Skutki wyburzenia lokalu dla udziałów w nieruchomości wspólnej

Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem. Publikacja omawia skutki prawne wyburzenia lokalu oraz pytania prawne dotyczące zmiany statusu prawnego nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy analizuje przepisy ustawy o własności lokali i wskazuje konsekwencje wyburzenia lokalu dla własności i współwłasności nieruchomości.

Tematyka: skutki wyburzenia lokalu, udziały w nieruchomości wspólnej, Sąd Najwyższy, ustanie odrębnej własności, współwłasność, własność lokali, wygaśnięcie prawa własności, księga wieczysta

Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności
drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch
lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem stanowiącym jego
część składową i obejmującym jeden lokal – uznał Sąd Najwyższy.
Stan faktyczny
Dla nieruchomości składającej się z gruntu zabudowanego dwurodzinnym budynkiem prowadzono trzy księgi
wieczyste, po jednej dla każdego z wyodrębnionych lokali i odrębną dla tzw. nieruchomości wspólnej, czyli gruntu
i części wspólnych budynku. Część budynku, w której znajdowało się jedno z mieszkań została rozebrana w taki
sposób, że przestało istnieć, w rezultacie lokal utracił charakter odrębnego od gruntu przedmiotu własności i powstał
spór co do skutków wyburzenia dla ustalenia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Pytanie prawne
Sąd I instancji oddalił powództwo, natomiast Sąd II instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu pytanie prawne w celu
rozstrzygnięcia:
1. Jaki jest skutek prawny wyburzenia lokalu, stanowiącego odrębną własność, dla związanego z tym
lokalem udziału w nieruchomości wspólnej?;
2. Czy w przypadku wyburzenia jednego z dwóch lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności,
prowadzącego do utraty jego bytu prawnego, następuje ustanie prawa odrębnej własności drugiego
istniejącego lokalu?
W uzasadnieniu pytania prawnego Sąd wskazał, że wykładnia przepisów ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.:
Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.; dalej jako: WłLokU) prowadzi do wniosku, że prawo własności wpisane w księdze
wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej jest zależne od prawa własności wpisanego w księdze
prowadzonej dla wyodrębnionego lokalu. W rezultacie to odrębna własność lokalu jest prawem głównym,
natomiast nieruchomość wspólna prawem niesamodzielnym. Takie wnioski płyną też z analizy orzecznictwa, choć
w literaturze prezentowane są koncepcje zakładające równorzędność omawianych praw, lub nawet nadrzędność
udziału w prawie własności gruntu.
Sąd II instancji stwierdził, że prawo własności rzeczy nie może istnieć w oderwaniu od tej rzeczy, w rezultacie
jej zniszczenie powoduje wygaśnięcie tego prawa. Skoro doszło do wyburzenia części budynku, w którym
znajdował się lokal objęty prawem własności, to wygasło również prawo pochodne. Sąd wskazał jednak na art. 3 ust.
1 zd. 2 WłLokU, na mocy którego nie ma przeszkód do żądania zniesienia wspólności nieruchomości już po ustaniu
odrębnej własności lokali, które może być rezultatem wygaśnięcia lub zniesienia odrębnej własności lokali. Zdaniem
Sądu, konsekwencją tej regulacji może być dopuszczalność istnienia współwłasności nieruchomości gruntowej,
stanowiącej nieruchomość wspólną, nawet po ustaniu prawa odrębnej własności lokali. Przy takim założeniu bez
znaczenia dla istnienia udziału we wspólności gruntu i części wspólnych istniejącej części budynku jest fakt
wyburzenia pozostałej części budynku, w której znajdował się drugi lokal mieszkalny.
Jednocześnie Sąd wskazał, że warunkiem powstania odrębnej własność lokali jest istnienie w jednej nieruchomości
przynajmniej dwóch samodzielnych lokali, z których jeden stanowi przedmiot odrębnej własności. Można zatem
przyjąć, że jeśli na terenie nieruchomości pozostał tylko jeden lokal mieszkalny to niemożliwe jest utrzymywanie jego
odrębności prawnej od całej nieruchomości. Takie założenie oznaczałoby jednak wygaśnięcia odrębnej własności
nadal istniejącego lokalu i powiązanego z nim udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. W konsekwencji
należałoby uznać, że nieruchomość zostaje bez właściciela.
Z uzasadnienia SN
Sąd Najwyższy uznał, że w opisanych wyżej okolicznościach skutkiem wyburzenia jednego z lokali jest
wygaśnięcie jego odrębnej własności, co w konsekwencji oznacza ustanie odrębnej własności drugiego
lokalu. W takiej sytuacji dochodzi do utraty praw, a do przekształcenia przysługujących dotychczas
właścicielom odrębnych lokali udziałów w nieruchomości wspólnej w udziały we współwłasności gruntu
zabudowanego budynkiem, który od tej chwili stanowi jego część składową i obejmuje jeden lokal.
W uzasadnieniu uchwały wskazano, że przepisy ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali nie zawierają
regulacji dotyczących wygaśnięcia czy ustania odrębnej własności lokali, choć dochodzi do nich w praktyce.

Nie jest jednak możliwe utrzymanie odrębnej własności lokalu w budynku, w którym znajdowały się jedynie
dwa lokale, a jeden z nich przestał istnieć.
Uchwała SN z 16.5.2019 r., III CZP 1/19

Sąd Najwyższy stwierdza, że wyburzenie jednego z lokali powoduje wygaśnięcie jego odrębnej własności i ustanie odrębnej własności drugiego lokalu. W rezultacie udziały we wspólnocie nieruchomości przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu z budynkiem. Brak regulacji ustawowych dotyczących wygaśnięcia odrębnej własności lokali stanowi istotne wyzwanie praktyczne.