Przedłużanie i wypowiadanie umów najmu w związku z koronawirusem

Przepisy związane z koronawirusem wprowadziły zmiany dotyczące przedłużania umów najmu lokali. Według art. 31s KoronawirusU, umowy najmu lokali zawarte przed 31.3.2020 r., które miały zakończyć się między tą datą a 30.6.2020 r., automatycznie przedłużają się do 30.6.2020 r. na dotychczasowych warunkach. Najemca musi złożyć oświadczenie o przedłużeniu umowy. Natomiast art. 31t KoronawirusU zakazuje wypowiadania umów najmu lub zmiany wysokości czynszu do 30.6.2020 r., z pewnymi wyjątkami.

Tematyka: KoronawirusU, umowa najmu, przedłużenie umowy, wypowiedzenie umowy, czas trwania umowy, czynsz, najemca, najem lokalu, oświadczenie woli, termin wypowiedzenia

ZmKoronawirusU20 wprowadzono zmiany co do treści różnego rodzaju umów najmu w zakresie czasu
trwania tych umów. Przepisy, w ramach KoronawirusU, weszły w życie w dniu 31.3.2020 r.
Przedłużenie czasu trwania umowy – art. 31s KoronawirusU
Jak stanowi art. 31s KoronawirusU, w przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed
dniem wejścia w życie tej ustawy upływa po tym dniu, a przed 30.6.2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do
30.6.2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli
najemcy (ust. 1). Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do 30.6.2020 r., na warunkach
dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy
(ust. 2).
Przepisu o przedłużeniu umowy nie stosuje się:
1. do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień
wejścia w życie KoronawirusU albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień
wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających
dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat wskazanych
w przepisie - za okresy lub o wartości tam wskazanej,
2. w przypadku innych naruszeń umowy wskazanych w KoronawirusU
3. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego opisanego
w przepisie (ust. 3).
Przepis dotyczy przedłużenia czasu trwania umów najmu lokali, które miałyby pierwotnie zakończyć się w okresie od
1.4.2020 r. do 30.6.2020 r. Jest to ingerencja ustawodawcy w stosunki cywilnoprawne. Ta ingerencja nie odbywa się
jednakże „z automatu” – konieczne jest złożenie oświadczenia o przedłużeniu umowy przez najemcę.
Oświadczenie najemcy może być złożone w dowolnej formie, w terminie w którym umowa najmu jeszcze trwa.
Należy mieć na uwadze, że ani ZmKoronawirusU20, ani KoronawirusU nie zmienia reguł doręczenia oświadczeń woli
z KC – decyduje zatem data dotarcia oświadczenia woli do adresata a nie data złożenia tego oświadczenia.
Przedłużenie czasu trwania umowy oczywiście wiąże się z obowiązkiem uiszczania czynszu za ten kolejny okres.
Przepis dotyczy wszystkich lokali: mieszkalnych i niemieszkalnych (usługowych). Przepis dotyczy jedynie umowy
najmu, nie dotyczy innych umów na korzystanie z lokalu.
Przypadki, w których nie może dojść do przedłużenia umowy na podstawie jednostronnego oświadczenia wskazano
w ust. 3 omawianego przepisu.
Wypowiedzenie umów najmu lub wysokości czynszu
W myśl nowego przepisu art. 31t KoronawirusU do 30.6.2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub
wysokości czynszu (ust. 1). Przepisu tego nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu
mieszkalnego:
1. na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 OchrLokU lub
2. któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego opisanego w przepisie (ust. 2).
Przepisu ust. 1 nie stosuje się także w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż
mieszkalne w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa
dotyczących sposobu używa tego lokalu lub koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten
lokal.
Czyniąc komentarz do ww. przepisu, wskazać należy, że ust. 1 zawiera generalny zakaz wypowiadania umów najmu
lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) i innych rzeczy, a więc na przykład nieruchomości gruntowych czy
ruchomości (przepis stanowi o „umowie najmu” a nie o „umowie najmu lokali” jak w art. 31s) do 30.6.2020 r. Przyjąć
jednakże należy, że intencją ustawodawcy było wprowadzenie regulacji dotyczących jedynie umów najmu poza
umowami najmu rzeczy.

Zakaz dotyczy też zmiany wysokości czynszu.
W przepisie chodzi o działania jednostronne wynajmującego względem najemcy, nie odwrotnie („wypowiada się
najemcy”). Wynajmujący może umowę wypowiedzieć (na podstawie zapisów umowy bądź ustawy), możliwe jest
także oczywiście rozwiązanie umowy wolą obu stron.
Przepis nie dotyczy przypadków, gdy umowa kończy się z uwagi na upływ okres, na jaki została zawarta, o ile
oczywiście nie dojdzie do jej przedłużenia, m.in. na podstawie przepisu art. 31s KoronawirusU.
Zakaz wypowiadania umowy nie dotyczy przypadków wskazanych w ust. 2, gdy chodzi o lokal mieszkalny
i przypadków wskazanych w ust. 3, gdy chodzi o inne lokale; są to przypadki naruszenia określonych warunków
umownych.
Nie jest natomiast zakazane podejmowanie we wskazanym okresie czynności (np. upomnienia i wezwania, na które
wskazuje ustawa o własności lokali), które miałyby doprowadzić ostatecznie do wypowiedzenia umowy najmu.
Umowy najmu lokali mieszkalnych
Uzupełnieniem regulacji art. 31s i art. 31t jest przepis art. 31u KoronawirusU, odnoszący się już wyłącznie do najmu
lokali mieszkalnych. Stanowi on, że w przypadku gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez
wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia
w życie ZmKoronawirusU20, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed 30.6.2020 r., termin
wypowiedzenia ulega przedłużeniu do 30.6.2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie
oświadczenia woli najemcy (ust. 1). Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu
mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do 30.6.2020 r. najemca składa
wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu (ust. 2).
Regulacji powyższych nie stosuje się w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1. na podstawie art. 11 ust. 2 OchrLokU lub
2. któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego opisanego w tym przepisie.
Przepis dotyczy jedynie umów najmu lokali mieszkalnych. Chodzi o sytuacje, w których doszło do złożenia przez
wynajmującego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy lub stawki czynszu przed 31.3.2020 r., którego skutek miał
nastąpić po tym dniu, a przed 30.6.2020 r.
Okres wypowiedzenia w takich wypowiedziach trwa do 30.6.2020 r., zatem umowa rozwiązuje się (albo dochodzi do
zmiany stawki czynszu) 1.7.2020 r.
Przedłużenie okresu wypowiedzenia (w którym umowa trwa, a zatem istnieje po stronie najemcy obowiązek zapłaty
czynszu) nie odbywa się „z automatu”, konieczne jest złożenie oświadczenia przez najemcę.
Nie jest jasne kiedy najemca powinien złożyć oświadczenie o przedłużenie terminu. Zwrot z ust. 2: „najpóźniej w dniu
upływu tego terminu” powinno odnosić się do pierwotnego terminu wypowiedzenia, w przeciwnym wypadku
wynajmujący pozostawałby w stanie niepewności co do tego czy umowa trwa czy nie, a czego dowiedziałby się
dopiero w dniu 30.6.2020 r.
Zakaz wypowiadania umowy nie dotyczy przypadków wskazanych w ust. 3. Są to przede wszystkim przypadki
naruszenia określonych warunków umownych.

Przepisy KoronawirusU wprowadziły ograniczenia dotyczące wypowiadania umów najmu lokali, zarówno co do przedłużenia czasu trwania umowy, jak i zmiany wysokości czynszu. Wprowadzenie oświadczenia woli przez najemcę jest kluczowe dla przedłużenia umowy. Zakaz wypowiadania umów ma charakter tymczasowy i obowiązuje do 30.6.2020 r.