Zgoda wspólnoty na budowę oranżerii a samowola budowlana
Zadysponowanie na cele budowlane nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Inspektor nadzoru budowlanego stwierdził samowolę budowlaną związaną z oranżerią na tarasie nad garażem. Brak zgody wspólnoty na budowę oranżerii skutkował nakazem rozbiórki oraz interwencją sądu. Decyzja sądu potwierdziła samowolę budowlaną i konieczność zgody wspólnoty na takie działania.
Tematyka: samowola budowlana, zgoda wspólnoty, oranżeria, decyzja sądu, nakaz rozbiórki
Zadysponowanie na cele budowlane nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Inspektor nadzoru budowlanego stwierdził samowolę budowlaną związaną z oranżerią na tarasie nad garażem. Brak zgody wspólnoty na budowę oranżerii skutkował nakazem rozbiórki oraz interwencją sądu. Decyzja sądu potwierdziła samowolę budowlaną i konieczność zgody wspólnoty na takie działania.
Zadysponowanie na cele budowlane nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. W związku ze zgłoszeniem dotyczącym przecieków w stropie garażu w jednym z kieleckich budynków inspektor nadzoru budowlanego dokonał oględzin, w trakcie których stwierdził, że na tarasie zlokalizowanym nad garażem wykonano oranżerię. Ogród zimowy mieścił się w stalowej konstrukcji z przeszkleniami, do której wchodziło się od strony kuchni i dalej można było także przejść na niezabudowaną część tarasu, stanowiącego dach garażu wielostanowiskowego. Choć do przecieków dochodziło na wysokości niezabudowanej części tarasu, nadzór budowlany dopatrzył się niespełnienia formalności związanych z oranżerią. Kobieta, do której ona należała, nie wiedziała, że do realizacji takiej inwestycji konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę albo zgłoszenie. Roboty wykonywane były, gdy była już właścicielką mieszkania. Administrator budynku oświadczył do protokołu oględzin, że na podstawie posiadanej dokumentacji brak jest zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały na wybudowanie oranżerii. Organ nadzoru poinformował inwestorkę o możliwości złożenia wniosku o legalizację obiektu oraz uiszczenie opłaty legalizacyjnej w wysokości 5 tys. zł. Kobieta rozpoczęła właściwą procedurę z biegiem dni składając kolejne wymagane dokumenty, ale nie udało się jej uzyskać we wskazanym czasie poświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w postaci uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sprawie zgody na wybudowanie ogrodu zimowego. W związku z powyższym organ nadzoru budowlanego nakazał rozbiórkę. Inwestorka, nie mogąc pogodzić się z takim obrotem sprawy, skierowała ją do sądu. Zaskarżając wydaną decyzję argumentowała, że: „brak uchwały wspólnoty mieszkaniowej w przedmiotowej sprawie nie jest tożsamy z brakiem prawa dysponowania przez nią nieruchomością (własny taras, do którego ma wyłączny dostęp) na cele budowlane, w sytuacji gdy w tym konkretnym stanie faktycznym żądanie takie (uchwała) jest sprzeczne z przyjętą linią orzeczniczą oraz sprzeczne z ustawą o własności lokali, która dopuszcza podejmowanie uchwał jedynie w odniesieniu do części wspólnych nieruchomości”. Kobieta uważała, że jedyną jej winą było naruszenie art. 30 ust. 1b ustawy z 7.7.1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz.725; dalej: PrBud), tj. niezgłoszenie przez nią w 2006 r. budowy ogrodu zimowego. Tymczasem fakt, że organy nie dopatrzyły się uchybień w działaniu zarządcy nieruchomości i zarządu wspólnoty, które nie przeciwdziałały budowie uznawała za niesprawiedliwy. Inwestorka zwróciła uwagę, że oranżeria istniała przez 17 lat i zarówno PINB, jak i wspólnota mieszkaniowa nie reagowały w tej sprawie. Na jej korzyść miało też przemawiać, że samowola nie zagrażała niczyjemu zdrowiu i życiu oraz nie stanowiła niebezpieczeństwa dla ludzi i mienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 13.3.2024 r., II SA/Ke 21/24, , stanął po stronie organów nadzoru budowlanego i oddalił skargę inwestorki. Uzasadniając swoje stanowisko organ wskazał, że: „regulacja skutków samowoli budowlanych jest konsekwencją obowiązującej w prawie budowlanym generalnej zasady, wyrażonej w art. 28 PrBud, przewidującej, że roboty budowlane można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę, z wyjątkami przewidzianymi w art. 29-31 PrBud. Zatem z samowolą budowlaną mamy do czynienia wówczas, gdy obiekt budowlany wybudowany został bez wymaganego pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia (jak w niniejszej sprawie) albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia”. Sąd nie miał wątpliwości, że w omawianej sprawie doszło do samowoli budowlanej. Zgodził się także z organami nadzoru, że kobieta nabyła odrębną własność lokalu mieszkalnego, ale już nie tarasu. Organ zauważył ponadto, że: „na skutek realizacji oranżerii doszło również do zmiany kubatury budynku, co niewątpliwie oznacza konieczność uzyskania zgody wspólnoty, gdyż należy do czynności przekraczających zwykły zarząd. Nie jest to bowiem czynność związana z załatwianiem bieżących spraw dotyczących zwykłej eksploatacji rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Zadysponowanie na cele budowlane nieruchomością stanowiącą przedmiot współwłasności i wykonanie na niej jakichkolwiek robót budowlanych jest bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a więc do wykazania prawa, o jakim mowa w art. 3 pkt 11 PrBud skarżąca – jako inwestorka – potrzebowała zgody wszystkich współwłaścicieli wyrażonej w formie uchwały”. Wyrok WSA w Kielcach z 13.3.2024 r., II SA/Ke 21/24,
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 13.3.2024 r. potwierdził decyzję organów nadzoru budowlanego, uzasadniając konieczność uzyskania zgody wspólnoty na działania budowlane przekraczające zwykły zarząd nieruchomością współwłasności. Sprawa związana z samowolą budowlaną oraz brakiem formalności zakończyła się ostatecznym nakazem rozbiórki oranżerii.