Tarcza antykryzysowa: ochrona najemców

Wśród zapisów tarczy antykryzysowej wprowadzonej ustawą z 31.3.2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych znalazły się regulacje dotyczące ochrony najemców. Nowe przepisy wprowadziły przedłużenie okresów obowiązywania umów najmu lokali oraz warunków wypowiedzenia i wysokości czynszu. Ustawa określa również przypadki, w których nie można skorzystać z uproszczonej procedury przedłużenia umowy.

Tematyka: tarcza antykryzysowa, ochrona najemców, umowa najmu, COVID-19, pandemia, regulacje prawne, czynsz, wypowiedzenie, tarcza antykryzysowa 2020

Wśród zapisów tarczy antykryzysowej wprowadzonej ustawą z 31.3.2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych znalazły się regulacje dotyczące ochrony najemców. Nowe przepisy wprowadziły przedłużenie okresów obowiązywania umów najmu lokali oraz warunków wypowiedzenia i wysokości czynszu. Ustawa określa również przypadki, w których nie można skorzystać z uproszczonej procedury przedłużenia umowy.

 

Wśród zapisów tarczy antykryzysowej wprowadzonej ustawą z 31.3.2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych
rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób
zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz.
568; dalej jako: ZmKoronawirusU20) znalazły się regulacje odnoszące się do ochrony najemców. Od dnia jej
wejścia w życie - 31.3.2020 r., nowe przepisy w tym zakresie mają charakter wiążący.
• Ustawodawca wprowadził przedłużenie zarówno okresów obowiązywania umów najmu lokalu, jak i terminów jej
wypowiedzenia oraz wypowiedzenia wysokości czynszu.
• Niemożność skorzystania z udogodnienia jest warunkowana ziszczeniem się przesłanek enumeratywnie
określonych w ustawie.
Przedłużenie okresu najmu
W myśl nowego art. 31s ustawy z 2.3.2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem,
przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych
(Dz.U. z 2020 r. poz. 374; dalej jako: KoronawirusU) przedłużeniu ulegają umowy najmu lokalu do 30.6.2020 r. na
warunkach dotychczasowych – dotyczy to sytuacji, gdy umowa została zawarta przed dniem wejścia w życie
ZmKoronawirusU20 i której czas obowiązywania upływa po tym dniu, a przed 30.6.2020 r. Zasada ta odnosi się
zarówno do lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu i odbywa się na podstawie oświadczenia woli
najemcy, które najemca zobligowany jest złożyć wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu
obowiązywania wiążącej go umowy.
Wyłączenie przedłużenia
Ustawa zmieniająca przewiduje jednak enumeratywne przypadki wyłączające skorzystanie z przywileju uproszczonej
procedury przedłużenia umowy – umowa może wygasnąć wskutek upływu terminu mimo ogłoszonego stanu
pandemii, wówczas, gdy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą: czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat
niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli
łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc. Należy przy tym
zaznaczyć, że czas pozostawania w zwłoce dotyczy umów najmu lokalu obowiązujących przez okres co najmniej 6
miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy nowelizującej, chyba, że umowa zawarta była na czas
krótszy – wyznacznikiem jest wówczas pełny okres jej obowiązywania.
Kolejną przesłanką stanowiącą wyjątek od reguły przedłużenia umowy jest okoliczność wskazująca, że w czasie
obowiązywania najmu, najemca używał lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub
zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, jak również jeżeli wynajął, podnajął albo
oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
Ponadto, na normowane uprawnienie nie powoła się najemca lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny
do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki
przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego
lokalu.
Wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu
Powyższe przesłanki w swej istocie mają jednocześnie analogiczne zastosowanie w przypadku chęci wypowiedzenia
umowy najmu lub wysokości czynszu najemcy – co do zasady wynajmujący nie może tego uczynić do 30.6.2020 r.
(art. 31t ust. 1 KoronawirusU). Obowiązują one, choć część z nich w nieco zmienionym kształcie, bo wprost
wynikającym z art.art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182). W odniesieniu do lokalu
o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, zakaz wypowiedzenia umowy najmu nie dotyczy najemców, którzy naruszają
postanowienia umowy lub przepisy prawa dotyczące sposobu używania lokalu. Konieczność rozbiórki lub remontu
budynku, w którym znajduje się ten lokal to ostatnie z przewidzianego, zamkniętego katalogu wyłączeń.
Termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wypowiedzenie wysokości czynszu, ulega
przedłużeniu do 30.6.2020 r., o ile jednak wypowiedzenie wynikło po stronie wynajmującego. Koniecznym warunkiem
i tożsamym, jak w przypadku przedłużenia okresu najmu, jest również to, by czynność ta nastąpiła przed 31.3.2020 r.
(tj. uzyskaniem mocy prawnej norm ZmKoronawirusU20), a termin wypowiedzenia upływał po tym dniu, a przed
30.6.2020 r. (art. 31u ust. 1 KoronawirusU).





 

Ustawa wprowadza istotne zmiany dotyczące ochrony najemców lokali w okresie pandemii. Reguluje przedłużenie okresów najmu, wyłączenie możliwości przedłużenia oraz warunki wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu. Warto zwrócić uwagę na szczegółowe przesłanki dotyczące skorzystania z udogodnień wprowadzonych przez tarczę antykryzysową.