Interes prawny uzasadniający udział w postępowaniu

Osoby wnioskujące o dopuszczenie do udziału w postępowaniu w charakterze uczestników, nie posiadające interesu prawnego, argumentują swoje stanowisko w oparciu o umowę deweloperską zawartą ze Spółką. Wnioskodawcy wskazują na brak możliwości przeniesienia własności lokalu mieszkalnego z powodu braku zaświadczeń o samodzielności lokali niemieszkalnych. Postanowienie WSA w Warszawie odmawia dopuszczenia ich do udziału w postępowaniu, argumentując brakiem interesu prawnego Wnioskodawców.

Tematyka: interes prawny, interes faktyczny, umowa deweloperska, zaświadczenie o samodzielności, postępowanie sądowoadministracyjne

Osoby wnioskujące o dopuszczenie ich do udziału w postępowaniu w charakterze uczestników, są
niewątpliwie zainteresowane finalizacją umowy deweloperskiej, daje to podstawy uznania, że mają jedynie
interes faktyczny w sprawie, nie zaś interes prawny.
Stanowisko Wnioskodawców
Prezydent m.st. Warszawy, po rozpoznaniu wniosku J. S.A. z siedzibą w Z. (dalej: Spółka), postanowieniem
z 24.5.2023 r. odmówił wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność lokali niemieszkalnych. SKO
w Warszawie postanowieniem z 20.9.2023 r. utrzymało w mocy ww. postanowienie.
Pismem z 5.12.2023 r. A. K. i S. K. (dalej: Wnioskodawcy) wnieśli o dopuszczenie ich do udziału w postępowaniu
w charakterze uczestników. Wnioskodawcy wskazali, że 6.11.2021 r. zawarli ze Spółką umowę deweloperską
w formie aktu notarialnego, której przedmiotem jest realizacja inwestycji (...) oraz zawarcie przyrzeczonej umowy
sprzedaży lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład ww. kompleksu. W umowie deweloperskiej zawarto
przyrzeczoną umowę przeniesienia własności lokalu mieszkalnego oznaczonego (...). 24.10.2023 r. Spółka
poinformowała o kolejnym przesunięciu terminu przeniesienia własności lokali będących przedmiotem umowy, co jest
spowodowane odmową wydania zaświadczeń o samodzielności lokali niemieszkalnych w części budynku pełniącej
funkcję hotelową. Brak ww. zaświadczeń uniemożliwia ustalenie udziału w nieruchomości wspólnej związanej
z poszczególnymi lokalami. W konsekwencji przeniesienie prawa własności lokalu na Wnioskodawców jest
niemożliwe. W tej sytuacji, ich zdaniem, powinni być zaliczeni do kręgu stron postępowania w sprawie, ponieważ jego
wynik będzie miał wpływ na ich sytuację prawną jako przyszłych właścicieli lokalu, wchodzącego w skład inwestycji
realizowanej przez Spółkę.
Stanowisko WSA w Warszawie
WSA w Warszawie postanowieniem z 4.1.2024 r., VII SA/Wa 2617/23, odmówił dopuszczenia Wnioskodawców do
udziału w postępowaniu w charakterze uczestników. Powołując się na art. 33 § 2 ustawy z 30.8.2002 r. - Prawo
o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634; dalej: PostAdmU) WSA w Warszawie
wskazał, że warunkiem dopuszczenia do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym podmiotu, który nie brał
udziału w postępowaniu administracyjnym, jest to, aby wynik tego postępowania dotyczył jego interesu prawnego.
O tym, czy wnioskodawca ma interes prawny w danej sprawie, decyduje norma prawa materialnego, na której
oparto zaskarżony akt administracyjny, a nie interes faktyczny. W ocenie WSA w Warszawie Wnioskodawcy nie
wykazali, aby przysługiwała im legitymacja materialnoprawna w postępowaniu w przedmiocie wydania zaświadczenia
stwierdzającego samodzielność lokali. Fakt, że Wnioskodawcy są zainteresowani realizacją przyrzeczonej
umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego (umowy deweloperskiej), daje podstawy do uznania, że mają oni
w przedmiotowej sprawie jedynie interes faktyczny, który nie uzasadnia jednak dopuszczenia ich do udziału
w niniejszym postępowaniu sądowym w charakterze uczestników. Nie wskazali oni przepisu prawa powszechnie
obowiązującego, który stanowiłby podstawę ich roszczenia i w konsekwencji uprawniał ich do żądania stosownych
czynności organu administracji. WSA w Warszawie podkreślił, że interes prawny nie istnieje w sytuacjach,
w których dopiero kolejne skutki wcześniejszej konkretyzacji normy prawnej w odniesieniu do jednego
podmiotu pośrednio wpływają na sytuację prawną drugiego podmiotu, wynikającą z zastosowania
w stosunku do niego innej już normy prawnej. Interes prawny musi być nadto aktualny, a nie ewentualny.
Wnioskodawcy wiążą natomiast możliwość przeniesienia na nich własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego na
podstawie umowy deweloperskiej zawartej ze Spółką dopiero po wydaniu zaświadczeń o samodzielności wszystkich
lokali, w tym lokali niemieszkalnych.
Interes prawny a interes faktyczny
NSA uznał, że zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie. Dla uzasadnienia zajętego stanowiska NSA wskazał, że
podstawą prawną dopuszczenia podmiotu do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym jest - jak słusznie
zauważył WSA w Warszawie - art. 33 § 2 PostAdmU.
Kolejno NSA podkreślił, że zasadnicze znaczenie w sprawie, dotyczącej dopuszczenia Wnioskodawców do udziału
w charakterze uczestników w postępowaniu sądowym, ma to, czy wykazali oni istnienie własnego interesu prawnego,
który uzasadniałby ich udział w sprawie.
Zdaniem NSA, słusznie stwierdził WSA w Warszawie, że o interesie prawnym uzasadniającym udział
w postępowaniu sądowoadministracyjnym można mówić wyłącznie wówczas, gdy wnioskodawca powoła się na
przepis prawa powszechnie obowiązującego, który stanowiłby podstawę jego roszczenia i w konsekwencji uprawniał

go do żądania stosownych czynności organu. Takiego przepisu prawa powszechnie obwiązującego Wnioskodawcy
nie wskazali ani we wniosku o dopuszczenie do udziału w postępowaniu, ani w zażaleniu. Wnioskodawcy wyjaśnili,
że ich udział w postępowaniu wynika z przysługującego im roszczenia o przeniesienie własności lokalu, mającego
swe źródło w zawartej ze Spółką umowie deweloperskiej. Brak wydania zaświadczenia o samodzielności niektórych
lokali w tym samym budynku, w którym znajduje się również lokal mieszkalny objęty ww. umową deweloperską,
uniemożliwia przeniesienie własności tego lokalu na Wnioskodawców i dochodzenie roszczenia w oparciu o art. 64
KC. Odnosząc się do tej argumentacji NSA podkreślił, że - wbrew twierdzeniom Wnioskodawców - art. 64 KC nie
może stanowić źródła ich interesu prawnego. Art. 64 KC nie jest źródłem roszczenia i nie kreuje obowiązku złożenia
oświadczenia woli. Stanowi on wyłącznie podstawę prawną do przymusowego wykonania cywilnoprawnego
obowiązku wynikającego z innego źródła.
Wbrew zapatrywaniu Wnioskodawców - interesu prawnego, stanowiącego warunek dopuszczenia do udziału
w postępowaniu sądowoadministracyjnym w charakterze uczestnika, w trybie art. 33 § 2 PostAdmU, w sprawie ze
skargi na postanowienie w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, nie można wyprowadzać
z umowy cywilnoprawnej, jaką jest umowa deweloperska, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z 20.5.2021 r.
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu
Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 695). Na mocy umowy deweloperskiej strona występująca w charakterze
nabywcy nie ma legitymacji do występowania do właściwego starosty o wydanie zaświadczenia o samodzielności
lokali w budynku realizowanym przez dewelopera. Z tytułu zawarcia umowy deweloperskiej Wnioskodawcom nie
przysługuje żaden tytuł prawnorzeczowy do nieruchomości (ani jej części), który stanowiłyby o istnieniu po ich stronie
bezpośredniego interesu prawnego. Umowa deweloperska jest czynnością prawną o skutkach wyłącznie
obligacyjnych, nie wywołuje ona skutków rozporządzających. Nie odpowiada zatem prawdzie stanowisko
Wnioskodawców, że aktualnie przysługiwało im prawo ochrony własności lokali, które dopiero w przyszłości mają
zostać przez nich nabyte na podstawie odrębnej umowy zawartej w wykonaniu umowy deweloperskiej, tj.
przyrzeczonej umowy przeniesienia własności. Nie można tym samym traktować postępowania przed sądem
administracyjnym jako drogi prawnej do dochodzenia przez Wnioskodawców swoich praw wynikających ze stosunku
zobowiązaniowego łączącego ich ze Spółka (na podstawie umowy deweloperskiej).
Następnie NSA zwrócił uwagę na materialnoprawną podstawę wydania postanowienia, jaką stanowi art. 2 ust. 3
ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048). Wydanie zaświadczenia o samodzielności
lokalu stanowi pierwszy z etapów proceduralnych prowadzących do wyodrębnienia lokalu, co z kolei warunkuje
dopuszczenie tego lokalu do obrotu oraz prawidłowe określenie udziałów w nieruchomości wspólnej związanych
z własnością tego oraz pozostałych lokali. Fakt, że Wnioskodawcy są niewątpliwie zainteresowani finalizacją
umowy deweloperskiej wiążącej ich ze Spółką, nie daje podstaw do uznania, że w przedmiotowej sprawie
mają interes prawny. Wnioskodawcy posiadają jedynie interes faktyczny, który nie uzasadnia dopuszczenia ich do
udziału w niniejszym postępowaniu sądowym w charakterze uczestników. Mając powyższe na uwadze NSA,
działając na podstawie art. 184 PostAdmU w zw. z art. 197 § 2 PostAdmU, oddalił zażalenie.

Komentarz
Kwestia rozróżnienia interesu prawnego od interesu faktycznego stanowiła przedmiot wielu analiz tak doktryny, jak
i orzecznictwa sądowoadministracyjnego. Na ten temat wypowiedział się NSA także na gruncie stanu faktycznego
rozpatrywanej sprawy. NSA wyraził kategoryczne stanowisko, zgodnie z którym jedynie posiadanie interesu
prawnego, wynikającego z normy prawna powszechnie obowiązującego, uzasadnia dopuszczenie danej osoby do
udziału w postępowaniu w charakterze uczestnika. Takie działanie nie jest możliwe w sytuacji, gdy wnioskodawca
legitymuje się jedynie interesem faktycznym, wynikającym tylko z jego subiektywnego przekonania. Z takim
przypadkiem mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie.

Postanowienie NSA z 9.5.2024 r., II OZ 141/24,
.

NSA oddalił zażalenie Wnioskodawców, uzasadniając decyzję koniecznością posiadania interesu prawnego, a nie faktycznego, aby być dopuszczonym do udziału w postępowaniu sądowoadministracyjnym. NSA podkreślił, że umowa deweloperska nie daje podstaw do uzyskania interesu prawnego w sprawie dotyczącej wydania zaświadczenia o samodzielności lokali.