Planowane zmiany w ustawie o własności lokali

15.7.2019 r. opublikowano ustawę z 13.6.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw, która wprowadza zmiany w ustawie o własności lokali. Nowe przepisy mają wejść w życie stopniowo, zaczynając od 15.8.2019 r. i kontynuując od 1.1.2020 r. Zmiany dotyczą m.in. procedur związanych z wyodrębnianiem lokali oraz zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi.

Tematyka: ustawa, zmiany, własność lokali, KZNU19, WłLokU, małe wspólnoty mieszkaniowe, zarząd nieruchomością wspólną

15.7.2019 r. opublikowano ustawę z 13.6.2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz
niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1309; dalej jako: KZNU19 lub ustawa nowelizująca). Nowelizacja
nie dotyczy jedynie ustawy z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j.: Dz.U z 2018 r. poz. 2363) –
dalej: KZNU. Zmianie ulegnie także szereg innych ustaw. Zmiany zasadniczo wejdą w życie 15.8.2019 r.
Przepis art. 7 KZNU19 przewiduje szereg zmian w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j.: Dz.U. z 2019 r. poz.
737 ze zm.; dalej jako: WłLokU).
Zmiany od 15.8.2019 r.
Od 15.8.2019 r. zmianie ulegnie brzmienie art. 2 ust. 1a WłLokU, zgodnie z którym: „Ustanowienie odrębnej
własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu
lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym
zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu
budowy.”
Z uzasadnienia do ustawy nowelizującej wynika, że zmiana ww. przepisu polega na rozszerzeniu katalogu
dokumentów stanowiących podstawę do wyodrębniania lokalu i wydania zaświadczenia o samodzielności
lokalu. Jednym z dokumentów wymaganych przy wydawaniu zaświadczeń o samodzielności lokalu będzie uchwała
o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, potrzebna, aby umożliwić wydzielanie lokali, które zostaną
zrealizowane w oparciu o ustawę z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych
oraz inwestycji towarzyszących. Zmiana ta była wprowadzona do ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali ustawą
z 5.7.2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących
(Dz.U. z 2018 r. poz. 1496 ze zm.)), ale została zniwelowana przez nadającą temu przepisowi inne brzmienie
nowelizację ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali, która weszła w życie później i w konsekwencji usunęła ten
przepis.
Zmiany od 1.1.2020 r.
Dalsze zmiany w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali mają wejść w życie od 1.1.2020 r. Zmianie ulegną
następujące przepisy:
Zgodnie z nowym brzmieniem art. 19 WłLokU jeżeli l iczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych,
należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną
mają odpowiednie zastosowanie przepisy KC i KPC o współwłasności. Konsekwentnie, art. 20 ust. 1 WłLokU otrzyma
brzmienie: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są
obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być
wyłącznie osoba fizyczna”. Artykuł 26 ust. 2 WłLokU w nowym brzmieniu stanowić będzie, że: „Jeżeli w terminie
dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wyodrębnionych
i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą
zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, ustanowienia zarządcy
przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd
nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą
nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat.”
Przepisy ww. dotyczą liczby lokali tworzących tzw. małe wspólnoty mieszkaniow e. W uzasadnieniu ustawy
nowelizującej czytamy, że w obecnym stanie prawnym z tzw. „małą” wspólnotą mieszkaniową mamy do czynienia
wówczas, gdy w nieruchomości liczba samodzielnych lokali (tj. lokali już wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych,
należących do poprzedniego właściciela) nie jest większa niż siedem. Taka wspólnota nie ma żadnej formy
organizacyjnej, nie ma ona zarządu, nie ma procedury podejmowania uchwał i ich zaskarżania. Nie ma też
obowiązku zwoływania zebrań rocznych będących podstawą do oceny funkcjonowania wspólnoty, ze szczególnym
uwzględnieniem jej gospodarki finansowej. Wykonywanie zarządu w takiej wspólnocie odbywa się na zasadach
przewidzianych dla współwłasności nieruchomości w KC i KPC.
Ustawodawca, wprowadzając taką formę zarządu, uznał, że w „małych” wspólnotach czynności zarządu najlepiej
dokonują sami właściciele lokali na podstawie własnych, bezpośrednich uzgodnień, bez udziału sformalizowanych
procedur decyzyjnych i organu w postaci zarządu. Tym samym nie nałożono na tę kategorię wspólnot żadnych

dodatkowych obowiązków związanych z organizacją funkcjonowania wspólnoty ani nie wprowadzono w związku z tą
organizacją dodatkowych procedur, które obowiązują „duże” wspólnoty, zarządzane w oparciu o przepisy ustawy
o własności lokali. Ustawodawca stwierdził zatem, że korzystanie z takich sformalizowanych struktur jest
uzasadnione jedynie w „dużych” wspólnotach; w przypadku „małych” za nadrzędne uznając zachowanie zbiorowego
interesu współwłaścicieli, czego wyrazem jest m.in. konieczność wyrażenia wspólnej woli współwłaścicieli
w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, tj. wszystkich ważniejszych decyzji dotyczących
zarządzania nieruchomością. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę,
mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Wymóg uzyskania jednomyślnej zgody wszystkich członków „małej”
wspólnoty w praktyce okazał się być przyczyną problemów z podjęciem decyzji dotyczących należytego utrzymania
nieruchomości, szczególnie, iż do czynności tych należą m.in. remonty oraz inwestycje w nieruchomość oraz jej
reprezentacja na zewnątrz. Brak sformalizowanej struktury w postaci organu wspólnoty, jakim jest zarząd (właściwy
dla „dużych” wspólnot), powoduje też problem z reprezentacją wspólnoty wobec osób trzecich. Mając powyższe na
uwadze, uzasadnione jest ograniczenie liczebności „małych” wspólnot do nieruchomości liczących maksymalnie 3
lokale. Dla nieruchomości liczących od 4 do 7 lokali oznaczać to będzie przejście pod reżym zarządzania
uregulowany w ustawie o własności lokali, a tym samym konieczność wybrania zarządu wspólnoty jako organu
kierującego jej sprawami oraz reprezentującego ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą
a poszczególnymi właścicielami lokali. Zasadniczą zmianą będzie nowy tryb podejmowania decyzji przez taką
wspólnotę, co następować będzie w drodze uchwały przyjmowanej przez większość głosów właścicieli lokali, liczoną
wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej. Powyższe powinno w znacznym stopniu usprawnić proces decyzyjny.
Przy czym każdemu z właścicieli lokali przysługiwać będzie prawo jej zaskarżenia do sądu w terminie 6 tygodni od
dnia podjęcia.
Planowane zmiany ocenić należy jako właściwe, mając na uwadze problemy praktyczne wynikające z zarządzaniem
nieruchomością wspólną w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych do tej pory. Nie jest jednakże oczywiste czy
takie zmiany usprawnią procesy decyzyjne w związku z ogólnym problemem kolegialnego podejmowania decyzji
przez podmioty nieprofesjonalne. Czas zatem pokaże jak przepisy będą funkcjonować w przyszłości. Wiele tzw.
małych wspólnot ma kilka miesięcy na dostosowanie swojego funkcjonowania do nowych reguł prawnych.

Planowane zmiany w ustawie o własności lokali mają na celu usprawnienie procesów decyzyjnych w małych wspólnotach mieszkaniowych. Choć decyzje kolegialne były dotychczas problematyczne, nowe przepisy mogą przynieść poprawę. Warto obserwować, jak zmiany będą funkcjonować w praktyce.