Ograniczenie w sprzedaży ziemi rolnej

Ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie dotyczą osób, które uzyskały własność nieruchomości rolnych po 30.4.2016 r. W publikacji omawiane są przepisy regulujące zbywanie nieruchomości rolnych oraz konieczność prowadzenia gospodarstwa rolnego przez określony czas po nabyciu. Sprawa dotyczy decyzji notariusza odmawiającej dokonania czynności notarialnej związanej z zbyciem nieruchomości rolnej przez A.B. Zeznaczono, że ograniczenia w zbywaniu nieruchomości wprowadzone przez ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości rolnych nie mogą być stosowane retrospektywnie, co jest istotne dla właścicieli nabytej ziemi przed wejściem w życie tych przepisów.

Tematyka: Ograniczenia w zbywaniu ziemi rolnej, KsztUstrRolU, nieruchomość rolna, gospodarstwo rolne, ograniczenia czasowe, postępowanie egzekucyjne, nabycie nieruchomości, zbycie nieruchomości, uchwała Sądu Najwyższego

Ograniczenia wynikające z art. 2b ust. 1 i 2 ustawy z 11.4.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie mają
zastosowania do osoby zbywającej nieruchomość, która uzyskała przysądzenie jej własności po 30.4.2016 r.,
w egzekucji z nieruchomości wszczętej przed tą datą.
W 2017 r. notariusz sporządził protokół z odmowy dokonania czynności notarialnej, której przedmiotem miała być
umowa sprzedaży przez A.B. nieruchomości. W protokole notariusz wskazał, że właściciel nieruchomości nabył ją na
mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w S. z 16.8.2016 r. w sprawie o egzekucję z nieruchomości.
Zgodnie z art. 2b ust. 13 KsztUstrRolU, nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo
rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego
tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W okresie tym nabyta
nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Sąd, na wniosek nabywcy
nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na zbycie nieruchomości, przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia
własności tej nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od
nabywcy. Zdaniem notariusza, skoro od daty nabycia nieruchomości przez A.B. nie upłynęło 10 lat i nie zostało
przedstawione zezwolenie sądu, zbycie nieruchomości nabytej po 29.4.2016 r. byłoby sprzeczne ze wskazaną
regulacją.
Notariusz stwierdził, że mimo, iż przedmiotem czynności miała być nieruchomość o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha
oraz, że jeszcze przed przysądzeniem własności została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji
polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, to nie świadczy o utracie w dacie jej
nabycia charakteru rolnego.
A.B. wniósł zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej. W uzasadnieniu wskazano, że choć do nabycia
działki doszło na podstawie przesądzenia własności wydanego w dniu 16.8.2016 r., ale sama sprzedaż została
zainicjowana licytacją komorniczą nieruchomości, która odbyła się 16.1.2016 r., czyli znacznie wcześniej niż zaczęła
obowiązywać ustawa z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu
Państwa (Dz.U. z 2016 r. Nr 585; dalej jako: WstrzSprzNierRolU). W dacie licytacji ani A.B. ani żaden z pozostałych
uczestników licytacji, w tym sędzia ją nadzorujący, nie miał wiedzy o mających nastąpić zmianach w przepisach
KsztUstrRolU. A.B. podkreślał, że nie nabywał nieruchomości w celu powiększenia gospodarstwa rolnego, nigdy nie
był rolnikiem. Wartość nieruchomości stanowiąca przedmiot licytacji została ustalona nie jak rolna, ale jako teren
przeznaczony pod siedliska mieszkaniowe z powodu obowiązującego studium zagospodarowania przestrzennego.
Sąd rozpoznający zażalenie zwrócił się do SN o udzielenie odpowiedzi na pytanie prawne budzące poważne
wątpliwości: „Czy do zbycia nieruchomości rolnej, nabytej na podstawie KPC o egzekucji z nieruchomości,
wszczętej przez 30.4.2016 r., ale zakończonej przysądzeniem własności po tej dacie, stosuje się ograniczenie
wynikające z art. 2b ust. 1 KsztUstrRolU?”.
Sąd Najwyższy odmówił podjęcia uchwały z powodu podjęcia postanowienia na posiedzeniu niejawnym, a nie na
rozprawie. Po zwrocie akt Sąd Okręgowy przedstawił pytanie prawne w prawidłowym trybie. W uzasadnieniu
postanowienia wskazano, że kierując się wykładnią językową i gramatyczną treści art. 2 pkt 1 oraz art. 2b
KsztUstrRolU nie można podzielić poglądu skarżącego, że nabyta przez niego nieruchomość nie miała charakteru
rolnego lub utraciła rolny charakter w rozumieniu KsztUstrRolU. Według art. 2 pkt 1 KsztUstrRolU, nieruchomością
rolną, jest nieruchomość rolna w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach
przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. W KC nieruchomość rolną
definiuje art. 461 KC, stanowiąc, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub
mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej
i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Zatem jedynym kryterium wyróżniającym
nieruchomości rolne, jest ich przeznaczenie.
W rozpoznawanej sprawie w ustalonych okolicznościach faktycznych budzi jednak wątpliwości wykładnia art. 12
WstrzSprzNierRolU, zgodnie z którym do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do
księgi wieczystej wszczętych na podstawie ustaw zmienianych w art. 3, 4, 6 i 7, i niezakończonych do dnia wejścia
w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.Zatem skoro w rozpoznanej sprawie w dacie
rozpoczęcia obowiązywania WstrzSprzNierRolU zostały spełnione wszystkie przesłanki do przysądzenia własności,
zakończenie postępowania jakim jest przysądzenie własności, następuje bez uwzględnienia zmian wprowadzonych
WstrzSprzNierRolU. Zachodzi jednak wątpliwość, czy wobec takiego nabywcy, należy stosować ograniczenia
w zbywaniu nieruchomości wprowadzone tą ustawą, w szczególności art. 2b ust. 1 i 2 KsztUstrRolU.

Wskazując na niekompatybilność przepisów oraz datę i okoliczności nabycia nieruchomości przez A.B., Sąd uznał,
że należałoby się skłonić do poglądu, że w rozpoznawanej sprawie należy zastosować wykładnię funkcjonalną art. 12
WstrzSprzNierRolU, także z powodu braku innych przepisów przejściowych, które regulowałyby rozważaną sytuację
faktyczną, polegającą na uznaniu, że do nabycia nieruchomości w drodze licytacji wszczętej przed datą
obowiązywania WstrzSprzNierRolU nie stosuje art. 2b ust. 1 KsztUstrRolU. Skarżący nie może uzyskać zgody sądu
na zbycie nieruchomości o czym mowa w art. 2b ust. 3 KsztUstrRolU, ponieważ dotyczy ona tylko przypadków
losowych niezależnych od woli zbywcy nieruchomości, a nie zmiany przepisów. Dodatkowo za taką wykładnią art. 12
WstrzSprzNierRolU przemawiają konstytucyjne zasady równości wobec prawa, zaufania obywateli do prawa
i przyzwoitej legislacji. Sąd wyjaśnił, że przyjęcie wykładni gramatycznej tego przepisu prowadziłoby do niczym
nieuzasadnionego zróżnicowania sytuacji prawnej właścicieli nieruchomości rolnych. Ci którzy nabyli nieruchomości
przed 30.4.2016 r. mogą ją zbyć bez ograniczenia czasowego, natomiast właściciele którzy rozpoczęli procedurę
nabycia przed tą datą, ale z przyczyn od nich niezależnych nie uzyskali prawa własności, zostali ograniczeni w swoim
prawie własności i pozbawieni prawa zbywania nabytej nieruchomości przez okres 10 lat.
Sąd Najwyższy stwierdził, że ograniczenia ustanowione przez ustawodawcę nie mogą dotyczyć osób, które
podjęły szereg czynności przed wejściem w życie ograniczeń w dysponowaniu gruntami. W ocenie SN, nie
można domagać się od tych osób, aby dostosowywały się do wymogu prowadzenia gospodarstwa rolnego
przez 10 lat, jeśli tego nie planowały i możliwe, że gdyby wiedziały, iż takie ograniczenia zostaną
wprowadzone, nie zdecydowałyby się na nabycie gruntów.
Uchwała SN z 7.9.2018 r., III CZP 32/18

Sąd Najwyższy uznał, że ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnej nie mogą dotyczyć osób, które rozpoczęły procedurę nabycia przed wprowadzeniem tych ograniczeń. Decyzja ma istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości rolnej, którzy mogliby zostać pozbawieni prawa zbywania nabytej ziemi przez okres 10 lat. Uchwała SN z 7.9.2018 r., III CZP 32/18 potwierdza interpretację przepisów dotyczących ograniczeń w dysponowaniu gruntami rolnymi.