Prawo do uzyskania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Prawo do uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Artykuł omawia sytuację J.J., który ubiegał się o zaświadczenie dla nieruchomości nieobjętej tymi regulacjami. W toku postępowania organy administracji publicznej oraz sądy analizowały zgodność z przepisami ustawowymi, podkreślając konieczność spełnienia warunków określonych w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego.

Tematyka: prawo użytkowania wieczystego, przekształcenie prawa, zaświadczenie, Naczelny Sąd Administracyjny, Spółdzielnia Mieszkaniowa, legitymacja, prawo własności

Prawo do uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dotyczy nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Artykuł omawia sytuację J.J., który ubiegał się o zaświadczenie dla nieruchomości nieobjętej tymi regulacjami. W toku postępowania organy administracji publicznej oraz sądy analizowały zgodność z przepisami ustawowymi, podkreślając konieczność spełnienia warunków określonych w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego.

Prawo do uzyskania zaświadczenia, potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości na podstwie przepisów ustawy z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów
(t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 386; dalej: PrzekszUżytkWieczU), jest jedynie użytkownik wieczysty gruntu, o ile
spełnia wszystkie przewidziane ustawowo warunki. W szczególności prawo to może zrealizować spółdzielnia
mieszkaniowa, której przysługuje prawo użytkowania wieczystego danego gruntu, a nie osoba posiadająca
spółdzielcze prawo do lokalu znajdującego się w budynku posadowionym na tej działce – wynika z wyroku
Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Stan faktyczny
Prezydent Miasta K. odmówił J.J. wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości gruntowej. Na sąsiedniej nieruchomości, dla której prowadzona jest odrębna księga
wieczysta, usytuowany jest budynek wielorodzinny, w którym J.J. przysługuje spółdzielcze prawo do jednego z lokali
mieszkalnych. Organ wyjaśnił, że nie jest możliwe spełnienie żądania wyrażonego w podaniu J.J., gdyż dotyczy ono
gruntów, które nie zostały objęte regulacjami PrzekszUżytkWieczU. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności dotyczy bowiem wyłącznie nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jedno lub
wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami
budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. J.J. ubiega się
natomiast o zaświadczenie dotyczące odrębnej niezabudowanej nieruchomości, której użytkownikiem wieczystym
jest Spółdzielnia Mieszkaniowa Z.
J.J. w zażaleniu na to postanowienie wskazała, że wbrew twierdzeniom organu I instancji nieruchomość jest
zabudowana miejscami postojowymi, znajdują się na niej placyk gospodarczy z trzepakiem i ławką, piaskownica
i dojścia do budynków. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało jednak w mocy postanowienie
Prezydenta Miasta K. Organ stwierdził, że z art. 1 ust. 2 pkt 3 PrzekszUżytkWieczU wynika, iż nie dotyczy on
nieruchomości, na których znajdują się same budynki gospodarcze, garaże, inne obiekty budowlane lub urządzenia
budowlane, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych wybudowanych na
odrębnych gruntach. Nieruchomość, co której J.J. żąda zaświadczenia, nie jest zabudowana żadnym budynkiem
mieszkalnym, służy ona jedynie w różny sposób mieszkańcom budynków posadowionych na sąsiednich działkach.
Orzeczenie WSA
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę J.J. W uzasadnieniu wyroku wyjaśniono, że wymienione
w art. 1 ust. 2 pkt 3 PrzekszUżytkWieczU obiekty i urządzenia budowlane, aby mogły podlegać tej regulacji, muszą
znajdować się na tym samym gruncie co budynki mieszkalne. Potwierdza to treść art. 1 ust. 5 PrzekszUżytkWieczU,
zgodnie z którym obiekty i urządzenia budowlane z dniem przekształcenia stają częścią składową gruntu, na którym
znajdują się budynki mieszkalne. Oznacza to, że jeżeli obiekty i urządzenia budowlane stanowią odrębną
nieruchomość od budynków mieszkalnych, dla których urządzone są odrębne księgi wieczyste, to nawet gdy
umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z nich, nie podlegają przepisom PrzekszUżytkWieczU. Skarżąca
żądała wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności w odniesieniu na nieruchomości, na której nie ma budynków mieszkalnych tylko miejsca parkingowe oraz
plac z trzepakiem i ławką, piaskownicą, urządzoną zielenią, a także dojściami do budynków wielorodzinnych
zlokalizowanych wokół tej nieruchomości.
Zgodnie z art. 217 § 2 pkt 1 KPA organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej
się o zaświadczenie, jeżeli urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis
prawa, w tej sprawie art. 4 ust. 1 PrzekszUżytkWieczU. Postępowanie poprzedzające wydanie zaświadczenia, albo
postanowienia o odmowie wydania zaświadczenia, w przypadku braku podstaw do jego wydania, ma charakter
uproszczony. Zasadniczo ogranicza się do weryfikacji danych zawartych w rejestrach, ewidencjach, zbiorach,
dokumentach lub utrwalonych innymi technikami danych. W rezultacie Sąd stwierdził, że skoro nie można uznać, iż
nieruchomość została objęta przekształceniem, to nie ma podstaw do wydania zaświadczenia o żądanej przez J.J.
treści.
Stanowisko NSA





Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną J.J. Zdaniem NSA w tej sprawie nie miało żadnego
znaczenia przesądzenie o tym, czy Sąd I instancji oraz organy administracji publicznej dokonały prawidłowej
wykładni art. 1 ust. 2 pkt 3 PrzekszUżytkWieczU w zakresie ustalenia, czy nieruchomość wskazana w podaniu J.J.
podlegała regulacji PrzekszUżytkWieczU. Kluczowe znaczenie ma bowiem kwestia legitymacji do uzyskania
zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele
mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Zgodnie z art. 4 ust. 1 PrzekszUżytkWieczU podstawę ujawnienia
prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie
potwierdzające owo przekształcenie, przy czym właściwy organ doręcza takie zaświadczenie dotychczasowym
użytkownikom wieczystym. W konsekwencji NSA stwierdził, że jedynym podmiotem uprawnionym do
uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie praw w trybie przepisów PrzekszUżytkWieczU
jest użytkownik wieczysty gruntu, o ile spełnia ustawowe wymogi. Inna osoba nie mogłaby wnioskować
o dokonanie stosownego wpisu do księgi wieczystej prowadzanej dla nieruchomości objętej
przekształceniem praw. Zatem w przypadku, gdy prawo użytkowania wieczystego do danego gruntu
przysługuje spółdzielni mieszkaniowej, to tylko ten podmiot jest uprawniony do uzyskania spornego
zaświadczenia. Spółdzielnia mieszkaniowa posiada bowiem osobowość prawną i z tego powodu może być
podmiotem zarówno prawa użytkowania wieczystego, jak i prawa własności (zob. wyrok NSA z 26.1.2022 r.,
I OSK 900/21, 
). Taka sytuacja ma też miejsce w tej sprawie, bowiem prawo użytkowania wieczystego do
nieruchomości, której dotyczy podanie, przysługuje Spółdzielni Mieszkaniowej Z. a nie J.J.
NSA zaznaczył, że co do zasady prawo użytkowania wieczystego jest prawem, które powstaje dopiero po dokonaniu
wpisu tego prawa do księgi wieczystej zatem treść księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości miała w tym
przypadku szczególnie istotne znaczenie rozstrzygające. Wnosząca skargę kasacyjną dowodziła, że z własnością
lokali w wielorodzinnym budynku położonym na sąsiedniej działce związane były udziały w spornej nieruchomości
w ujęciu wieczystoksięgowym. Jednak NSA stwierdził, że nie można było w tym przypadku zakładać, że J.J.
przysługiwało prawo odrębnej własności do lokalu mieszkalnego w sąsiednim budynku. J.J. przysługuje bowiem
jedynie spółdzielcze prawo do lokalu. W konsekwencji skarżąca, niezależnie od zastosowania rodzaju wykładni art. 1
ust. 2 pkt 3 PrzekszUżytkWieczU, nie była uprawniona do otrzymania zaświadczenia o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności.
Wyrok NSA z 28.2.2024 r., I OSK 2287/20







Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną J.J., podkreślając konieczność legitymacji użytkownika wieczystego do uzyskania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. NSA wskazał, że jedynym uprawnionym podmiotem do uzyskania takiego zaświadczenia jest użytkownik wieczysty gruntu, spełniający wymogi ustawowe, co w tej sytuacji dotyczyło Spółdzielni Mieszkaniowej Z., a nie J.J.