Pozbawienie części członków wspólnoty możliwości głosowania może spowodować uchylenie uchwały

Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą może skutkować uchyleniem decyzji sądu, gdy istnieje podejrzenie wpływu na jej treść. Sprawa dotyczyła członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej, który selektywnie zbierał głosy pod uchwałami, ograniczając dostęp do informacji i uniemożliwiając pełną partycypację członków wspólnoty.

Tematyka: uchwała, głosowanie, wspólnota mieszkaniowa, zarząd nieruchomością, uchylenie uchwały, decyzja sądu, formalności przy głosowaniu

Niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie
indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć
wpływ na jej treść – stwierdził Sąd Najwyższy.
P.T. - członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej będący właścicielem lokalu mieszkalnego i użytkowego,
przygotował projekty uchwał dotyczących wyrażenia zgody na sprzedaż napoi alkoholowych w lokalach użytkowych
i uzyskał upoważnienie do zbierania głosów pod uchwałami. Pomimo tego, że we wspólnocie obowiązywała zasada
mailowego głosowania nad uchwałami i istniała specjalna lista mailingowa, P.T. kontaktował się telefonicznie tylko
z niektórymi członkami wspólnoty z prośbą o ich poparcie, a następnie przesyłał mailowo wyłącznie tym osobom
projekty uchwał wraz z kartą do głosowania. Po uzyskaniu większości pozytywnych głosów, P.T. zakończył
procedurę ich zbierania i uchwały zostały rozesłane do członków wspólnoty. B.G. - jeden z członków wspólnoty
wniósł powództwo o uchylenie obu uchwał dowodząc, że głosowanie zostało przeprowadzone przez osobę
zainteresowaną zaakceptowaniem uchwał w sposób, który wykluczył osoby mające odmienne zdanie
i uniemożliwiający im podzielenie się poglądami z pozostałymi członkami wspólnoty.
Sąd I instancji uwzględniając powództwo podkreślając, że pomimo istnienia listy mailingowej, e-mail z kartą do
głosowania nie został przesłany do wszystkich właścicieli. Upoważniony do zbierania głosów członek zarządu był
zainteresowany pozytywnym wynikiem głosowania i kontaktował się jedynie z tymi członkami wspólnoty, którzy
popierali uchwały. W ocenie Sądu prawidłowy zarząd nieruchomością oznacza, że proces podejmowania decyzji
w sprawie tak istotnej i wpływającej na życie wszystkich mieszkańców wspólnoty jak sprzedaż alkoholu powinien
zabezpieczać interes wszystkich współwłaścicieli, każdy z nich powinien mieć możliwość swobodnego oddania głosu
po przeprowadzeniu szerokiej dyskusji.
Sąd II instancji zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie, czy niezapewnienie wszystkim
właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie
indywidualnego zbierania głosów, wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres
zwykłego zarządu, narusza przepisy art. 23 ust. 1 i 2 w zw. z art. 6 zd. 1 i art. 27 ustawy z 24.6.1994 r.
o własności lokali (t.j.: Dz.U. z 2019 r., poz. 737; dalej jako: WłLokU) w taki sposób, że uchwały tej nie można
uznać za podjętą przez ogół właścicieli?
Zgodnie z jednym z prezentowanych w orzecznictwie poglądów, niezbędne jest, aby zarząd przedstawił właścicielom
lokali na piśmie projekt uchwały, a następnie odebrał głos od każdego z nich. Tylko w razie wykazania, że nie było
możliwe odebranie głosów od wszystkich uprawnionych do głosowania, uzasadniony byłby wniosek, że uchwałę
podjął ogół właścicieli, czyli wspólnota (wyrok SN z 26.9.2014 r., IV CSK 727/13, www.sn.pl).
Drugie stanowisko opiera się na przyjęciu, że z art. 23 WłLoku nie wynika, aby w przypadku indywidualnego
zbierania głosów, koniecznym do ważności uchwały było, aby udział w głosowaniu wzięli wszyscy właściciele lokali.
W rezultacie, w przypadku uznania, że nieprawidłowości przy głosowaniu stanowią jedynie uchybienie formalne,
będą one stanowić podstawę do uchylenia uchwały, jeżeli mogły one mieć wpływ na jej treść (wyrok SN z 8.7.2004 r.,
IV CSK 543/03, OSNC Nr 7-8/2005, poz. 132; wyrok SN z 16.10.2002 r., IV CKN 1351/00, www.sn.pl).
Rzecznik Praw Obywatelskich przystąpił do postępowania opowiadając się za stanowiskiem, które zakłada, że
uchybienia formalne w przebiegu głosowania członków wspólnoty mieszkaniowej, stanowią podstawę do uchylenia
uchwały, tylko jeżeli miały bądź też mogły mieć wpływ na jej treść. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca
zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, która uzyskała wymaganą ustawowo
większość głosów, jest skuteczna i wiąże ogół właścicieli lokali. Nadanie nadrzędnego znaczenia wymogom
formalnym może doprowadzić do istotnego utrudnienia w zarządzaniu nieruchomością wspólną, a nawet do paraliżu
w funkcjonowaniu wspólnoty, co szczególnie dotknie duże wspólnoty mieszkaniowe.
Sąd Najwyższy stwierdził, że niewątpliwie niepoinformowanie wszystkich właścicieli lokali o głosowaniu
indywidualnym, nieprzedstawienie im projektu uchwały do zapoznania, które skutkuje niezapewnieniem
wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu, jest uchybieniem formalnym przy zbieraniu głosów
właścicieli w trybie indywidualnym. Jednak do uchylenia uchwały przez sąd z tego powodu może dojść, jeśli
sytuacja ta miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. S ąd powinien każdorazowo kontrolować
oddziaływanie nieprawidłowości formalnych na treść uchwały z uwzględnieniem wszelkich okoliczności,
w szczególności w sytuacji, gdy członek zarządu mając świadomość, że część członków wspólnoty byłaby

przeciwna projektowi, nie informuje ich o tym projekcie z obawy o ich wpływ na osoby wahające się lub
popierające ten projekt.
Uchwała SN z 27.2.2020 r., III CZP 59/19

Sąd Najwyższy podkreślił konieczność zapewnienia równego dostępu do informacji i możliwości wyrażenia opinii wszystkim właścicielom lokali w procesie podejmowania decyzji. Decyzja o uchyleniu uchwał wymaga uwzględnienia wpływu nieprawidłowości formalnych na treść uchwał.