. Takiego
dowodu wnioskodawca nie przedłożył, nie było zatem przesłanek do uchylenia decyzji. Skarżąca stwierdziła, że
kupiła działkę, gdyż miała ona ustalone warunki zabudowy. Wnioskodawca, przed otrzymaniem całkowitej kwoty za
działkę, podpisał wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy. Nie było więc żadnego podstępu, na który
powoływał się wnioskodawca.
WSA w Olsztynie w wyroku z 15.2.2024 r., II SA/Ol 64/24,
, stanął po stronie kobiety. Uzasadniając swoje
stanowisko sąd przypomniał, że: „kontrolowane postępowanie zostało zainicjowane wnioskiem skarżącej
o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na jej rzecz w trybie art. 63 ust. 5 PlanZagospU. Zgodnie z tym
przepisem organ, który wydał decyzję na podstawie art. 59 ust. 1 PlanZagospU, jest obowiązany, za zgodą strony, na
rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie
warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi
ma być dokonane jej przeniesienie.
W ww. wniosku zawarte zostało oświadczenie wnioskodawcy, że wyraża on zgodę na przeniesienie decyzji
o warunkach zabudowy (…) na rzecz skarżącej i oświadczenie skarżącej, że przejmuje wszystkie warunki zawarte
w ww. decyzji. Prawidłowo więc Wójt (…) przeniósł na skarżącą decyzję (…). Wszystkie bowiem przesłanki
ustawowe zostały spełnione w sprawie w dniu wydawania tej decyzji”.
Sąd zauważył ponadto, że: „Zgodnie z art. 88 § 1 KC uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które
zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na

piśmie. Kolegium nie podjęło nawet próby ustalenia, czy taka okoliczność miała miejsce w przedmiotowej sprawie.
Bez jakiegokolwiek dowodu przyjęło, że wnioskodawca cofnął oświadczenie woli (zgodę na przeniesienie decyzji
ustalającej warunki zabudowy) i tylko w odniesieniu do skuteczności takiej czynności wskazało obu stronom na
konieczność wystąpienia do sądu powszechnego o przesądzenie powyższej kwestii.
Gołosłownie też SKO przyjęło, bazując wyłącznie na treści odwołania, że prokuratura prowadzi postępowanie
przeciwko skarżącej o wskazanej przez wnioskodawcę sygnaturze. Wnioskodawca nie przedłożył bowiem w toku
postępowania administracyjnego przed organami obu instancji żadnego dokumentu również na potwierdzenie tej
okoliczności”.
Wyrok WSA w Olsztynie z 15.2.2024 r., II SA/Ol 64/24,

WSA w Olsztynie z 15.2.2024 r. wydał korzystny dla kobiety wyrok, potwierdzając przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na nią. Sąd zwrócił uwagę na brak adekwatnych dowodów cofnięcia zgody przez byłego właściciela działki. Sprawa ta pokazuje, jak istotne jest prawidłowe postępowanie przy przenoszeniu decyzji o warunkach zabudowy.