Ugoda sądowa w sprawie nabycia nieruchomości gminnej

Obrót nieruchomościami gminnymi podlega szczególnym obwarowaniom prawnym, wynikającym przede wszystkim z przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Czy nabycie nieruchomości gminnej w drodze ugody sądowej można traktować jako dodatkowy tryb nabywania nieruchomości? Ugoda sądowa dotycząca przeniesienia prawa własności nieruchomości może być alternatywą dla formy aktu notarialnego w przypadku działań takich jak dział spadku czy podział majątku wspólnego. Warto jednak zauważyć, że ograniczenia w zawarciu ugody sądowej przenoszącej własność nieruchomości mogą wynikać z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Tematyka: nieruchomości gminne, ugoda sądowa, przeniesienie własności, tryb bezprzetargowy, uchwały rady gminy

Obrót nieruchomościami gminnymi podlega szczególnym obwarowaniom prawnym, wynikającym przede
wszystkim z przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2204
ze zm., dalej jako: GospNierU). Podstawowym trybem sprzedaży nieruchomości gminnych jest tryb
przetargowy, przypadki zastosowania trybu bezprzetargowego wynikają wprost z ustawy.
Czy nabycie nieruchomości gminnej w drodze ugody sądowej można traktować jako dodatkowy tryb
nabywania nieruchomości?
Odpowiedź na powyższe pytanie ma doniosłe znaczenie bowiem naruszenie trybu sprzedaży nieruchomości skutkuje
nieważnością umowy sprzedaży – jako czynności prawnej sprzecznej z przepisami prawa powszechnie
obowiązującego (art. 58 § 1 KC).
Ugoda sądowa dotycząca przeniesienia prawa własności nieruchomości
W doktrynie i orzecznictwie ugruntowane jest już stanowisko, że do przeniesienia prawa własności nieruchomości
może dojść w formie ugody sądowej, która zastępuje przy tym formę aktu notarialnego. Ten sposób przeniesienia
własności nieruchomości najczęściej znajduje zastosowanie przy sprawach dotyczących działu spadku, podziału
majątku wspólnego czy zniesienia współwłasności.
W odniesieniu do nieruchomości gminnych, w pierwszej kolejności należy w ogóle zastanowić się nad tym czy gmina
może być stroną takiej ugody ? Może to dotyczyć spraw sądowych mających na celu usankcjonowanie stanu
faktycznego związanego z korzystaniem z nieruchomości przez osoby trzecie, na przykład sprawy o wydanie
nieruchomości. Przepisy prawa powszechnie obowiązującego wprost nie zakazują dokonania przez gminę takiej
czynności, co więcej – na zawarcie takich ugód sądy powszechne rozpoznające sprawę zezwalają, oceniając tym
samym takie czynności jako dopuszczalne. Wątpliwości wynikać mogą jednakże z treści przepisu art. 54a ust. 1
ustawy z 27.8.2009 r. o finansach publicznych (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz. 869 ze zm., dalej jako: FinPubU), który
wszedł w życie 1.6.2017 r., a który wskazuje wprost na możliwość zawierania ugód (w tym właśnie albo przede
wszystkim sądowych) przez jednostki sektora finansów publicznych. Zgodnie z tym przepisem jednostka sektora
finansów publicznych może zawrzeć ugodę w sprawie spornej należności cywilnoprawnej w przypadku dokonania
oceny, że skutki ugody są dla tej jednostki lub odpowiednio Skarbu Państwa albo budżetu jednostki samorządu
terytorialnego korzystniejsze niż prawdopodobny wynik postępowania sądowego albo arbitrażowego. W chwili
obecnej jest to jedyny przepis prawa powszechnie obowiązującego, który reguluje zawieranie ugód przez gminy. Co
istotne, odnosi się on jednakże jedynie do należności cywilnoprawnych. Zatem jego zakres nie obejmuje na przykład
spraw dotyczących przeniesienia prawa własności, mimo iż także jest to obszar prawa cywilnego.
Przepisu art. 54a ust. 1 FinPubU nie należy odczytywać w ten sposób, że gminy mogą zawierać jedynie ugody,
o których mowa w tym w przepisie. Skoro bowiem gmina działa także w obszarze prawa cywilnego, to ma prawo
korzystać ze swobody umów (ugód) – oczywiście z ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa publicznego.
Poza sporami dotyczącymi należności cywilnoprawnych gminy mogą zatem zawierać inne ugody, o ile ich treść nie
stoi w sprzeczności z innymi przepisami prawa powszechnie obowiązującego, regulującymi działalność gminy.
Warunki zawarcia przez gminę ugody sądowej w sprawie dotyczącej przeniesienia własności nieruchomości
Ograniczenia w zawarciu ugody sądowej przenoszącej własność nieruchomości mogą wynikać dla gminy właśnie
z przepisów ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Należy bowiem zauważyć, że przeniesienie
prawa własności nieruchomości poza trybami przewidzianymi przepisach ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce
nieruchomościami może być uważane za obejście przepisów dotyczących zbywania nieruchomości – i to przepisów
prawa o charakterze ius cogens. Omawianej ugody sądowej nie można traktować jako kolejny tryb zbywania
nieruchomości gminnej bo w ten sposób gmina mogłaby zbywać w zasadzie każdą nieruchomość, a przepisy
regulujące konieczność zapewnienia transparentności transakcji przestałyby mieć znaczenie.
Ugoda sądowa nie może zatem zastępować trybu przetargowego zbywania nieruchomości. Inaczej: nie może
uchylać podstawowej zasady zbywania nieruchomości gminnych. W mojej ocenie dopuszczalne jest jednakże zbycie
nieruchomości w drodze ugody sądowej, gdy dopuszczalne byłoby zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym.
W obu tych przypadkach bowiem krąg potencjalnych nabywców nieruchomości jest z założenia ograniczony i dotyczy
przypadków tam wskazanych (art. 37 ust. 2 i 3 GospNierU). Przesłanki zawarcia ugody sądowej muszą pokrywać się
z przesłankami zastosowania trybu bezprzetargowego.

Wymogiem ważności zawartej ugody jest także poprzedzenie jej uchwałami rady gminy, o których mowa w przepisie
art. 18 ust. 2 pkt 9) lit. a) ustawy z 8.3.1990 r. o samorządzie gminnym (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz. 506 ze zm.) oraz
w przepisie art. 37 ust. 3 GospNierU.
Podsumowując zatem należy stwierdzić, że prawa własności nieruchomości gminnej nie można przenieść
w drodze ugody sądowej jeżeli nie ma podstaw ustawowych do zbycia takiego prawa w trybie
bezprzetargowym.

Ugoda sądowa nie może zastąpić trybu przetargowego zbywania nieruchomości gminnych. Dopuszczalne jest jednak zbycie nieruchomości w drodze ugody sądowej, gdy byłoby to możliwe w trybie bezprzetargowym. Warunkiem ważności zawartej ugody jest również poprzedzenie jej uchwałami rady gminy oraz zgodność przesłanek zawarcia ugody sądowej z przesłankami trybu bezprzetargowego.