Nowelizacja przepisów dotycząca wspólnot mieszkaniowych

12.4.2019 r. odbyło się w Sejmie pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Zmianie mają ulec przepisy dotyczące wspólnot mieszkaniowych. Projekt przewiduje m.in. zmiany w definicji wspólnoty mieszkaniowej i trybie zarządzania nieruchomościami.

Tematyka: nowelizacja, wspólnoty mieszkaniowe, zarząd wspólnoty, uchwały, gospodarka finansowa, plan gospodarczy, formalne struktury, decyzje, właściciele lokali

12.4.2019 r. odbyło się w Sejmie pierwsze czytanie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o Krajowym
Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 3364). Zmianie mają ulec przepisy
dotyczące wspólnot mieszkaniowych. W myśl projektu ustawy już 4 mieszkania w budynku będą tworzyć
wspólnotę mieszkaniową, a więc do takich wspólnot stosować będzie się przepisy ustawy o własności lokali,
a nie- jak to ma miejsce obecnie- przepisy KC o współwłasności.
Planowana nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw w art. 6 ma
dokonać zmian w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm., dalej jako: WłLokU)
co do przepisów art. 19 i 20 tejże ustawy.
Zgodnie z projektem ustawy art. 19 WłLokU ma otrzymać brzmienie: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu
nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania
cywilnego o współwłasności”.
Natomiast art. 20 ust. 1 WłLokU ma otrzymać brzmienie: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze
jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana
spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona”.
W aktualnym stanie prawnym tzw. mała wspólnota mieszkaniowa istnieje wtedy, gdy w nieruchomości liczba lokali
nie jest większa niż siedem. Taka tzw. mała wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnej formy organizacyjnoprawnej,
a co za tym idzie, nie posiada zarządu, nie istnieje procedura podejmowania uchwał i ich zaskarżania, a także nie
istnieje obowiązek organizowania zebrań rocznych mieszkańców, który mógłby być podstawą do oceny
funkcjonowania wspólnoty, szczególnie jej gospodarki finansowej. Wykonywanie zarządu w tzw. małej wspólnocie
mieszkaniowej odbywa się na zasadach przewidzianych dla współwłasności nieruchomości w Kodeksie cywilnym
(art. 199–209) i Kodeksie postępowania cywilnego (art. 608 i art. 611–616).
W uzasadnieniu do przedmiotowego projektu ustawy słusznie zauważono, że „Ustawodawca, wprowadzając taką
formę zarządu, uznał, iż w „małych” wspólnotach czynności zarządu najlepiej dokonują sami właściciele lokali na
podstawie własnych, bezpośrednich uzgodnień, bez udziału sformalizowanych procedur decyzyjnych i organu
w postaci zarządu. Tym samym nie nałożono na tę kategorię wspólnot żadnych dodatkowych obowiązków
związanych z organizacją funkcjonowania wspólnoty ani nie wprowadzono w związku z tą organizacją dodatkowych
procedur, które obowiązują „duże” wspólnoty, zarządzane w oparciu o przepisy ustawy o własności lokali.
Ustawodawca stwierdził zatem, iż korzystanie z takich sformalizowanych struktur jest uzasadnione jedynie
w „dużych” wspólnotach; w przypadku „małych” za nadrzędne uznając zachowanie zbiorowego interesu
współwłaścicieli, czego wyrazem jest m.in. konieczność wyrażenia wspólnej woli współwłaścicieli w przypadku
czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, tj. wszystkich ważniejszych decyzji dotyczących zarządzania
nieruchomością”.
Dotychczasowy stan prawny i wymóg uzyskania jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli
nieruchomości stanowił jednak przyczynę wielu problemów, szczególnie odnoszących się do konieczności
jednomyślnej decyzji w przedmiocie należytego utrzymania nieruchomości oraz problemy z reprezentacją
tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej względem osób trzecich.
Autorzy przedmiotowego uzasadnienia do projektu ustawy słusznie podkreślili, że „uzasadnione jest ograniczenie
liczebności „małych” wspólnot do nieruchomości liczących maksymalnie 3 lokale. Dla nieruchomości
liczących od 4 do 7 lokali oznaczać to będzie przejście pod reżym zarządzania uregulowany w ustawie o własności
lokali, a tym samym konieczność wybrania zarządu wspólnoty jako organu kierującego jej sprawami oraz
reprezentującego ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Zasadniczą zmianą będzie nowy tryb podejmowania decyzji przez taką wspólnotę, co następować będzie w drodze
uchwały przyjmowanej przez większość głosów właścicieli lokali, liczoną wielkością udziałów w nieruchomości
wspólnej. Powyższe powinno w znacznym stopniu usprawnić proces decyzyjny. Przy czym każdemu z właścicieli
lokali przysługiwać będzie prawo jej zaskarżenia do sądu w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia”.
Wydaje się, że planowana zmiana wpłynie pozytywnie na podejmowanie procesów decyzyjnych
w dotychczasowych tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie do tej pory, konflikty sąsiedzkie
niejednokrotnie uniemożliwiały właściwe zarządzanie nieruchomością, szczególnie poprzez utrzymywanie jej
w odpowiednim stanie technicznym.

Zmianie mają ulec także zasady prowadzenia gospodarki finansowej wspólnoty mieszkaniowej, gdyż opracowywany
dla niej będzie roczny plan gospodarczy. Wymaga podkreślenia, że rozliczenia finansowe wspólnoty
mieszkaniowej będą musiały się odbywać za pośrednictwem konta bankowego.
Ponadto, podobnie jak ma to miejsce w spółkach handlowych, zarząd wspólnoty mieszkaniowej będzie składać ze
swojej działalności sprawozdanie, które będzie stanowić podstawę do udzielenia lub odmowy udzielenia
absolutorium.

Planowana nowelizacja ustaw ma na celu usprawnienie zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi poprzez wprowadzenie bardziej formalnych struktur i procedur decyzyjnych, takich jak wybór zarządu, podejmowanie uchwał większością głosów właścicieli lokali oraz opracowywanie rocznego planu gospodarczego. Oczekuje się, że zmiany te pozytywnie wpłyną na funkcjonowanie 'małych' wspólnot mieszkaniowych.