Nieprawidłowy podział miejsc postojowych a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Prawo do korzystania z miejsc postojowych a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - temat poruszany przez Sąd Najwyższy. Sprawa dotyczyła podziału miejsc postojowych w garażu, które były częścią nieruchomości mieszkaniowej. Decyzje sądów I i II instancji, brak ochrony drugiego nabywcy, uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Tematyka: miejsc postojowych, rękojmia wiary publicznej, księgi wieczyste, Sąd Najwyższy, podział nieruchomości, deweloper, udziały w nieruchomości wspólnej, unormowania prawne

Prawo do korzystania z miejsca postojowego objęte jest rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych –
stwierdził Sąd Najwyższy.
Stan faktyczny oraz orzeczenia sądów I i II instancji
M.G. w 2001 r. nabył mieszkanie o powierzchni ponad 400 m2, z którym było związane prawo do korzystania z dwóch
miejsc postojowych w podziemnym parkingu o ponadstandardowych rozmiarach – zajmujących normalne trzy
miejsca. Kilka lat później G.S. nabył mniejsze mieszkanie, do którego przypisane było jedno miejsce postojowe.
Miejsce to wyznaczono na powierzchni obejmującej miejsca postojowe sąsiada. Gdy zarządzający wspólnotą
mieszkaniową deweloper zmienił układ miejsc, zmniejszając te przyznane M.G., lokator wystąpił do sądu domagając
się uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem rzeczy. W trakcie postępowania ustalono, że
w umowach sprzedaży mieszkań było zawarte pełnomocnictwo uprawiające dewelopera do określania miejsc
postojowych w garażu, który był częścią wspólną nieruchomości mieszkaniowej, należącą do wszystkich właścicieli
mieszkań.
Sądy I i II instancji uwzględniły żądanie uznając, że drugiego z nabywców nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych. Nie mógł nabyć prawa do miejsca postojowego, które już wcześniej zostało sprzedane przez
dewelopera innemu lokatorowi.
Orzeczenie SN
Sąd Najwyższy uchylił wyrok sądu II instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania.
W uzasadnieniu stwierdzono, że należy ustalić, czy nie doszło do przekroczenia zakresu umocowania przez
dewelopera, który uzyskał pełnomocnictwo jedynie do podziału miejsc postojowych, a nie obrotu tymi
miejscami. Sąd Najwyższy podkreślił, że sądy niższych instancji nie wzięły pod uwagę przepisów ustawy
z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716) i ustawy 15.12.2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych z (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 845). Choć w pierwszej z wymienionych ustaw brak jest regulacji
uprawnień do miejsc postojowych znajdujących się w garażach wielostanowiskowych, do w drodze analogii iuris
można wykorzystać unormowania wiążące prawo do lokalu mieszkalnego z prawem do miejsca w garażu w drugiej
ze wskazanych ustaw. W ocenie Sądu Najwyższego, skoro deweloper sprzedawał mieszkania wraz
z miejscami postojowymi, to jednocześnie doszło do sprzedaży udziałów w części nieruchomości wspólnej,
czyli lokalu garażowym. Skoro G.S. nabył lokal mieszkalny, to nabył też udział w lokalu garażowym i może
powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (zob. wyr. SN z 13.7.2005 r., I CK 28/05,
). W rezultacie samo dzielenie miejsc postojowych jest jedynie czynnością faktyczną.

Wyrok SN z 8.2.2019 r., I CSK 770/17
Wyrok SN z 8.2.2019 r., I CSK 770/17

Sąd Najwyższy podkreślił konieczność ustalenia zakresu umocowania dewelopera oraz zastosowania analogii iuris w interpretacji przepisów dotyczących miejsc postojowych. Nabywcy mieszkań uzyskują także udziały w części nieruchomości wspólnej, co wpływa na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.