Eksmisja w trakcie pandemii: ryzyka prawne w praktyce

Wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego, a następnie stanu epidemii w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, wywarło gigantyczny wpływ na polski system prawny. Jednym z najbardziej kontrowersyjnych i brzemiennych w skutki obszarów okazało się prawo mieszkaniowe, a w szczególności kwestia opróżniania lokali mieszkalnych. Ustawodawca, dążąc do ochrony obywateli przed utratą dachu nad głową w trudnym okresie kryzysu zdrowotnego, zdecydował się na wprowadzenie radykalnych obostrzeń. Zrozumienie mechanizmów, jakie wówczas obowiązywały, oraz ryzyk, z którymi musieli mierzyć się właściciele nieruchomości, jest kluczowe dla oceny dzisiejszych skutków prawnych i finansowych tamtych decyzji.

1. Istota i tło prawne wstrzymania eksmisji

Kluczowym instrumentem prawnym, który zamroził procedury eksmisyjne w Polsce, był artykuł 15zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (popularnie zwanej Tarczą Antykryzysową). Przepis ten wprost zakazywał wykonywania tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19.

W praktyce oznaczało to, że nawet jeśli właściciel dysponował prawomocnym wyrokiem sądu nakazującym lokatorowi opuszczenie nieruchomości, komornik nie mógł podjąć fizycznych czynności zmierzających do usunięcia dłużnika. Zakaz ten miał charakter bezwzględny i odnosił się do większości spraw mieszkaniowych, co wywołało głęboki paraliż na rynku najmu i postawiło wielu wynajmujących w niezwykle trudnej sytuacji ekonomicznej.

2. Kogo dotyczyły ograniczenia? Zakres podmiotowy i przedmiotowy

Ochrona wynikająca z przepisów antykryzysowych została skonstruowana bardzo szeroko. Dotyczyła ona przede wszystkim lokali mieszkalnych. Ustawodawca uznał, że prawo do schronienia w czasie pandemii przewyższa prawo własności. Zakaz eksmisji dotyczył:

lokatorów zamieszkujących lokale na podstawie umów najmu (zarówno tradycyjnych, jak i w pewnym stopniu okazjonalnych),
osób zajmujących lokale bez tytułu prawnego (np. po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy),
byłych właścicieli, wobec których prowadzono egzekucję z nieruchomości.

Istniały jednak nieliczne wyjątki od tej ogólnej zasady. Eksmisja w trakcie pandemii mogła zostać przeprowadzona m.in. w sprawach o opróżnienie lokalu wobec sprawców przemocy domowej (na podstawie przepisów o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie) oraz w sytuacjach, gdy nakaz opróżnienia lokalu wynikał z decyzji administracyjnych związanych z katastrofą budowlaną. Poza tymi skrajnymi przypadkami, ochrona dłużników była niemal absolutna.

3. Rola sądu i komornika w okresie pandemii

Wielu właścicieli zadawało sobie pytanie, czy w okresie pandemii w ogóle warto inicjować jakiekolwiek działania prawne. Odpowiedź na to pytanie wymagała rozróżnienia dwóch etapów postępowania: sądowego oraz egzekucyjnego.

Etap sądowy: Uzyskanie wyroku eksmisyjnego

Sądy powszechne w trakcie pandemii nie przestały procedować spraw o eksmisję, choć ich praca była znacznie spowolniona przez ograniczenia sanitarne, pracę zdalną czy kwarantanny sędziów. Właściciel nieruchomości mógł złożyć pozew do sądu, a sąd mógł wydać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu. Uzyskanie takiego wyroku, a następnie opatrzenie go klauzulą wykonalności, było w pełni dopuszczalne. Blokada dotyczyła bowiem nie samego orzekania, lecz fizycznego wykonania wyroku przez komornika.

Etap komorniczy: Blokada czynności egzekucyjnych

To właśnie na etapie komorniczym dochodziło do zderzenia z murem przepisów tarczy antykryzysowej. Komornik sądowy, po otrzymaniu wniosku egzekucyjnego wraz z tytułem wykonawczym, miał obowiązek wszcząć postępowanie, jednak musiał natychmiast zawiesić dokonywanie czynności zmierzających do usunięcia dłużnika. Właściciel nieruchomości otrzymywał dokumenty potwierdzające wszczęcie sprawy, jednak realne odzyskanie władztwa nad lokalem było odsuwane w nieokreśloną przyszłość.

4. Najem okazjonalny a tarcza antykryzysowa

Przed pandemią najem okazjonalny był uznawany za najbezpieczniejszą formę zabezpieczenia interesów właściciela. Dzięki oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego), właściciel mógł ominąć długotrwały proces sądowy i udać się bezpośrednio do komornika. Pandemia zweryfikowała jednak to przekonanie.

Choć najem okazjonalny pozwalał na szybsze uzyskanie klauzuli wykonalności, to sam zakaz wykonywania eksmisji zawarty w art. 15zzu dotyczył również tych umów. Komornicy odmawiali eksmitowania lokatorów z najmu okazjonalnego, powołując się na literalne brzmienie przepisów o ochronie lokatorów w czasie pandemii. Dopiero późniejsze nowelizacje i interpretacje prawne częściowo różnicowały sytuację prawną, jednak przez długie miesiące właściciele posiadający nawet najlepiej skonstruowane dokumenty notarialne pozostawali bezradni.

5. Ryzyka finansowe i prawne dla właścicieli nieruchomości

Wstrzymanie eksmisji wygenerowało szereg poważnych ryzyk dla podmiotów prywatnych i instytucjonalnych posiadających nieruchomości na wynajem. Do najistotniejszych z nich należały:

Brak przychodów z najmu: Lokatorzy, mając świadomość bezkarności i braku możliwości eksmisji, nierzadko zaprzestawali płacenia czynszu, korzystając z darmowego zakwaterowania.
Konieczność ponoszenia kosztów eksploatacyjnych: Właściciel nieruchomości był zobowiązany do opłacania czynszu administracyjnego, mediów oraz podatków, mimo braku jakichkolwiek wpływów od najemcy. Odcięcie mediów przez właściciela mogło zostać uznane za przestępstwo.
Dewastacja lokalu: Brak możliwości szybkiego usunięcia uciążliwego lokatora zwiększał ryzyko zniszczenia nieruchomości i obniżenia jej wartości rynkowej.
Długotrwałość postępowań: Kumulacja spraw w sądach i u komorników po zniesieniu obostrzeń doprowadziła do gigantycznych zatorów, co wydłużyło czas oczekiwania na eksmisję nawet o kilkanaście miesięcy po formalnym zakończeniu pandemii.

6. Najczęstsze błędy popełniane przez właścicieli

Zdesperowani właściciele nieruchomości, pozbawieni pomocy ze strony państwa, często decydowali się na działania na własną rękę, co rodziło ogromne ryzyka natury karnej i cywilnej. Do najczęstszych błędów należały próby tzw. "dzikiej eksmisji".

Wymiana zamków pod nieobecność lokatora, odcinanie dopływu prądu, gazu czy wody, a także nękanie i ciągłe wizyty w lokalu były kwalifikowane jako naruszenie posiadania (art. 344 Kodeksu cywilnego) lub, co gorsza, jako przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego (zmuszanie do określonego zachowania poprzez utrudnianie korzystania z lokalu). Wefeście to właściciel nieruchomości mógł usłyszeć zarzuty prokuratorskie lub zostać pozwany przez nieuczciwego lokatora o przywrócenie posiadania i odszkodowanie.

7. Praktyczny przykład (Case Study)

Aby zobrazować skalę problemu, warto przeanalizować przypadek pana Tomasza, właściciela dwupokojowego mieszkania w Warszawie. W styczniu 2020 r. wynajął on lokal parze, która po trzech miesiącach przestała płacić czynsz, tłumacząc to utratą pracy w branży gastronomicznej z powodu lockdownu. Pan Tomasz, zgodnie z procedurą, wypowiedział umowę najmu i wezwał lokatorów do opróżnienia lokalu. Lokatorzy odmówili wyprowadzki.

Właściciel skierował sprawę do sądu. Sąd wydał wyrok eksmisyjny pod koniec 2020 r., jednak z uwagi na obowiązujący art. 15zzu Tarczy Antykryzysowej, komornik odmówił podjęcia jakichkolwiek działań fizycznych. Przez kolejne 18 miesięcy lokatorzy zamieszkiwali w lokalu pana Tomasza bezpłatnie. Pan Tomasz musiał w tym czasie pokrywać koszty czynszu do spółdzielni (ok. 600 zł miesięcznie) oraz ratę kredytu hipotecznego. Próba odłączenia energii elektrycznej skończyła się interwencją policji i pouczeniem o odpowiedzialności karnej. Dopiero po uchyleniu przepisów covidowych komornik mógł przystąpić do egzekucji, jednak łączne straty właściciela przekroczyły 40 000 zł, a odzyskanie tych środków od dłużników okazało się bezskuteczne z uwagi na ich niewypłacalność.

8. Podsumowanie i wnioski na przyszłość

Eksmisja w trakcie pandemii stała się symbolem systemowej nierównowagi między ochroną praw lokatorów a ochroną prawa własności. Choć intencją ustawodawcy było zapobieganie kryzysowi humanitarnemu, koszty tych działań zostały w dużej mierze przerzucone na prywatnych właścicieli nieruchomości. Doświadczenia z tamtego okresu jasno pokazują, że rynek najmu wymaga stabilnych i przewidywalnych procedur. Dla właścicieli kluczowym wnioskiem na przyszłość jest konieczność jeszcze skrupulatniejszej weryfikacji najemców przed podpisaniem umowy oraz bezwzględne korzystanie z instytucji najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, które mimo przejściowych problemów w pandemii, nadal stanowią najsolidniejszą formę zabezpieczenia prawnego.