Wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej

W publikacji omawiane jest znaczenie konstytutywnego wpisu prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej w kontekście umowy przeniesienia tego prawa. Przedstawiono również istotę oceny dobrej lub złej wiary nabywcy przy ustanowieniu lub przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego.

Tematyka: prawo użytkowania wieczystego, księga wieczysta, umowa przeniesienia, dobra wiara nabywcy, konstytutywny wpis

1. Konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie stanowi elementu czynności
prawnej, którą jest umowa ustanowienia albo przeniesienia tego prawa rzeczowego.
2. Dla oceny dobrej lub złej wiary osoby, na rzecz której nastąpiło ustanowienie albo przeniesienie prawa
użytkowania wieczystego, rozstrzygająca jest chwila złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi
wieczystej.
Stan faktyczny
W 2012 r. „T.” S.A. kupiła od Stowarzyszenia Z. użytkowanie wieczyste gruntu i własność budynku, podczas gdy
zbywcy przysługiwało jedynie użytkowanie wieczyste zarówno gruntu, jak i budynku. Umowa została
zakwestionowana przez Gminę W., która okazała się właścicielem tej nieruchomości. „T.” S.A. wniosła powództwo
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jednak Sąd I instancji oddalił je. Natomiast
Sąd II instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu pytanie prawne o następującej treści:
1. Czy konstytutywny wpis prawa wieczystego użytkowania, wymagany przez art. 27 zd. drugie ustawy
z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn.: Dz.U. z 2018 r., poz. 2204), stanowi element
czynności prawnej przeniesienia prawa wieczystego użytkowania w drodze umowy, którego brak skutkuje
nieważnością takiej czynności, ewentualnie prowadzi do wniosku o nieistnieniu tej czynności prawnej?
w wypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie sformułowane w punkcie pierwszym:
2. Czy w przypadku prawomocnego oddalenia wniosku o wpis prawa wieczystego użytkowania na rzecz
wskazanego w umowie nabywcy ocena dobrej wiary tego nabywcy powinna być dokonywana według stanu
na dzień oddalenia wymienionego wniosku wieczystoksięgowego, czy też wedle innej cezury czasowej?
Z uzasadnień sądów
W uzasadnieniu pytania prawnego Sąd II instancji podkreślił charakter wpisu do księgi wieczystej, zarówno przy
ustanowieniu wieczystego użytkowania, jak i przy dalszym obrocie tym prawem i wskazał, że można go uznać za
element czynności prawnej – stan faktyczny czynności prawnej, czego konsekwencją byłoby wymaganie wpisu dla
ważności czynności prawnej. Skutkiem uznania za słuszny poglądu o konstytutywnym wpisie do księgi wieczystej,
jako nieodzownym składniku czynności prawnej umownego przeniesienia prawa wieczystego użytkowania, jest
niedopuszczalność wniesienia powództwa określonego art. 10 ust. 1 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece (t. jedn.: Dz.U. z 2018 r., poz. 1916). Przyjmuje się również, że jest to element zewnętrzny w stosunku do
niej, wówczas brak wpisu ma skutek jedynie w zakresie badania przesłanek skuteczności czynności prawnej.
Zdaniem Sądu przy przyjęciu pierwszego z poglądów, powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej mogłoby
służyć wyeliminowaniu wadliwego, konstytutywnego wpisu, a nie uzyskaniu podstawy wpisu, w sytuacji, gdy
w postępowaniu o wpis do księgi wieczystej dany wniosek prawomocnie oddalono.
Sąd Najwyższy stwierdził, że wprowadzenie wymogu wpisu do księgi wieczystej nie oznacza, że wpis ten jest
częścią danej czynności prawnej, bowiem to dana umowa a nie wpis powoduje przeniesienie prawa
rzeczowego. Jednocześnie stwierdzono, że ocena dobrej lub złej wiary osoby, na rzecz której nastąpiło
ustanowienie albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, dokonuje się według stanu na chwilę
złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej.
Uchwała SN z 11.4.2019 r., III CZP 100/18

Sąd Najwyższy podjął decyzję dotyczącą charakteru wpisu do księgi wieczystej oraz sposobu oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Wyjaśniono konsekwencje braku konstytutywnego wpisu oraz jego wpływ na skuteczność czynności prawnej.