Odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości w sąsiedztwie lotniska

Właścicielom nieruchomości w sąsiedztwie lotniska przysługuje odszkodowanie za zmniejszenie wartości na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania. Sąd Najwyższy potwierdził to, uwzględniając roszczenia kilkunastu osób. Sprawa dotyczyła obszaru ograniczonego użytkowania dla lotniska Kraków Balice, gdzie właścicielom nieruchomości zasądzono odszkodowanie za szkodę wynikającą z przekroczenia dopuszczalnych norm hałasu.

Tematyka: odszykodowanie, wartość nieruchomości, obszar ograniczonego użytkowania, lotnisko, hałas, Sąd Najwyższy, PrOchrŚrod

Właścicielowi nieruchomości, której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia obszaru
ograniczonego użytkowania dla lotniska, jednak bez związku ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi
z art. 135 ust. 3a PrOchrŚrod, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod –
stwierdził Sąd Najwyższy.
Stan faktyczny
W 2009 r. Sejmik Województwa Małopolskiego podjął uchwałę w sprawie utworzenia obszaru ograniczonego
użytkowania dla lotniska Kraków Balice. Kilkanaście osób będących właścicielami nieruchomości położonych
w strefie C obszaru ograniczonego użytkowania wystąpiło z pozwami o zasądzenie odszkodowania za zmniejszenie
się wartości nieruchomości na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania. Pozwany dowodził, że
lotnisko funkcjonuje od wielu lat, a jego faktyczne oddziaływanie na sąsiednie nieruchomości było widoczne przed
wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania.
Sąd I instancji uwzględnił roszczenia i zasądził na rzecz powodów od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych
odszkodowania wraz z odsetkami za kilkanaście lat uznając, że fakt zmniejszenia się wartości nieruchomości stanowi
szkodę. W ocenie Sądu już samo powstanie i następnie funkcjonowanie lotniska oddziałuje na okoliczne
nieruchomości, w tym na ich wartość i możliwość wykorzystania. Jednak nie można twierdzić, że wpływ ten jest taki
sam, jak wywierany przez obszar ograniczonego użytkowania, gdyż jego wprowadzenie stanowi zalegalizowanie
przekroczenia dopuszczalnych norm hałasu, co w efekcie powoduje większy spadek wartości sąsiednich
nieruchomości. Przed wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania skutki działalności lotniska w postaci
nadmiernego hałasu były sprzeczne z prawem, zatem doświadczający uciążliwości właściciel nieruchomości mógł
podejmować prawem przewidziane działania w celu likwidacji lub przynajmniej zmniejszenia emisji dźwięków. Po
wprowadzeniu obszaru ograniczonego użytkowania, właściciel nieruchomości położonej na jej obszarze zobowiązany
jest do znoszenia immisji na poziomie dopuszczonym na tym terenie.
Pytanie prawne
Sąd II instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne
wątpliwości: Czy właścicielowi nieruchomości której wartość zmniejszyła się na skutek wprowadzenia
obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku z ze szczególnymi ograniczeniami wynikającymi
z art. 135 ust 3a ustawy z 27.4.2001 r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 54; dalej:
PrOchrŚrod), przysługuje odszkodowanie na podstawie art.129 ust 2 PrOchrŚrod?
W orzecznictwie na tle tego zagadnienia prezentowane są dwa stanowiska. Zgodnie z jednym z nich, samo
utworzenie obszaru ograniczonego użytkowania powoduje obniżenie wartości nieruchomości, stan ten jest szkodą
podlegającą kompensacji na podstawie art. 129 ust 2 PrOchrŚrod. Podkreśla się, że utworzenie tego obszaru
prowadzi do zawężenia granic własności, którego skutkiem jest konieczność znoszenia przez właściciela
nieruchomości na tym obszarze immisji, w tym zwłaszcza hałasu związanego z usytuowaniem lotniska (zob. wyrok
SN z 24.3.2022 r., II CSKP 261/22,
; wyrok SN z 24.11.2016 r., II CSK 113/16,
).
Drugi pogląd opiera się na założeniu, że odpowiedzialność odszkodowawcza lotniska ustanowiona w przepisach
PrOchrŚrod nie jest skutkiem samego ograniczenia korzystania z nieruchomości. Szkoda może powstać wtedy, gdy
akt prawa miejscowego wprowadza nowe lub zwiększa dotychczasowe ograniczenia sposobu korzystania
z nieruchomości lub przedłuża na kolejny okres ograniczenia, które zostały wprowadzone na określony czas. Jeżeli
kolejny akt prawny utrzymuje zakres ograniczeń na dotychczasowym poziomie, tak jak akt poprzednio obowiązujący,
wówczas szkoda nie powstaje (zob. uchwała SN z 9.2.2017 r., III CZP 114/15,
).
W związku z tymi rozbieżnościami SN w 2022 r. wydał kilka uchwał m.in. z 29.4.2022 r., III CZP 81/22,
,
z 7.4.2022 r., III CZP 80/22,
, jednak kwestia podstaw odpowiedzialności lotnisk za spadek wartości
nieruchomości związany z wprowadzeniem obszaru ograniczonego użytkowania w dalszym ciągu nie jest
rozstrzygana jednolicie w orzecznictwie i wywołuje wątpliwości.
Stanowisko SN
Sąd Najwyższy w uchwale uznał, że jeśli wartość nieruchomości położonej w obszarze ograniczonego
użytkowania lotniska zmniejszyła się na skutek wprowadzenia tego obszaru, nawet bez związku ze
szczególnymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a PrOchrŚrod, jej właściciel ma prawo dochodzić

odszkodowania na podstawie art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod. Przez ograniczenie sposobu korzystania
z nieruchomości, o którym mowa w art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod należy rozumieć zastosowanie jakiegokolwiek
instrumentu przewidzianego w dziale IX tytułu II PrOchrŚrod. W orzecznictwie podkreśla się, że naprawienie szkody
wynikającej z utraty wartości rynkowej rzeczy jest ogólną zasadą prawa odszkodowawczego, a nie jedynie
instrumentem szczególnym przewidzianym w art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod. Przyjęcie węższego rozumienia
odpowiedzialności odszkodowawczej na podstawie art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod oznaczałoby, że rzeczywiście
występująca szkoda w postaci utraty wartości rzeczy, która jest w innych sytuacjach rekompensowana na podstawie
ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej, w tym akurat szczególnym przypadku nie ulegałaby
naprawieniu. Ponieważ źródłem takiej szkody jest działanie organu administracji publicznej mające na celu realizację
interesu publicznego, czyli uchwalenie obszaru ograniczonego użytkowania, sytuacja taka byłaby porównywalna do
wywłaszczenia. Pozbawienie właściciela nieruchomości rekompensaty z tego tytułu musiałoby więc budzić
wątpliwości co do zgodności z zasadami konstytucyjnymi (zob. postanowienie SN z 28.10.2022 r., II CSKP 678/22,
).
W odbiorze potencjalnych nabywców nieruchomości akt prawa miejscowego oznacza brak perspektyw zmniejszenia
się oddziaływania czy nawet utrzymania się immisji na dotychczasowym poziomie. Z doświadczenia życiowego
wynika, że inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe są z reguły długoterminowe, dlatego nie ma większego
znaczenia w jakim stopniu aktualnie operator lotniska korzysta z przyznanych mu praw, bowiem otwarcie legalnej
drogi do zwiększenia liczby operacji lotniczych odstrasza nabywców, a w konsekwencji powoduje spadek wartości
nieruchomości.
Uchwała SN z 12.4.2024 r., III CZP 56/23,

Sąd Najwyższy uznał, że właścicielom nieruchomości w obszarze ograniczonego użytkowania lotniska przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 PrOchrŚrod. Decyzja ta wynika z konieczności naprawienia szkody wynikającej z utraty wartości nieruchomości, co stanowi ogólną zasadę prawa odszkodowawczego.