Zgoda wspólnoty mieszkaniowej na sprzedaż komórki lokatorskiej

Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia do innego lokalu w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że komórka lokatorska jest częścią składową mieszkania i nie można ustanowić dla niej odrębnej własności bez zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Tematyka: zbycie pomieszczenia przynależnego, komórka lokatorska, wspólnota mieszkaniowa, zgoda właścicieli, uchwała sądu

Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz
z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego
lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej;
do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest
zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 ustawy z 24.6.1994 r.
o własności lokali (t. jedn.: Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.; dalej jako: WłLokU) – wynika z uchwały Sądu
Najwyższego.
Stan faktyczny
K.L. nabyła od dewelopera komórkę lokatorską, która formalnie stanowiła element przynależny do innego lokalu. K.L.
złożyła do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis zmian w strukturze, powierzchni, wartości lokalu oraz wielkości
udziału w nieruchomości wspólnej. Sąd wyjaśnił, że komórka lokatorska jako pomieszczenie przynależne jest częścią
składową mieszkania. Nie można zatem ustanowić odrębnej własności tylko dla komórki lokatorskiej i następnie jej
sprzedać. Można odłączyć lub przyłączyć komórkę do lokalu, ale tylko wówczas gdy dochodzi do jego podziału lub
łączenia. Takie działanie wymaga jednak zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały, która w tej
sprawie nie została podjęta.
Pytania prawne
Sąd II instancji przedstawił SN do rozstrzygnięcia następujące zagadnienie prawne:
„I. Czy dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do samodzielnego lokalu stanowiącego
odrębną nieruchomość (wraz z określonym przez strony czynności udziałem w częściach wspólnych
nieruchomości „związanym” z tym pomieszczeniem), na rzecz właściciela innego samodzielnego lokalu
stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej,
w sytuacji, gdy tego rodzaju czynność rozporządzająca dokonana zostaje bez udziału innych właścicieli
lokali w tej wspólnocie mieszkaniowej i bez ich zgody wyrażonej w formie uchwały, o której mowa w art. 22
ust. 4 WłLokU i z zastrzeżeniem, że w wyniku umowy zbywana izba stanowić będzie pomieszczenie
przynależne do lokalu nabywcy?;
w wypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie opisane w punkcie pierwszym: II. Czy dla skutecznego złożenia
wniosku o wpis na podstawie umowy dokumentującej obrót tego rodzaju pomieszczeniem wystarczające jest
odpowiednio precyzyjne (zgodne z treścią wpisów w odpowiedniej księdze wieczystej) oznaczenie izby,
której dotyczy czynność rozporządzająca, czy też warunkiem koniecznym jest każdorazowe oznaczenie
podlegającej podziałowi nieruchomości zbywcy, poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej prowadzonej
dla tego lokalu?”.
Zgodnie z art. 22 ust. 4 WłLokU połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość
lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel
lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. W ocenie sądu przedstawiającego pytanie prawne, wniosek
o odłączenie i przyłączenie pomieszczenia przynależnego nie może być uwzględniony, gdy podział lokalu zbywcy
i powiększenie lokalu nabywcy dokonano bez zgody wspólnoty mieszkaniowej. Jednocześnie podkreślono, że za
odstępstwem od zastosowania wykładni językowej, przemawia to, iż umowa taka nie narusza interesów osób
trzecich, jej skutkiem jest uproszczenie obrotu w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali w ramach tej samej
wspólnoty mieszkaniowej. Sąd podkreślił też, że rozporządzenie pomieszczeniem przynależnym i związanym z nim
udziałem nie stanowi czynności zarządu nieruchomością wspólną, dotyczy jedynie samodzielnych lokali zbywcy
i nabywcy. Należałoby zatem uznać za wystarczające oświadczenie zbywcy o zbyciu lokalu w jasny sposób
wyrażające wolę jego podziału.
Uchwała SN
Sąd Najwyższy stwierdził, że nie ma przeszkód, aby właściciele odrębnych lokali we wspólnocie
mieszkaniowej mogli zawierać między sobą umowy sprzedaży komórek lokatorskich. Jednak taka umowa nie
może zostać zawarta bez zgody wspólnoty mieszkaniowej, gdyż na ich skutek dochodzi do podziału
nieruchomości, a następnie połączenia części lokalu z innym mieszkaniem.
Uchwała SN z 15.11.2018 r., III CZP 52/18

Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciele odrębnych lokali w wspólnocie mieszkaniowej mogą sprzedawać komórki lokatorskie między sobą, jednak wymagana jest zgoda wspólnoty. Umowa sprzedaży komórki lokatorskiej bez takiej zgody prowadzi do podziału nieruchomości i połączenia części lokalu z innym mieszkaniem.