Konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej

Konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie jest elementem umowy ustanowienia czy przeniesienia tego prawa, ale decyduje o dobrej lub złej wierze nabywcy. Sąd Najwyższy podjął decyzję w tej sprawie na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego oddalającego powództwo spółki przeciwko Gminie.

Tematyka: konstytutywny wpis, prawo użytkowania wieczystego, księga wieczysta, dobra wiara, umowa przeniesienia prawa, Sąd Najwyższy, Sąd Rejonowy

Konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie stanowi elementu czynności
prawnej, którą jest umowa ustanowienia albo przeniesienia tego prawa rzeczowego. Dla oceny dobrej lub złej
wiary osoby, na rzecz której nastąpiło ustanowienie albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego,
rozstrzygająca jest chwila złożenia wniosku o wpis tego prawa do księgi wieczystej- orzekł Sąd Najwyższy.
Opis stanu faktycznego
Postanowieniem z 19.1.2018 r. Sąd Rejonowy w W. oddalił powództwo T. spółki z o.o. spółki komandytowej w S.
przeciwko Gminie W. oraz Z. w W. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez
ustalenie, że strona powodowa - na podstawie umowy przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu
i własności budynku zawartej 27.9.2012 r. - nabyła własność budynku klubu studenckiego „P.”, stanowiącego
odrębną nieruchomość (prawo związane z wieczystym użytkowaniem), usytuowanego w granicach nieruchomości
położonej w W.
W toku rozpoznawania apelacji strony powodowej Sąd Okręgowy powziął wątpliwości co do znaczenia, jakie ma dla
skutków rzeczowych ustanowienia użytkowania wieczystego oraz dla jego przeniesienia obowiązek dokonania wpisu
tego prawa do księgi wieczystej.
Zagadnienia prawne
Sąd Okręgowy przedstawił więc Sądowi Najwyższemu następujące zagadnienia prawne:
I. Czy konstytutywny wpis prawa wieczystego użytkowania, wymagany przez art. 27 zd. 2 ustawy z 21.8.1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), stanowi element czynności prawnej
przeniesienia prawa wieczystego użytkowania w drodze umowy, którego brak skutkuje nieważnością takiej
czynności, ewentualnie prowadzi do wniosku o nieistnieniu tej czynności prawnej?
W wypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie sformułowane w punkcie pierwszym:
II. Czy w przypadku prawomocnego oddalenia wniosku o wpis prawa wieczystego użytkowania na rzecz wskazanego
w umowie nabywcy ocena dobrej wiary tego nabywcy powinna być dokonywana według stanu na dzień oddalenia
wymienionego wniosku wieczystoksięgowego, czy też wedle innej cezury czasowej?
Z uzasadnienia Sądu Najwyższego
Trafne jest spostrzeżenie obecne w doktrynie, że łączenie ze sobą w jedną czynność prawną zarówno umowy, jak
i wpisu do księgi wieczystej prowadzi, jak pokazuje dotychczasowa dyskusja na temat omawianej konstrukcji
prawnej, do nierozstrzygalnych komplikacji teoretycznych i praktycznych. Wskazuje się trafnie, że jeśli elementem
czynności prawnej uczyni się także wpis do księgi wieczystej, to brak wpisu uczyni tę czynność wadliwą.
Jeśli jest ona wadliwa, to nie może być podstawą wpisu, zatem odmowa wpisu byłaby za każdym razem materialnie
prawidłowa, ale to wykluczałoby skuteczność powództwa z art. 10 ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm., dalej jako: KWU). Szerokie rozumienie czynności prawnej utrudnia
też ocenę prawną, jak to się określa - niepełnego substratu czynności prawnej, jakim jest sama umowa stron.
Uniknięcie tego uzyskuje się w wąskim rozumieniu czynności prawnej.
Przyznać należy, że pojawiają się wątpliwości, jaki moment przyjmować za kompletność czynności prawnej, a więc
wszystkich czynników wpływających na wadliwość lub nie samej umowy. Jest to związane choćby z samodzielną
oceną, jakiej na podstawie art. 6268 § 2 KPC podlega sama umowa. Jeśli przyjmie się, że mimo zawarcia ważnej
umowy czynność prawna nie została dokonana, gdyż sąd odmówił wpisu prawa do księgi wieczystej, to istotnie to
wpłynie na możliwość rozliczenia się stron i odpowiedzialność kontraktową. Wąskie rozumienie czynności prawnej
jest lepsze do uznania ekspektatywy, a więc prawa podmiotowego tymczasowego, na czas do chwili wpisania
użytkowania wieczystego do księgi wieczystej, służąc stabilności stosunków prawnych. Stwierdzenie prawidłowości
zawartej umowy jest oparciem dla wniosku o dokonanie wpisu prawa do księgi wieczystej, co nastąpi po
zrealizowaniu funkcji kontrolnej sądu w zakresie tej umowy i wniosku, ale ocenianych rozdzielnie. Ujawnia się to
zwłaszcza w razie złożenia kilku wniosków, z których dopiero kolejny okazał się prawidłowy i doprowadził do wpisu
i powstania prawa (por. wyrok SN z 4.2.2005 r., I CK 512/04). Wskazane argumenty doprowadziły do odpowiedzi na
pierwsze pytanie w sposób zawarty w pkt pierwszym uchwały.
Przechodząc do drugiego zagadnienia, wymaga ono analizy związanej z treścią art. 6 ust. 3 KWU, w którym znajduje
się szczególne uregulowanie dotyczące dobrej wiary w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wtedy, gdy

do dokonania rozporządzenia prawem potrzebny jest wpis do księgi wieczystej. Z przepisu wynika, że c hwila
złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Ma to znaczenie w razie
wystąpienia stanu niezgodności między wpisem prawa do księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Wówczas istotna staje się odpowiedź na pytanie, czy określona osoba wiedziała o tej niezgodności albo z łatwością
mogła się o niej dowiedzieć. W zdaniu drugim art. 6 ust. 3 KWU jest mowa o sytuacji, gdy rozporządzenie prawem
dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu i wówczas rozstrzygający dla oceny dobrej lub złej wiary jest dzień,
w którym rozporządzenie doszło do skutku. Jednakże najczęściej decydujące jest zawarcie umowy, będące
kulminacją poziomu zainteresowania stron i ich wiedzy o okolicznościach dotyczących umowy. Jest tak dlatego, że
z reguły zaraz potem składany jest wniosek o wpis, a więc jest oparty z zasady na tej samej wiedzy, która była
w chwili zawarcia umowy. Tak jest również w rozpoznawanej sprawie, odnośnie której nastąpiło to dzień po dniu, tzn.
umowa została zawarta 27.9.2012 r., a wniosek o wpis prawa do księgi wieczystej został złożony dzień później. Brak
jest podstaw do przyjmowania, że w okresie pomiędzy zawarciem umowy a złożeniem wniosku o wpis nastąpiły
okoliczności wpływające na kwestię rękojmi.
Ze względu na to, że w art. 6 ust. 3 KWU jest odwołanie się tylko do chwili złożenia wniosku o wpis, z czego nie
wynika, czy rozporządzenie prawem nastąpiło ani czy wpis został skutecznie dokonany, czym się dopiero zajmuje
wspomniane zdanie drugie tego przepisu, nie ma podstaw, aby go wiązać z art. 29 KWU. Ten ostatni przepis dotyczy
wpisu do księgi wieczystej, a art. 6 ust. 3 KWU - złożenia wniosku o wpis. Dlatego art. 29 KWU ma znaczenie przy
wykładni przepisów, w których ustawodawca odwołuje się do wpisu w księdze wieczystej i wtedy może być
potrzebne - o czym wcześniej była mowa - uznanie mocy wstecznej wpisu do chwili złożenia wniosku o jego
dokonanie. W art. 6 ust. 3 KWU jest uregulowanie szczególne, odwołujące się do samego złożenia wniosku o wpis,
a więc do innej okoliczności niż wskazana w art. 29 KWU, dlatego zastosowanie art. 6 ust. 3 KWU nie jest
uzależnione od dokonania wpisu.
W związku ze sprawą, będącą podstawą postawionych zagadnień prawnych dodać należy, że ocenia się, iż art. 6
ust. 3 KWU łączy się z postępowaniem wszczętym na podstawie art. 10 KWU, a więc w ramach postępowania o wpis
prawa do księgi wieczystej nie mieści się problematyka rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nieuzasadnione
jest zatem zawężanie zastosowania art. 10 KWU tylko do sytuacji, gdy wniosek o wpis został uwzględniony, gdyż
chroni on interes podmiotów, których prawa mogły zostać naruszone w postępowaniu wieczystoksięgowym.
W pełni należy zaakceptować pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w przedmiotowej uchwale. Słusznie Sąd
Najwyższy wywiódł, że konstytutywny wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej nie stanowi
elementu czynności prawnej. Z przedstawionego powyżej uzasadnienia uchwały jasno wynika, że wydanie
odmiennego orzeczenia, a mianowicie, że wpis do księgi wieczystej stanowi element czynności prawnej,
prowadziłoby do wielu komplikacji natury praktycznej, co Sąd Najwyższy wyraźnie zaakcentował.
W ocenie Sądu Najwyższego kluczowym zagadnieniem była kwestia miejsce wpisu w zdarzeniu prawnym, jakim jest
czynność prawna decydująca o ustanowieniu lub przeniesieniu prawa wieczystego użytkowania. W piśmiennictwie
można wskazać na dwa główne poglądy w tym zakresie. Pogląd opierający się na szerokim ujęciu czynności prawnej
będącej stanem faktycznym, w którego składzie musi się znaleźć oświadczenie woli, ale również inne elementy (takie
jak np. obowiązek uzyskania zezwolenia), łącznie stanowiące o wywołaniu określonych skutków prawnych,
zamierzonych przez dokonującego danej czynności.
Natomiast według wąskiego rozumienia czynności prawnej, jej istotą jest oświadczenie woli, a inne zdarzenia prawne
są już obok samej czynności, a co za tym idzie, nie decydują ani o jej dokonaniu, ani o jej ważności lub skuteczności.
Przyjmując pogląd o wąskim rozumieniu czynności prawnej Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że choć
ustanowienie albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego wymaga, po pierwsze, zawarcia odpowiedniej
umowy, to po drugie, do osiągnięcia skutku w sferze prawa rzeczowego niezbędne jest dokonanie wpisu do księgi
wieczystej. „Wpis ten jest nie tylko obowiązkowy, jak to stanowiły dawniejsze przepisy, ale także konieczny, gdyż ma
charakter konstytutywny - tworzący wpisywane prawo. Nie oznacza to jednak, aby należało łączyć oba te elementy
w ramy jednej czynności prawnej. Słusznie się podkreśla, że są one względem siebie zewnętrzne i dopiero ich
sekwencja w kolejności zdarzeń prowadzi do skutecznego prawnie ustanowienia albo przeniesienia prawa
użytkowania wieczystego”.
Uchwała SN z 11.4.2019 r., III CZP 100/18

Sąd Najwyższy stwierdził, że konstytutywny wpis do księgi wieczystej nie jest integralną częścią czynności prawnej ustanowienia czy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego. Ważne jest rozróżnienie między umową a wpisem do księgi wieczystej, aby uniknąć komplikacji praktycznych.