Zakup mieszkania od dewelopera jako wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego

Zastosowanie zwolnienia podatkowego przy zakupie mieszkania od dewelopera jako wydatków na budowę własnego lokalu mieszkalnego jest tematem, który rodzi wiele wątpliwości. Artykuł analizuje przepisy prawne oraz interpretacje organów podatkowych i sądów administracyjnych dotyczące warunków koniecznych do skorzystania z ulgi podatkowej. Czy wydatek musi być związany z nabyciem prawa własności w określonym terminie czy wystarczy wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe? Odpowiedź na te pytania znajdziesz w dalszej części publikacji.

Tematyka: zwolnienie podatkowe, zakup mieszkania od dewelopera, wydatki na cele mieszkaniowe, prawo własności lokalu mieszkalnego, interpretacja przepisów podatkowych

Do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26.7.1991 r. o podatku
dochodowym od osób fizycznych (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.; dalej jako: PDOFizU) niezbędne jest
wydatkowanie przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, o których mowa
w art. 30e PDOFizU, na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego,
w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Przepis ten nie wymaga jednak, by nabycie prawa własności lokalu
nastąpiło we wskazanym powyżej terminie – stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny.
Stan faktyczny
M.W. w 2011 r. odziedziczyła mieszkanie po zmarłym ojcu. W 2013 r. sprzedała lokal a uzyskane środki
przeznaczyła na nabycie od dewelopera mieszkania. Umowa deweloperska została sporządzona w 2015 r., zaś
podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu mieszkalnego nastąpi w 2016 r. W związku z tym
podatniczka zwróciła się o wydanie interpretacji indywidualnej wnosząc o rozstrzygnięcie: Czy w związku
z zawarciem umowy deweloperskiej i wydatkowaniem środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania
odziedziczonego po ojcu w 2011 r. na poczet ceny lokalu mieszkalnego wnioskodawczyni może skorzystać
ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU?
Zdaniem wnioskodawczyni z art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU nie wynika, że dla zastosowania zwolnienia, konieczne
jest by w terminie określonym w tym przepisie nastąpiło nabycie prawa własności, w regulacji sprecyzowano jedynie
kiedy musi nastąpić poniesienie wydatku.
Organ uznał, że analiza treści normy prawnej sformułowanej w art. 21 ust. 25 pkt 1 PDOFizU, a w szczególności
użyte w nim słowa "wydatki poniesione na nabycie" prowadzi do jednoznacznego wniosku, że tylko wydatkowanie
przychodu na definitywne nabycie nieruchomości mieszkalnej, to znaczy skutkujące przeniesieniem własności
w terminie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym doszło do odpłatnego zbycia, upoważnia do
skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU. Natomiast zarówno zawarcie umowy
deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, pomimo że mogą prowadzić do
nabycia własności nieruchomości, to nie są z nim równoważne. Treścią tej umowy jest jedynie zobowiązanie się stron
do zawarcia umowy przenoszącej własność, lecz tej własności sama umowa nie przenosi. W konsekwencji brak
zawartej w formie aktu notarialnego umowy przeniesienia własności nieruchomości powoduje
niewypełnienie jednego z warunków zwolnienia i pozbawia do niego prawa.
Uzasadnienie WSA i NSA
Po bezskutecznym wezwaniu organu do usunięcia naruszenia prawa, M.W. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w Gdańsku, który uchylił zaskarżoną interpretację podkreślając, że wbrew twierdzeniom organu
podatkowego warunkiem uzasadniającym zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131
PDOFizU nie jest definitywne nabycie własności lokalu. Zgodnie ze wskazaną regulacją, wolne od podatku
dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e
PDOFizU, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele
mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia
odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne
zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne
cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu
z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt
131 PDOFizU, uważa się wydatki określone w art. 21 ust. 25 PDOFizU. Sąd stwierdził, że w art. 21 ust. 1 pkt 131
PDOFizU ustawodawca nie uzależnia prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego od dokonania
definitywnego zakupu. Wystarczy, by wydatek został poniesiony nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku
podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e
PDOFizU, a jego celem winny być zdarzenia określone w art. 21 ust. 25 PDOFizU. Organ podatkowy niesłusznie
utożsamia cel wydatku z jego skutkiem. Ustawa wymaga wyłącznie celowości działania podatnika, nie wymaga
natomiast, by podatnik nabył określone prawo we wskazanym w tym przepisie terminie.
Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną organu uznając, że wpłata na poczet umówionej ceny
sprzedaży lokalu mieszkalnego całości ceny za mieszkanie jest działaniem podatnika równoznacznym
z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli więc wnioskodawczyni w okresie 2 lat od końca
roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości wydatkuje na rzecz dewelopera tytułem

umowy deweloperskiej środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości oraz po wybudowaniu przez dewelopera
budynku mieszkalnego na podstawie umowy deweloperskiej uzyska w nim odrębną własność lokalu mieszkalnego,
zostaną spełnione przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 21 ust. 1 pkt 131 PDOFizU. Fakt, że przeniesienie
prawa własności do lokalu na rzecz skarżącej nastąpi po upływie terminu, wynikającego z tego przepisu, nie pozbawi
wnioskodawczyni prawa do zwolnienia. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że wykładnia językowa
i celowościowa prowadzą do wniosku, iż wpłaty dokonywane przez nabywcę na podstawie umowy
deweloperskiej na wykończenie własnego lokalu są wydatkami na budowę własnego lokalu mieszkalnego
w rozumieniu art. 21 ust. 25 PDOFizU. Odmienna wykładnia prowadziłaby do zróżnicowania sytuacji podatników,
którzy sami budują sobie dom oraz tych, którzy nabywają lokale od deweloperów.
Wyrok NSA z 8.11.2018 r., II FSK 3163/16.

Z analizy przepisów wynika, że decydujące jest wydatkowanie uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe w określonym czasie, a nie definitywne nabycie własności. Wyrok NSA potwierdza, że wpłaty na poczet ceny mieszkania od dewelopera mogą być traktowane jako wydatki na budowę własnego lokalu mieszkalnego. Ważne jest zrozumienie interpretacji przepisów podatkowych w kontekście konkretnych sytuacji dotyczących zakupu nieruchomości od dewelopera.