Legitymowany czynnie do dochodzenia odszkodowania za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego
Roszczenie przewidziane w art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów przysługuje osobie będącej właścicielem lokalu w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu. Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że roszczenie o odszkodowanie przeciwko osobie zajmującej lokal bez tytułu prawnego może być traktowane jako wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy lub odszkodowanie za niewykonanie obowiązku zwrotu rzeczy po zakończeniu stosunku prawnego.
Tematyka: roszczenie, odszkodowanie, lokal mieszkalny, tytuł prawny, legitymacja czynna, Sąd Najwyższy, OchrLokU, uchwała SN
Roszczenie przewidziane w art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów przysługuje osobie będącej właścicielem lokalu w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu. Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że roszczenie o odszkodowanie przeciwko osobie zajmującej lokal bez tytułu prawnego może być traktowane jako wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy lub odszkodowanie za niewykonanie obowiązku zwrotu rzeczy po zakończeniu stosunku prawnego.
Roszczenie przewidziane w art. 18 ust. 1 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm.; dalej jako: OchrLokU18) przysługuje osobie będącej właścicielem lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 OchrLokU18 w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu. Tak przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z 8.11.2019 r. (III CZP 28/19), po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w P. o treści m.in.: „Czy roszczenie o odszkodowanie skierowane przeciwko osobie zajmującej lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, o którym mowa w art. 18 ust. 1 OchrLokU, z punktu widzenia legitymacji czynnej do wytoczenia powództwa, powinno być traktowane w szczególności: a) jako szczególna postać roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy, o którym mowa w art. 224-225 KC i w związku z tym legitymację czynną posiada wyłącznie właściciel lokalu, w rozumieniu przepisów KC, czy też b) jako roszczenie o odszkodowanie za niewykonanie obowiązku zwrotu rzeczy po zakończeniu stosunku prawnego będącego podstawą korzystania z lokalu i w związku z tym legitymację czynną posiada właściciel w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 pkt 2 OchrLokU, czy też c) jako roszczenie o odszkodowanie wynikające ze szczególnego rodzaju czynu niedozwolonego w postaci posiadania lokalu bez podstawy prawnej i w związku z tym legitymację czynną posiada podmiot, który w wyniku takiej sytuacji poniósł szkodę”. Stan faktyczny Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o. w P. wniósł o zasądzenie, na podstawie art. 18 ust. 1 OchrLokU18, od pozwanego określonej kwoty wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie. Stan faktyczny nie ma większego znaczenia dla omówienia tezy komentowanej uchwały SN – stąd możliwość jego pominięcia. Kluczowe znaczenie mają bowiem rozważania prawne. Przy rozpoznawaniu apelacji Sąd Okręgowy, stwierdził, że w nauce i orzecznictwie powstają wątpliwości co do charakteru roszczenia przewidzianego w art. 18 ust. 1 OchrLokU, a mianowicie, czy należy je wiązać z odpowiedzialnością kontraktową (art. 471 KC) za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu tytułu prawnego do korzystania z niego, czy też z odpowiedzialnością za rodzaj czynu niedozwolonego (art. 415 KC) albo wreszcie uznać za roszczenie odnoszące się do relacji między właścicielem i posiadaczem lokalu, niemającym po zakończeniu najmu tytułu prawnego do władania nim (art. 224-225 KC). Określenie charakteru dochodzonego roszczenia zdeterminuje sposób odpowiedzi na pytanie o legitymację czynną do wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie, ale także o długość terminu przedawnienia roszczenia i moment, od którego należy liczyć jego bieg. Uznanie roszczenia, o którym mowa w art. 18 ust. 1 OchrLokU za szczególną postać wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy przewidzianego w art. 224-225 KC oznaczałoby, że legitymację czynną do jego zgłoszenia posiada wyłącznie właściciel lokalu w rozumieniu przepisów prawa rzeczowego. Zakwalifikowanie omawianego roszczenia jako dotyczącego odszkodowania za niewykonanie obowiązku zwrotu rzeczy po zakończeniu stosunku prawnego będącego podstawą korzystania z lokalu powinno oznaczać, że legitymację czynną do jego dochodzenia ma właściciel w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 OchrLokU, a dostrzeżenie w nim cech odszkodowania za popełnienie szczególnego rodzaju czynu niedozwolonego wiąże się z przyznaniem legitymacji do jego dochodzenia poszkodowanemu bezprawną sytuacją. Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego W obszernym uzasadnieniu prawnym uchwały SN wskazał, że po zakończeniu stosunku najmu lokalu byli najemcy i osoby, które wywodziły od nich tytuł do korzystania z lokalu, powinni niezwłocznie wydać wynajmującemu przedmiot umowy (art. 675 § 1 KC). Jeśli obowiązku tego nie spełnią dobrowolnie, wynajmujący, który legitymuje się tytułem wykonawczym stwierdzającym omawiany obowiązek, może zaangażować w jego realizację organy egzekucyjne upoważnione do stosowania przymusu państwowego. Niewykonanie obowiązku zwrotu przedmiotu najmu rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą najemcy mającą podstawę w art. 471 KC. Przedstawiony wyżej mechanizm postępowania w celu odzyskania przez wynajmującego władztwa nad przedmiotem najmu jest przez ustawodawcę modyfikowany w odniesieniu do lokali mieszkalnych. Przepisy prawa materialnego i procesowego określające zasady wykonywania tytułów wykonawczych stwierdzających obowiązek dłużnika opuszczenia, opróżnienia oraz wydania wierzycielowi lokalu mieszkalnego w ciągu ostatnich kilkudziesięciu lat podlegały istotnym zmianom, omówionym w uchwale składu siedmiu sędziów SN z 13.12.2011 r. (III CZP 48/11). Z perspektywy zagadnienia rozstrzyganego w niniejszej sprawie istotne jest, że od wielu lat ustawodawca ogranicza osobę mającą tytuł do lokalu w jej uprawnieniach do odzyskania władztwa nad nim, a formą takiego ograniczenia jest ustalenie szczególnych zasad wykonywania orzeczeń o obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego, uwzględniających konieczność dostarczenia dłużnikowi przez gminę lokalu socjalnego (w sytuacjach unormowanych w art. 14 ust. 1 OchrLokU) albo innego pomieszczenia (art. 1046 § 4 KPC i rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 22.12.2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości), w którym zaspokoi potrzeby mieszkaniowe po wykonaniu obowiązku ciążącego na nim w stosunku do wierzyciela. Ustalenie przez ustawodawcę szczególnych zasad wykonywania orzeczeń nakazujących opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokali mieszkalnych oraz jego przyzwolenie na trwanie przez jakiś czas sytuacji, w której niemający tytułu do korzystania z lokalu nie wydaje go wynajmującemu, wiązało się z określeniem praw i obowiązków stron zakończonego stosunku najmu lokalu mieszkalnego do momentu zwrócenia wynajmującemu przedmiotu umowy. Reguluje je m.in. art. 18 OchrLokU, zamieszczony w przepisach ogólnych ustawy dotyczących zasad i form ochrony praw lokatorów. Przez ustalenie tego unormowania ustawodawca wyznaczył ramy kolejnego stosunku prawnego, który powstaje z mocy ustawy pomiędzy byłym wynajmującym oraz byłym lokatorem i osobami wywodzącymi od niego swój tytuł do korzystania z lokalu, a trwa do czasu wydania lokalu wynajmującemu. Przesłanką warunkującą powstanie tego stosunku jest wcześniejsze związanie jego stron umową, w której essentiala negoti wpisany był obowiązek zwrotu lokalu osobie, która go udostępniła najemcy. Stosunek prawny nawiązywany na podstawie ustawy między byłym wynajmującym i byłym najemcą oraz osobami wywodzącymi od najemcy prawa do korzystania z lokalu, trwający do czasu wykonania obowiązku opuszczenia lokalu i wydania go wynajmującemu, w doktrynie nazywany bywa quasi najmem albo najmem nieprawidłowym, natomiast w orzecznictwie kwalifikowany jest jako stosunek prawny wykazujący cechy zbliżone do umowy najmu. Stanu, w którym dłużnik korzysta z ustanowionych na jego korzyść rozwiązań normatywnych nie sposób natomiast uznać za czyn niedozwolony. Tak też przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z 7.12.2007 r. (III CZP 121/07) akcentując, że ustawodawca uniezależnił odpowiedzialność przewidzianą w art. 18 ust. 1-3 OchrLokU od przesłanki zawinienia. W art. 18 ust. 1 i 2 OchrLokU ustawodawca nałożył na osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego obowiązek uiszczania co miesiąc do dnia opróżnienia lokalu odszkodowania, odpowiadającego wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu. Gdyby nie pokrywało ono poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. W myśl art. 18 ust. 3 OchrLokU, osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Roszczenie, którego źródłem jest powołany przepis, nazwane zostało przez ustawodawcę odszkodowaniem. Taką nazwą posługuje się też zwykle orzecznictwo, dostrzegając zarazem cechy świadczenia przewidzianego przez art. 18 ust. 1-3 OchrLokU istotnie różniące je od odszkodowania, którego dotyczy art. 361 § 2 KC. Obowiązek płacenia odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 1-3 OchrLokU powstaje niezależnie od tego, czy uprawniony do niego poniósł jakąkolwiek szkodę w związku z niewydaniem mu lokalu po zakończeniu stosunku najmu, odszkodowanie to ma być świadczone okresowo, co miesiąc w wysokości odpowiadającej czynszowi możliwemu do uzyskania z tytułu najmu (art. 18 ust. 1 i 2 OchrLokU) albo czynszu opłacanego w czasie trwania najmu (art. 18 ust. 3 OchrLokU). Związek świadczenia z art. 18 ust. 1-3 OchrLokU z czynszem wiąże się zatem z tym, że wysokość należnego „odszkodowania” jest ustalana poprzez odwołanie się do czynszu, jako przysługiwałby właścicielowi w związku z najem lokalu. Merytoryczne związek odszkodowania z art. 18 ust. 1 i 2 OchrLokU z czynszem wynika również z tego, że wysokość odszkodowania może ulegać zmianom wraz ze zmianą wysokości czynszu (wzrost wartości comiesięcznego odszkodowania albo jego obniżenie). Odszkodowanie przewidziane przez art. 18 ust. 1-3 OchrLokU zastępuje zatem czynsz i pełni jego rolę. Okresowość świadczenia przewidzianego przez art. 18 ust. 1-3 OchrLokU ma znaczenie dla określenia terminu przedawnienia roszczenia o jego zapłatę (zob. wyroki SN z 18.5.2012 r., IV CSK 490/11, z 9.11.2012 r., IV CSK 303/12 i z 7.3.2014 r., IV CNP 33/13). Roszczenie przewidziane w art. 18 ust. 1 OchrLokU powstaje po zakończeniu obligacyjnego stosunku prawnego, który powinien zakończyć się wydaniem jego przedmiotu wynajmującemu. Zostało ono pomyślane jako forma zrekompensowania mu sytuacji, gdy – z akceptacją ustawodawcy i ze względu na stworzone przez niego unormowania ochronne – dłużnik obowiązku opuszczenia lokalu mieszkalnego pozostanie w tym lokalu do czasu, aż nie zostaną spełnione przesłanki warunkujące przymusowe wykonanie ciążącego na nim obowiązku. Podmiotem, któremu przysługuje roszczenie przewidziane w art. 18 ust. 1-3 OchrLokU jest verba legis „właściciel”, a zobowiązanym wobec niego do świadczenia – osoba korzystająca z lokalu bez tytułu prawnego. Ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy dotyczy stosunków obligacyjnych, nie zaś rzeczowoprawnych, i z tym założeniem koresponduje definicja właściciela lokalu przyjęta na potrzeby tej regulacji w art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU. W jej świetle właścicielem lokalu jest wynajmujący, czyli osoba mająca do niego tytuł pozwalający na zawarcie z lokatorem umowy najmu albo innej umowy uprawniającej do używania lokalu. SN w komentowanej uchwale przesądził jednoznacznie (choć nie po raz pierwszy) o tym, że roszczenie odszkodowawcze z art. 18 ust. 1-3 OchrLokU nie jest zależne od powstania szkody po stronie właściciela – w rozumieniu przepisów tej ustawy. Równocześnie zostało potwierdzone, że jest to podstawa prawna roszczenia zupełnie inna od uregulowań zawartych w KC, co wynika po prostu ze specyfiki uregulowań prawnych dotyczących lokali mieszkalnych. Odrębność podstawy prawnej i roszczenia w związku z zajmowaniem lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego powoduje, że legitymacja czynna powinna być ustalona w oparciu o przepisy OchrLokU. Legitymowanym czynnie nie zawsze będzie zatem właściciel lokalu w rozumieniu przepisów prawa rzeczowego. Uchwała SN z 8.11.2019 r., III CZP 28/19
Uchwała Sądu Najwyższego potwierdza, że roszczenie odszkodowawcze z art. 18 ust. 1-3 OchrLokU nie zależy od powstania szkody po stronie właściciela. Legitymacja czynna do dochodzenia roszczenia powinna być ustalona na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.