Rozgraniczenie nieruchomości należących do jednego właściciela

Sąd Najwyższy stwierdził, że użytkownik wieczysty nie może żądać rozgraniczenia sąsiadujących nieruchomości należących do tego samego właściciela. W przypadku konfliktu dwóch użytkowników wieczystych nieruchomości Skarbu Państwa, sąd uznał, że decyzję o przebiegu granic działek powinien podjąć właściciel, a nie użytkownik wieczysty. Istnieje wątpliwość, czy dopuszczalne jest rozgraniczenie między użytkownikami wieczystymi działek należących do tego samego podmiotu. Sąd wskazał na istotność ustalenia, czy w sprawie istnieją dwie nieruchomości podlegające rozgraniczeniu, mimo że obie są własnością tego samego właściciela.

Tematyka: Sąd Najwyższy, użytkownik wieczysty, rozgraniczenie nieruchomości, działki, Skarb Państwa, ewidencja gruntów, księgi wieczyste, spory, sądy powszechne, prawo użytkowania wieczystego

Użytkownik wieczysty nie może żądać rozgraniczenia sąsiadujących nieruchomości oddanych
w użytkowanie wieczyste różnym osobom, jeżeli stanowią one własność tego samego właściciela – stwierdził
Sąd Najwyższy
Dwóch użytkowników wieczystych nieruchomości należących do Skarbu Państwa pozostawało w konflikcie, na
skutek którego jeden z nich wystąpił o rozgraniczenie nieruchomości. Po wydaniu decyzji administracyjnej drugi
z użytkowników skierował sprawę na drogę sądową. Sąd oddalił wniosek o rozgraniczenie wyjaśniając, że
o przebiegu granic działek na swojej nieruchomości powinien decydować właściciel, a nie użytkownik wieczysty
jednej z nich. Podział taki musi być zgodny również z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego.
Sąd II instancji stwierdził, że w sprawie występuje wątpliwość wymagająca rozstrzygnięcia przez SN, a mianowicie:
„Czy dopuszczalne jest przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego między użytkownikami
wieczystymi sąsiadujących działek wyodrębnionych geodezyjnie i mających założone odrębne księgi
wieczyste, stanowiących własność tego samego podmiotu – Skarbu Państwa?”.
Nieruchomością jest grunt, dla którego prowadzona jest odrębna księga. W ocenie sądu kluczowe jest ustalenie, czy
w sprawie istnieją dwie nieruchomości podlegające rozgraniczeniu w rozumieniu art. 153 KC. Choć mamy do
czynienia z wyodrębnionymi ewidencyjnie działkami, które stanowią przedmiot odrębnych praw rzeczowych, tj.
użytkowania wieczystego, to należą one do tego samego właściciela. Sąd wskazał na niejednolite orzecznictwo
sądów administracyjnych w kwestii rozgraniczenia należących do jednego właściciela dwóch działek ewidencyjnych,
podkreślając, że dominujące jest stanowisko, że organy administracji publicznej, prowadząc ewidencję gruntów,
rejestrują jedynie stany prawne w oparciu o określone dokumenty i nie mogą samodzielnie rozstrzygać w kwestii
uprawnień objętych tymi dokumentami. Zatem ewidencja gruntów jest tylko zbiorem informacji, a rejestr ewidencji
gruntów jest wyłącznie odzwierciedleniem danych wynikających z przedłożonych organowi dokumentów i stąd też ma
on charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny. Oznacza to, że nie kształtuje nowego stanu prawnego, a jedynie
potwierdza stan prawny zaistniały wcześniej. Organy ewidencyjne nie są uprawnione do weryfikacji dokumentów, na
podstawie których dokonują zmian w ewidencji. Natomiast ochronie i rejestracji praw podmiotowych służą księgi
wieczyste, a spory na tle własności i sposobu korzystania z nieruchomości, mogą być dochodzone przed sądami
powszechnymi lub w innych odrębnych postępowaniach, np. administracyjnym postępowaniu rozgraniczeniowym
(zob. wyrok NSA z 13.9.2017 r., I OSK 2933/15,
; wyrok NSA z 23.5.2017 r., I OSK 2766/16,
orzeczenia.nsa.gov.pl; wyrok NSA z 15.4.2008 r., I OSK 666/07,
).
W uzasadnieniu pytania prawnego podkreślono podobieństwo wykonywania prawa użytkowania wieczystego do
wykonywania prawa, zarówno właściciel, jak i użytkownik wieczysty, mają uprawnienia do korzystania
z nieruchomości z wyłączeniem innych osób oraz do rozporządzania swoim prawem. W umowie o oddaniu
nieruchomości w użytkowanie wieczyste właściciel na czas jej trwania rezygnuje jednak z atrybutów prawa własności.
Sąd Najwyższy stwierdził, że jeśli oddane w użytkowanie wieczyste sąsiadujące ze sobą nieruchomości
należą do jednego właściciela, żaden z użytkowników wieczystych nie może żądać rozgraniczenia. Sąd
Najwyższy zwrócił uwagę na treść art. 233 KC, zgodnie z którym w granicach, określonych przez ustawy
i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu
należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik
może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może
swoim prawem rozporządzać. W ocenie SN treść tej regulacji oznacza, że skoro użytkownik wieczysty ma
prawo wnioskować o wpis w księdze wieczystej nieruchomości, to jest też uprawniony do złożenia wniosku
o założenie nowej księgi wieczystej dla odłączonej części nieruchomości.
Uchwała SN z 19.10.2018 r., III CZP 115/17

Sąd Najwyższy podkreślił, że organy administracji publicznej nie mogą samodzielnie decydować o rozgraniczeniu nieruchomości należących do jednego właściciela. Ewidencja gruntów ma charakter deklaratoryjny i nie tworzy nowego stanu prawnego. Spory dotyczące własności nieruchomości należy rozstrzygać przed sądami powszechnymi. Sąd Najwyższy uznał, że użytkownik wieczysty może wnioskować o wpis w księdze wieczystej oraz założenie nowej księgi wieczystej dla odłączonej części nieruchomości.