Kto powinien dbać o stan techniczny neonu?

Sąd zajął się problemem stanu technicznego neonu umieszczonego nad księgarnią w Warszawie. Spór dotyczył odpowiedzialności za ocenę techniczną oraz własność konstrukcji stalowej i neonu. Po licznych zaskarżeniach i rozprawach sądowych Naczelny Sąd Administracyjny uchylił orzeczenie ws. ustalenia właściwego podmiotu do ekspertyzy.

Tematyka: neon, stan techniczny, konstrukcja stalowa, księgarnia, Warszawa, wspólnota mieszkaniowa, Naczelny Sąd Administracyjny, ekspertyza

Sąd zajął się problemem stanu technicznego neonu umieszczonego nad księgarnią w Warszawie. Spór dotyczył odpowiedzialności za ocenę techniczną oraz własność konstrukcji stalowej i neonu. Po licznych zaskarżeniach i rozprawach sądowych Naczelny Sąd Administracyjny uchylił orzeczenie ws. ustalenia właściwego podmiotu do ekspertyzy.

 

Problemem dotyczącym prac konserwatorskich podświetlanego szyldu zajął się sąd.
Podczas kontroli przeprowadzonej przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego pojawiły się zastrzeżenia co
do neonu umiejscowionego na elewacji budynku, nad wejściem do jednej z warszawskich księgarni. Stan liter
pozostawiał wiele do życzenia. Były przerdzewiałe i inspektorzy nabrali podejrzeń, że mogą one stanowić poważne
zagrożenie dla bezpieczeństwa przechodniów oraz klientów sklepu. W związku z powyższym PINB zobowiązał
wspólnotę mieszkaniową, w zarządzie której znajduje się budynek, do przeprowadzenia oceny technicznej neonu,
jednak ta uznała, że błędnie została potraktowana przez organ jako adresat obowiązku. Zaskarżyła wydane
postanowienie PINB, a nadrzędy względem niego wojewódzki organ je uchylił. Według niego inspektor nadzoru
budowlanego powinien ustalić, do kogo należy wątpliwej jakości neon.
Lokal, nad którym wisiał napis, był własnością zarządu gospodarki nieruchomościami. Jednak ta zaskarżyła decyzję
nadzoru budowlanego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.
Sąd po rozpoznaniu sprawy stwierdził, że wspólnota w myśl obowiązujących przepisów może podejmować decyzje
dotyczące wyłącznie tzw. części wspólnych. Nie ma natomiast uprawnień względem indywidualnych właścicieli lokali,
a za takiego – w przypadku lokalu użytkowego w postaci księgarni – uznano miejski zarząd gospodarki
nieruchomościami. Ponieważ podświetlany napis został umieszczony nad lokalem zanim w budynku zaczęła
funkcjonować wspólnota, a co więcej, nie doszło do jego przekazania wspólnocie wtedy, gdy ta przejmowała
budynek, choć w myśl umów zawartych między miastem a wspólnotą część elewacji została oddana w najem, ale
zdaniem WSA to magistrat ponosi odpowiedzialność za stan techniczny neonu.
Urzędnicy złożyli skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, a ten w wyroku z 17.12.2019 r. (II OSK
3135/18) uchylił wcześniej wydane orzeczenie.
Odnosząc się do kwestii ustalenia podmiotu właściwego do złożenia ekspertyzy Sąd zwrócił uwagę, że
postanowienie organu nadzoru budowlanego może być skierowane do właściciela lub zarządcy danego obiektu.
W przedmiotowej sprawie nie było dowodów potwierdzających, że sporny neon stanowi własność wspólnoty
mieszkaniowej. Nie ulegało też wątpliwości, że lokal użytkowy, w którym znajduje się księgarnia, stanowi własność
miasta.
Istota sporu w sprawie sprowadzała się do ustalenia, czy zgodnym z prawem było zobowiązanie wspólnoty do
sporządzenia i dostarczenia oceny technicznej stanu technicznego konstrukcji stalowej oraz zamontowanych na niej
liter umieszczonej na elewacji budynku. Jak wynikało z akt sprawy przedmiotowy neon wraz z konstrukcją stalową,
do której jest zamontowany znajduje się na elewacji budynku, czego nie kwestionowała żadna ze stron. Nie budziło
także wątpliwości, że sama ściana (elewacja zewnętrzna budynku) stanowi część wspólną mieszkańców tworzących
wspólnotę mieszkaniową (zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz.
737). Ściana zewnętrzna budynku stanowi część wspólną nieruchomości. W sytuacji zaś, gdy do części wspólnej
budynku (tj. ściany zewnętrznej) został przytwierdzony dodatkowy element taki jak np. reklama czy konstrukcja
wsporcza dla neonu reklamowego i korzystanie z tego elementu wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej, tytuł
prawny do dysponowania tym elementem przynależy także samej wspólnocie. Taka sytuacja ma miejsce w tej
sprawie. Wspólnota mieszkaniowa posiada prawo do dysponowania zarówno ścianą zewnętrzną budynku, jak
i przymocowaną do tejże ściany konstrukcją metalową wraz z neonem reklamowym. Potwierdza to, wbrew
stanowisku WSA, powoływane przez stronę skarżącą orzecznictwo, w którym sądy rozpoznawały sprawy
z powództwa wspólnoty mieszkaniowej przeciwko podmiotowi prowadzącemu księgarnię, nad którą znajdowała się
przedmiotowa konstrukcja wraz z neonem i przyznały ochronę prawną samej wspólnocie jako właścicielowi.
Wyrok NSA z 17.12.2019 r. (II OSK 3135/18)







 

Sąd rozstrzygnął, że wspólnota mieszkaniowa ma prawo dysponować elewacją budynku i konstrukcją stalową z neonem. Konflikt wynikał z braku przekazania neonu wspólnocie przez miasto. Wyrok NSA jednoznacznie potwierdził, że neon i konstrukcja stanowią własność wspólnoty mieszkaniowej.