Kiedy należy umorzyć postępowanie o aktualizację opłaty za użytkowanie wieczyste?

Umorzenie postępowania aktualizacyjnego dotyczy sytuacji, gdy mimo wszczęcia po 5.10.2018 r., przed 1.1.2019 r. nie skutecznie doręczono wypowiedzenia opłaty za użytkowanie wieczyste. NSA rozpatrzył skargę kasacyjną i oddalił ją, argumentując, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności spowodowało bezprzedmiotowość opłaty. W świetle przepisów umorzenie postępowania jest uzasadnione, gdy wszystkie zobowiązane strony nie otrzymały wypowiedzenia przed 1.1.2019 r.

Tematyka: umorzenie postępowania, aktualizacja opłaty, użytkowanie wieczyste, NSA, przekształcenie prawa, umorzenie, opłata roczna, doręczenie wypowiedzenia

Umorzeniu podlega tylko takie postępowanie aktualizacyjne, które zostało wszczęte po 5.10.2018 r., ale przed
1.1.2019 r. nie zostało skutecznie doręczone wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie
wieczyste wszystkim zobowiązanym użytkownikom wieczystym danej nieruchomości.
Stan faktyczny
NSA rozpoznał skargę kasacyjną SKO od wyroku WSA w Warszawie z 12.7.2023 r., I SA/Wa 2598/22,
,
w sprawie ze skargi Miasta na orzeczenie SKO z 2019 r. w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie
aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i skargę tę oddalił. Wcześniej WSA uchylił zaskarżone
orzeczenie SKO.
SKO kwestionowało nakazanie, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego w zakresie skutecznego
doręczenia przed 1.1.2019 r. wypowiedzeń opłaty rocznej wszystkim współużytkownikom wieczystym, ponownego
wydania orzeczenia, w sytuacji, gdy w świetle przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.
Dz.U. z 2023 r. poz. 344; dalej: GospNierU) oraz ustawy z 31.1.2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele
mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 r. poz. 270; dalej: ZmGospNierU19) nie istnieją
podstawy prawne do wydania przez Kolegium merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie o uznanie bezskuteczności
aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wobec niezakończenia postępowania
aktualizacyjnego przed dniem wejścia w życie przepisów ustawy zmieniającej, tj. 13.2.2019 r.
Stanowisko NSA
NSA wskazał, że kwestia sporna sprowadza się w sprawie do wykładni przepisów prawa normujących umorzenie
postępowania w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste. Zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z 20.7.2018
r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo
własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 386; dalej: PrzekszUżytkWieczU), z tytułu przekształcenia nowy
właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę w wysokości równej wysokości opłaty
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Pojęcie „obowiązywałaby”
użyte w przywołanym przepisie oznacza w istocie opłatę z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości należnej od
1.1.2019 r., gdyby nie doszło do przekształcenia z tym dniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z dniem 1.1.2019 r.
spowodowało bowiem bezprzedmiotowość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wobec nieruchomości objętych
przekształceniem prawa na podstawie PrzekszUżytkWieczU, skoro od wskazanego dnia nie istnieje już prawo, za
które opłata była pobierana. Wskazane sformułowanie „obowiązywałaby” oznacza zatem, że wysokość opłaty za
przekształcenie ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która byłaby opłatą
należną z dniem 1.1.2019 r., gdyby nie doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności.
Omawiane pojęcie należy więc odnieść do hipotetycznej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, należnej
począwszy od 1.1.2019 r.
Art. 4 ZmGospNierU19 nie pozostawia żadnych wątpliwości co do rozumienia jego treści. Zgodnie bowiem z art. 4
ust. 1 ZmGospNierU19, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego
zostało wszczęte po 5.10.2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie
doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1.1.2019 r., roczna opłata
przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed
aktualizacją. Z treści cytowanego przepisu wynika, że opłata za przekształcenie jest równa wysokości opłaty za
użytkowanie wieczyste bez uwzględnienia jej aktualizacji, jeżeli aktualizacja ta została wszczęta nawet po 5.10.2018
r., tj. po dniu wejścia w życie ustawy przekształceniowej, ale nie zostały jednak skutecznie doręczone wypowiedzenia
dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste wszystkim użytkownikom wieczystym danej nieruchomości, czyli
aktualizacja ta nie została skutecznie wszczęta wobec wszystkich zobowiązanych użytkowników wieczystych danej
nieruchomości przed 1.1.2019 r., tj. przed dniem zaistnienia przekształcenia prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności z mocy samego prawa. Skuteczność wszczęcia procedury aktualizacji opłaty rocznej z tytułu
użytkowania wieczystego wobec wszystkich zobowiązanych, która to opłata ma obowiązywać w zaktualizowanej

wysokości od 1.1. danego roku następującego po roku, w którym dokonano takiej aktualizacji, zależy bowiem od
skutecznego doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty wszystkim użytkownikom wieczystym
danej nieruchomości przed 1.1. danego roku, w którym ma obowiązywać opłata roczna w wysokości zaktualizowanej,
co wynika z art. 78 ust. 1 i 4 oraz art. 79 ust. 4, 5 i 8 GospNierU oraz z art. 21 ust. 1 i 5 PrzekszUżytkWieczU.
Z omawianego art. 4 ust. 1 ZmGospNierU19 wynika zatem, że w sprawach, w których nie doszło do skutecznego
wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przed 1.1.2019 r. wszystkim
zobowiązanym, wysokość opłaty za przekształcenie ma być równa wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za
użytkowanie wieczyste bez uwzględnienia jej aktualizacji ze względu na bezprzedmiotowość tej aktualizacji po
1.1.2019 r.
Z tego względu w art. 4 ust. 2 ZmGospNierU19 ustawodawca wskazał, że: „Postępowania, o których mowa w ust. 1,
niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy, umarza się”, aby w ten sposób, tj. umorzeniem, zakończyć
te wszystkie postępowania aktualizacyjne, i tylko te, które stały się bezprzedmiotowe ze względu na ustalenie w art. 4
ust. 1 ZmGospNierU19, że nawet przy podjętej po 5.10.2018 r. aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,
ale nieskutecznym jej wszczęciu przed 1.1.2019 r. wobec wszystkich zobowiązanych (tj. nieskutecznym
wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszystkim użytkownikom
wieczystym danej nieruchomości) opłata roczna w zaktualizowanej wysokości nie miałaby już żadnego znaczenia,
skoro za podstawę do ustalenia opłaty za przekształcenie należy w takiej sytuacji przyjąć wysokość opłaty rocznej za
użytkowanie wieczyste przed jej aktualizacją i sama opłata za użytkowanie wieczyste po aktualizacji nie byłaby już
należna ze względu na odpadnięcie podstawy do jej uiszczenia, tj. wygaśnięcie użytkowania wieczystego wskutek
jego przekształcenia w prawo własności.
Analizowany art. 4 ust. 2 ZmGospNierU19 nie dotyczy zatem postępowań aktualizacyjnych, w których właściwy
organ, reprezentujący publicznego właściciela nieruchomości, skutecznie wszczął postępowanie aktualizacyjne przed
1.1.2019 r. przez doręczenie wszystkim użytkownikom wieczystym danej nieruchomości wypowiedzenia
dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. W takim wypadku nie stosuje się normy wynikającej z art.
4 ust. 1 ZmGospNierU19 o ustaleniu opłaty za przekształcenie w wysokości równej opłacie rocznej za użytkowanie
wieczyste przed aktualizacją. Wysokość opłaty za przekształcenie, zgodnie z art. 7 ust. 2 PrzekszUżytkWieczU, jest
wtedy równa wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, tj.
1.1.2019 r., a więc w wysokości uwzględniającej aktualizację, zgodnie z art. 78 ust. 1 i 4 GospNierU oraz art. 79 ust.
4, 5 i 8 GospNierU.

Komentarz
Przedmiotem sporu w analizowanej sprawie nie była zasadność aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste,
a dopuszczalność rozstrzygnięcia tego sporu ze względu na materialnoprawną regulację zawartą w art. 4 ust. 1
ZmGospNierU19. Jeżeli w sprawie dojdzie do ustalenia, że nie było podstaw do zastosowania art. 4 ust. 2
ZmGospNierU19 i umorzenia postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania
wieczystego, to możliwe będzie wydanie przez SKO orzeczenia na podstawie art. 79 ust. 3 GospNierU, a dalej do
ewentualnego zgłoszenia sprzeciwu i przekazania sprawy do rozpoznania sądowi powszechnemu. Samo
przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości nie niweczy
bowiem sensu prowadzenia postępowania aktualizacyjnego. Omawiane zagadnienie było wielokrotnie już
przedmiotem orzekania przez sądy administracyjne. O tym, czym prowadzenie postępowania nie jest
bezprzedmiotowe decyduje wprost przepis prawa materialnego.

Wyrok NSA z 15.5.2024 r., I OSK 52/24,

Rozstrzygnięcie sporu dotyczącego umorzenia postępowania aktualizacyjnego opłaty za użytkowanie wieczyste nie zależy od zasadności samej aktualizacji, ale od przestrzegania ustawowych terminów i procedur. NSA podkreślił, że umarzanie postępowań ma swoje materialnoprawne uzasadnienie i nie oznacza automatycznego zaniechania aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste.