Nieprzedawnialne roszczenie o wykup gruntu

Tematyka: Sąd Najwyższy, roszczenie o wykup gruntu, przedawnienie, art. 231 § 2 KC, gazociąg, działka rolna, Sąd I instancji, Sąd II instancji, Uchwała SN 16.5.2019, III CZP 109/18

Sąd Najwyższy stwierdził, że roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne
urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza
własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 KC) nie ulega przedawnieniu.
Stan faktyczny
W 1998 r. rozpoczęto budowę gazociągu, który poprowadzono m.in. przez należącą do A.B. działkę rolną położoną
na obrzeżach miasta powiatowego. Właściciel nieruchomości wyraził zgodę na eksploatację instalacji, zaś „P.” S.A.
po ukończeniu jego budowy miała wypłacić odszkodowanie będące formą rekompensaty za straty w uprawach i brak
dostępu do części działki. Do wypłaty odszkodowania jednak nie doszło. W 2003 r. A.B. sprzedał działkę małżonkom
S., którzy nie mieli świadomości, że pod zakupionym terenem przebiega gazociąg. Nieruchomość nie posiada planu
zagospodarowania przestrzennego, ale zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy pod budownictwo
jednorodzinne.
Gdy T.S. uzyskał informację o przebiegu instalacji w 2011 r., zwrócił do „P.” S.A. o usunięcie lub przesunięcie
gazociągu do granicy działki, bowiem jego posadowienie uniemożliwia budowę na terenie tej nieruchomości. Gdy
przedsiębiorstwo gazowe wystąpiło do sądu domagając się ustanowienia na jego rzecz służebności przesyłu, T.S.
wystąpił z żądaniem wykupu działki. Zgodnie z art. 231 § 2 KC właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek
lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten,
kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
„P.” S.A. podniosła zarzut przedawnienia roszczenia o wykup. Wskazała, że gazociąg był budowany latach 1999-
2000, zatem roszczenie uległo przedawnieniu po upływie 10 lat, jako roszczenie o charakterze majątkowym.
Sąd I instancji uwzględnił powództwo T.S. podkreślając, że nie doszło do przedawnienia roszczenia. Sąd stwierdził
też, że nawet gdyby miało ono miejsce to skorzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z zarzutu przedawnienia
zostałoby uznane za nadużycie prawa.
Stanowisk Sądu II instancji
Sąd II instancji zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie: Czy żądanie właściciela gruntu, na którym
wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki,
nabycia przez tego, kto wniósł budynek lub inne urządzenie własności działki za odpowiednim
wynagrodzeniem, o którym mowa w przepisie art. 231 § 2 KC ulega przedawnieniu zgodnie z przepisem art.
117 § 1 KC i art. 118 KC?
Sąd II instancji stwierdził, że w większości spornych sytuacji właścicielom gruntów, na których posadowiono
urządzenia przesyłowe, bardziej zależy realizacji roszczenia na podstawie art. 231 § 2 KC niż uregulowaniu
wzajemnych relacji z przedsiębiorstwem przesyłowym poprzez ustanowienie służebności przesyłu. Położenie
urządzenia przesyłowego może sprawiać, że korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z określonym planem
zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy nie będzie możliwe, zaś ustanowienie służebności
przesyłu nie jest w każdych okolicznościach rozwiązaniem pożądanym przez właściciela gruntu. Dopuszczenie
możliwości podniesienia zarzutu przedawnienia przez posiadacza urządzenia będzie oznaczało, że ochrona
właściciela gruntu wynikająca z art. 231 § 2 KC będzie iluzoryczna. Ustanowienie służebności przesyłu powoduje
bowiem ograniczenie korzystania przez właściciela z gruntu, natomiast uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia
w sprawie o usunięcie lub przesunięcie urządzeń przesyłowych, z uwagi na ich znaczną wartość, jest mało
prawdopodobne. Jednocześnie wskazano, że roszczenie o wykup gruntu jest roszczeniem majątkowym i brak jest
szczególnej regulacji wyłączającej przedawnienie roszczeń właściciela na podstawie art. 117 § 1 KC.
Przyjęcie odmiennego poglądu można uzasadniać właściwościami i szczególnym charakterem tego roszczenia
wyrażającymi się w ścisłym związku ze stanem faktycznym i prawnorzeczowym, w rezultacie tak długo jak ktoś jest
właścicielem tak długo powinno mu przysługiwać roszczenie o wykup gruntu. Podkreśla się przy tym, że roszczenie
to nie ma samodzielności prawnej i niezależności, które cechują roszczenia majątkowe wynikających ze stosunków
obligacyjnych, ulegające przedawnieniu na podstawie art. 117 § 1 KC. Ograniczenia te polegają na tym, że wystąpić
z roszczeniem może wyłącznie właściciel nieruchomości i nie ma możliwości zbycia tego roszczenia bez
przeniesienia prawa własności gruntu. Sąd podkreślił, że omawiane roszczenie jest dopełnieniem uprawnień
właściciela wynikających z art. 222 KC, regulacje te wraz z art. 151 KC zapewniają realizację art. 140 KC wówczas,
gdy właściciel nieruchomości doznaje ograniczeń w korzystaniu z ze swojej własności. Roszczenia wynikające
z art. 151 KC nie podlegają przedawnieniu, a roszczenie o wykup gruntu można uznać za uprawnienie do nich
zbliżone.

Stanowisko SN
Sąd Najwyższy podkreślając, że roszczenie o wykup gruntu jest roszczeniem ściśle związanym z prawem
własności stwierdził, że roszczenie to nie ulega przedawnieniu, jeśli na gruncie posadowiono budynek lub
inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki. Wyjaśniono, że
w zależności od okoliczności danej sprawy może się okazać, iż potrzeba skorzystania z roszczenia przez
właściciela gruntu pojawi się dopiero po upływie pewnego czasu od wybudowania urządzeń. W uzasadnieniu
stwierdzono, że przedawnienie roszczenia z art. 231 KC nie leży w interesie ani właścicieli nieruchomości, ani
przedsiębiorstw przesyłowych, które zostałyby pozbawione możliwości prawnego uregulowania swojej
sytuacji.
Uchwała SN z 16.5.2019 r., III CZP 109/18

Sąd Najwyższy potwierdził, że roszczenie o wykup gruntu nie ulega przedawnieniu, gdy budynek lub urządzenie o wartości istotnie przekraczającej wartość działki zostały na nim wzniesione. Decyzja ta jest istotna dla właścicieli gruntów, na których znajdują się urządzenia przesyłowe, z którymi mogą mieć problemy w przyszłości. Uchwała Sądu Najwyższego z 16.5.2019 r., III CZP 109/18 stanowi ważne rozstrzygnięcie w tej kwestii.