Tarcza antykryzysowa: ochrona najemców
Wśród zapisów tarczy antykryzysowej wprowadzonej ustawą z 31.3.2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych znalazły się regulacje dotyczące ochrony najemców. Nowe przepisy wprowadziły przedłużenie okresów obowiązywania umów najmu lokali oraz warunków wypowiedzenia i wysokości czynszu. Ustawa określa również przypadki, w których nie można skorzystać z uproszczonej procedury przedłużenia umowy.
Tematyka: tarcza antykryzysowa, ochrona najemców, umowa najmu, COVID-19, pandemia, regulacje prawne, czynsz, wypowiedzenie, tarcza antykryzysowa 2020
Wśród zapisów tarczy antykryzysowej wprowadzonej ustawą z 31.3.2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych znalazły się regulacje dotyczące ochrony najemców. Nowe przepisy wprowadziły przedłużenie okresów obowiązywania umów najmu lokali oraz warunków wypowiedzenia i wysokości czynszu. Ustawa określa również przypadki, w których nie można skorzystać z uproszczonej procedury przedłużenia umowy.
Wśród zapisów tarczy antykryzysowej wprowadzonej ustawą z 31.3.2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 568; dalej jako: ZmKoronawirusU20) znalazły się regulacje odnoszące się do ochrony najemców. Od dnia jej wejścia w życie - 31.3.2020 r., nowe przepisy w tym zakresie mają charakter wiążący. • Ustawodawca wprowadził przedłużenie zarówno okresów obowiązywania umów najmu lokalu, jak i terminów jej wypowiedzenia oraz wypowiedzenia wysokości czynszu. • Niemożność skorzystania z udogodnienia jest warunkowana ziszczeniem się przesłanek enumeratywnie określonych w ustawie. Przedłużenie okresu najmu W myśl nowego art. 31s ustawy z 2.3.2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374; dalej jako: KoronawirusU) przedłużeniu ulegają umowy najmu lokalu do 30.6.2020 r. na warunkach dotychczasowych – dotyczy to sytuacji, gdy umowa została zawarta przed dniem wejścia w życie ZmKoronawirusU20 i której czas obowiązywania upływa po tym dniu, a przed 30.6.2020 r. Zasada ta odnosi się zarówno do lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu i odbywa się na podstawie oświadczenia woli najemcy, które najemca zobligowany jest złożyć wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania wiążącej go umowy. Wyłączenie przedłużenia Ustawa zmieniająca przewiduje jednak enumeratywne przypadki wyłączające skorzystanie z przywileju uproszczonej procedury przedłużenia umowy – umowa może wygasnąć wskutek upływu terminu mimo ogłoszonego stanu pandemii, wówczas, gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą: czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc. Należy przy tym zaznaczyć, że czas pozostawania w zwłoce dotyczy umów najmu lokalu obowiązujących przez okres co najmniej 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy nowelizującej, chyba, że umowa zawarta była na czas krótszy – wyznacznikiem jest wówczas pełny okres jej obowiązywania. Kolejną przesłanką stanowiącą wyjątek od reguły przedłużenia umowy jest okoliczność wskazująca, że w czasie obowiązywania najmu, najemca używał lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, jak również jeżeli wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego. Ponadto, na normowane uprawnienie nie powoła się najemca lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu. Wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu Powyższe przesłanki w swej istocie mają jednocześnie analogiczne zastosowanie w przypadku chęci wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu najemcy – co do zasady wynajmujący nie może tego uczynić do 30.6.2020 r. (art. 31t ust. 1 KoronawirusU). Obowiązują one, choć część z nich w nieco zmienionym kształcie, bo wprost wynikającym z art.art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182). W odniesieniu do lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, zakaz wypowiedzenia umowy najmu nie dotyczy najemców, którzy naruszają postanowienia umowy lub przepisy prawa dotyczące sposobu używania lokalu. Konieczność rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal to ostatnie z przewidzianego, zamkniętego katalogu wyłączeń. Termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wypowiedzenie wysokości czynszu, ulega przedłużeniu do 30.6.2020 r., o ile jednak wypowiedzenie wynikło po stronie wynajmującego. Koniecznym warunkiem i tożsamym, jak w przypadku przedłużenia okresu najmu, jest również to, by czynność ta nastąpiła przed 31.3.2020 r. (tj. uzyskaniem mocy prawnej norm ZmKoronawirusU20), a termin wypowiedzenia upływał po tym dniu, a przed 30.6.2020 r. (art. 31u ust. 1 KoronawirusU).
Ustawa wprowadza istotne zmiany dotyczące ochrony najemców lokali w okresie pandemii. Reguluje przedłużenie okresów najmu, wyłączenie możliwości przedłużenia oraz warunki wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu. Warto zwrócić uwagę na szczegółowe przesłanki dotyczące skorzystania z udogodnień wprowadzonych przez tarczę antykryzysową.