Właściciel nieruchomości ma obowiązek poinformować o nowej wysokości opłaty rocznej wszystkich współużytkowników wieczystych

Opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania związana z prawem własności lokalu użytkowego pełniącego funkcję garażu wielostanowiskowego powinna być wypowiedziana wszystkim współwłaścicielom. Sąd Najwyższy podjął decyzję w tej sprawie po skierowaniu sporu na drogę sądową przez spółdzielnię mieszkaniową. Kwestionowano m.in. dopuszczalność wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego miejsca postojowego oraz sposób doręczenia wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom.

Tematyka: opłata roczna, użytkowanie wieczyste, współwłaściciele, Sąd Najwyższy, spółdzielnia mieszkaniowa, uchwała SN, jedność udziału, nieruchomość, doręczenie wypowiedzenia, zmiana stawki

Opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania związanego z prawem własności wyodrębnionego lokalu
użytkowego pełniącego funkcję garażu wielostanowiskowego powinna być wypowiedziana w całości
wszystkim współwłaścicielom tego lokalu (art. 78 ust. 1 ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce
nieruchomościami [t. jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.; dalej jako: GospNierU]) – stwierdził w uchwale
Sąd Najwyższy.
Właściciel gruntu wypowiedział spółdzielni mieszkaniowej – jednemu z użytkowników wieczystych gruntu,
współwłaścicielowi wybudowanego na nieruchomości garażu, dotychczasową stawkę opłaty za użytkowanie
wieczyste i wskazał sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej, która wyniosła ponad cztery razy więcej niż
dotychczas opłacana stawka. Spółdzielnia mieszkaniowa skierowała spór na drogę sądową. Sąd I instancji w ustalił
stawkę w wysokości niższej niż żądał właściciel gruntu, ale znacząco przewyższającą dotychczasowe.
Rozpoznający apelację sąd skierował do SN pytanie prawne w celu rozstrzygnięcia: „Czy dopuszczalne jest
wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego miejsca postojowego (parkingowego), które
stanowi część udziału w użytkowaniu wieczystym?”.
W uzasadnieniu pytania prawnego wskazano, że w art. 78 ust. 1 GospNierU nie uregulowano sposobu
wypowiedzenia zarówno w przypadku współużytkowania wieczystego, jak również w przypadku stosunku
współwłasności w nieruchomości związanej z udziałem w prawie użytkowania wieczystego. Powołując się na zasadę
jedności udziału w nieruchomości wspólnej (zob. uchwała SN z 14.5.2014 r., III CZP 19/14, OSNC Nr 2/2015, poz.
19) przyjmuje się, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego związanego z prawem własności
wyodrębnionego lokalu mieszkalnego powinna być wypowiedziana w całości wszystkim współwłaścicielom tego
lokalu. Zatem wyrok w sprawie ustalenia opłaty z tytułu użytkowania wieczystego może dotyczyć jedynie całości
opłaty rocznej ustalonej dla udziału w prawie użytkowania wieczystego. Sąd II instancji wskazał, że można przyjąć, iż
zasada jedności udziału dotyczy również współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego – garażu. W jego ocenie przyjęcie
takiego poglądu przeczyłoby jednak racjonalności ustawodawcy, ponieważ utrudniałaby możliwość
zakwestionowania wypowiedzenia przez poszczególnych współwłaścicieli garażu, oraz powodowałoby istotne
problemy w doręczeniu wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom przez właściciela nieruchomości, w sytuacji
gdy na jednej nieruchomości jest kilkaset miejsc postojowych.
Sąd zaprezentował również drugie stanowisko, zgodnie z którym, skoro każdego ze współużytkowników wieczystych
łączy z właścicielem nieruchomości odrębny stosunek umowny nie ma konieczności wypowiedzenia wysokości opłaty
rocznej jednocześnie wszystkim z nich.
Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyjaśnił, że opłata roczna jest ustalana dla nieruchomości. To, że
poszczególni użytkownicy wieczyści są zobowiązani do uiszczenia różnych kwot uzależnione jest od
wielkości udziału w użytkowaniu wieczystym i własności lokalu. Kwoty te określa się w odrębnych umowach,
ale muszą one odpowiadać udziałom. Właściciel nieruchomości aktualizując opłatę musi liczyć się
z koniecznością doręczenia wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom wieczystym, bez względu na ich
liczbę i trudności techniczne w zawiadomieniu zainteresowanych o planowanej zmianie stawki.
Uchwała SN z 6.6.2018 r., III CZP 6/18

Sąd Najwyższy uznał, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest ustalana dla nieruchomości i musi być wypowiedziana wszystkim współużytkownikom, niezależnie od ich liczby. Decyzja ta wynika z zasady jedności udziału w nieruchomości wspólnej. Uchwała SN z 6.6.2018 r., III CZP 6/18, precyzuje kwestie związane z opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego.