Wydzielona działka rolna jako przedmiot obrotu

Publikacja omawia kwestię wyłączenia przedmiotowego dotyczącego działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha z przepisów UstRolU. Przedstawione są faktyczne stanowiska Sądu Najwyższego oraz zagadnienia prawne związane z odłączeniem części nieruchomości po podziale geodezyjnym. Analizowane są różne koncepcje definiowania nieruchomości rolnych oraz ich wpływ na obroty nieruchomościami rolnymi.

Tematyka: podział geodezyjny, działka rolna, Ustawa Rolna, Ustawa o Księgach Wieczystych, obroty nieruchomościami, Sąd Najwyższy, wyłączenie przedmiotowe, nieruchomość rolna, podział nieruchomości

Do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej
reglamentacji na podstawie art. 2b ust. 1 i 2 UstRolU, stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha
stosuje się wyłączenie przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt 1b UstRolU.
Stan faktyczny
Sąd Najwyższy orzekał w sprawie z wniosku o odłączenie części nieruchomości z KW, założenie nowej KW i wpis
prawa własności, na skutek przedstawienia przez SO w Sieradzu zagadnienia prawnego:

„Czy do będącej przedmiotem zbycia po podziale geodezyjnym części nieruchomości rolnej, podlegającej
reglamentacji w ramach art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2024 r.
poz. 423; dalej: UstRolU), stanowiącej działkę o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha stosuje się wyłączenie
przedmiotowe zawarte w art. 1a pkt 1b UstRolU, czy też przesądzające znaczenie w tym zakresie ma powierzchnia
nieruchomości przed podziałem?”.

W sprawie tej dla nieruchomości, w skład której wchodzą lasy i grunty orne o łącznej powierzchni 2,7506 ha,
prowadzona jest księga wieczysta, gdzie w dziale II tej księgi, jako właścicielka nieruchomości wpisana jest E.T. na
podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 3.8.2018 r., wydanego w sprawie o zniesieniu współwłasności
nieruchomości. W 6.2019 r. wchodząca w skład wskazanej nieruchomości rolnej działka (...) uległa podziałowi na 6
działek. 6.12.2019 r. właścicielka nieruchomości zawarła z T.T. notarialną umowę sprzedaży jednej z wydzielonych
działek o powierzchni 0,08 ha oraz udziału w wysokości 1/8 we współwłasności innej wydzielonej działki,
o powierzchni 0,0437 ha, wchodzących w skład nieruchomości rolnej objętej wskazaną wyżej księgą wieczystą. Na
zbycie tej nieruchomości nie uzyskano zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa
(KOWR).

T.T. wniósł o odłączenie części ww. nieruchomości, założenie dla nich nowych ksiąg wieczystych i wpis prawa
własności na swoją rzecz, a w przypadku działki w której miał nabyć udział - o wpis udziału we współwłasności
w wysokości 1/8. SR w Łasku wnioski te oddalił. Zauważył bowiem, że 1.5.2016 r. weszły w życie nowe zasady
obrotu nieruchomościami rolnymi. W dacie nabycia przez E.T. nieruchomości rolnej, jak i w dacie zawarcia przez nią
umowy sprzedaży, obowiązujące unormowania prawne nakładały na nabywców nieruchomości rolnych nakaz
prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5
lat od dnia nabycia tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzenia gospodarstwa osobiście (art. 2b
ust. 1 UstRolU) oraz zakaz zbycia lub oddania w posiadanie nabytej nieruchomości innym podmiotom (art. 2b ust. 2
UstRolU) w tym okresie. Przy czym zbycie przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia jej własności mogło
nastąpić wyłącznie za zgodą KOWR (art. 2b ust. 3 UstRolU).

Jednocześnie, wedle treści art. 461 KC i art. 2 pkt. 1 UstRolU, przez „nieruchomość rolną” należy rozumieć
nieruchomość rolną w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych
w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Zdaniem SR, nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania, stanowi nieruchomość rolną,
niezależnie od tego z ilu działek ewidencyjnych się składa. Wobec zatem istniejących ograniczeń w zbywaniu
nieruchomości rolnych, przewidzianych powyższymi przepisami, doszło do naruszenia zasad obrotu, skutkującego
nieważnością dokonanej czynności prawnej.

Z tego powodu sąd wieczystoksięgowy uznał, że umowa sprzedaży dotycząca części nieruchomości rolnej E.T. nie
wywołuje zamierzonych przez strony skutków prawnych (jako nieważna).

Wnioskodawca wywiódł apelację od postanowienia Sądu Rejonowego.

Uzasadnienie prawne
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zagadnienie prawne przedstawione SN sprowadza się do wykładni pojęcia „nieruchomości rolnych o powierzchni
mniejszej niż 0,3 ha”, zawartego w art. 1a pkt 1b UstRolU. Konsekwencją jego uchwalenia jest to, że nabycie
nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha nie podlega przepisom UstRolU. Wyznaczony w art. 1a pkt
1 lit. b UstRolU limit powierzchni jest skorelowany z art. 93 ust. 2a ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; dalej: GospNierU). Przepisem tym wyłączono „transakcje bagatelne”,
które - ze względu na powierzchnię nabywanej nieruchomości - nie mają znaczenia z perspektywy realizacji celów
ustawy.
Według art. 2 pkt 1 UstRolU przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu KC,
z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania
przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z art. 46(1) KC, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są
nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie
w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Natomiast art.
46 § 1 KC za nieruchomości uznaje części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty),
jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych
stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Z kolei stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz.
1984; dalej: KWU), księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości.
Według zaś art. 24 ust. 1 KWU, dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.
Na gruncie tych regulacji ustawowych ujawniły się wątpliwości interpretacyjne co do tego jak rozumieć pojęcie
nieruchomości rolnych, o którym mowa w art. 1a pkt 1b UstRolU, na użytek zakresu wyłączenia stosowania
wskazanej ustawy, a w szczególności ograniczeń określonych w art. 2b UstRolU. W tym zakresie możliwe są co
najmniej 3 różne koncepcje wykładnicze.
1. Pierwsza z nich zakłada, że nieruchomość rolna obejmuje cały grunt będący przedmiotem własności jednego
właściciela, niezależnie od tego, ile działek ewidencyjnych obejmuje oraz bez względu na to, ile ksiąg
wieczystych zostało urządzonych dla jego części. W świetle tej koncepcji przedmiotem wyłączenia ze
stosowania obostrzeń określonych w ustawie mogą być wyłącznie grunty w takim rozumieniu. Nie jest zatem
możliwe „odłączanie” od całości gruntu i sprzedawanie bez zastosowania ustawy poszczególnych działek
ewidencyjnych, choćby nawet miały urządzone odrębne księgi wieczyste.
2. Według drugiej koncepcji, grunt będący przedmiotem własności jednego właściciela stanowi tyle nieruchomości,
ile ksiąg wieczystych urządzono dla składających się na niego działek ewidencyjnych lub ich grup. Zwolennicy tej
koncepcji powołują się na treść art. 1 ust. 2 i art. 24 ust. 1 KWU. Tego rodzaju podejście znajdowało dotychczas
poparcie m.in. w orzecznictwie SN (np. postanowienie SN z 30.10.2003 r., IV CK 114/02,
; wyrok SN
z 26.2.2003 r., II CKN 1306/00,
czy wyrok SN z 22.2.2012 r., IV CSK 278/11,
).
3. Z kolei trzecia koncepcja definiuje nieruchomość z punktu widzenia jej nabywcy, czyli przyjmuje, że przedmiotem
oceny spełniania kryterium obszarowego jest działka ewidencyjna, której własność jest przenoszona na
nabywcę. Może być ona w tej sytuacji jedynie fragmentem gruntu, którego powierzchnia jest równa lub większa
od 0,3 ha, ale też działka ta może być odłączona z dotychczasowej księgi wieczystej.
W nauce prawa reprezentowany jest przede wszystkim pogląd, iż w art. 1a pkt 1 lit. b UstRolU jest mowa
o nieruchomości rolnej, która jest przedmiotem nabycia, nawet jeśli stanowi ona część większego, dzielonego
kompleksu rolnego. Według tego stanowiska nabycie jest możliwe, gdy nabywana nieruchomość rolna, chociaż
stanowiąca część większej nieruchomości rolnej, nie przekracza 0,2999 ha, bez względu na liczbę nabywanych
działek.
Nieliczne są poglądy przeciwne, odwołujące się przede wszystkim do potrzeby ochrony gospodarstw rolnych przed
podziałem, wskazujące na konieczność stosowania kryterium własnościowego.
W ocenie SN prawidłowe jest stanowisko odwołujące się do przedmiotu obrotu w konkretnej czynności nabycia
nieruchomości.

Komentarz
Z omawianej uchwały wynika, że jeżeli w wyniku podziału geodezyjnego powstanie działka mniejsza niż 0,3 ha, to nie
podlega ona ograniczeniom w zbyciu, wynikającym z art. 2b ust. 1 i 2 UstRolU. Chodzi o przypadek, gdy wcześniej
działka byłą częścią większej nieruchomości, wobec której obowiązywał 5-letni zakaz zbywania bez zgody KOWR.
SN wskazał, że przy ustalaniu konieczności stosowania przepisów UstRolU istotny jest przedmiot transakcji, ale
z punktu widzenia nabywcy nieruchomości. Na pewno nie jest zasadne rozszerzanie ograniczeń z UstRolU na
nieruchomość w ujęciu wieczystoksięgowym czy też nieruchomość w kształcie przed podziałem.
Uchwała z pewnością wpłynie na praktykę obrotu ziemią rolną po podziale.

Uchwała SN z 17.10.2023 r., III CZP 113/22,

Sąd Najwyższy w uchwale podkreślił, że nabycie nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha nie podlega przepisom UstRolU. Decyzja ta może wpłynąć na praktykę obrotu ziemią rolną po podziale geodezyjnym, eliminując niektóre ograniczenia związane z zbywaniem nieruchomości rolnych.