Zniszczenie budynku a użytkowanie wieczyste – uchwała SN

W uchwale Sądu Najwyższego z 13.3.2020 r. wyrażono stanowisko, że zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu. Sprawa dotyczy rozstrzygnięcia pytania prawnego związanego z zniszczeniem całego budynku mieszkalnego, w którym ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego. Sąd Rejonowy nakazał zamknąć księgę wieczystą dla nieruchomości, co skłoniło do analizy prawnej dotyczącej skutków zniszczenia budynku mieszkalnego.

Tematyka: Zniszczenie budynku, użytkowanie wieczyste, Sąd Najwyższy, udział w nieruchomości wspólnej, wygaśnięcie prawa użytkowania, odrębna własność, stanowisko SN

W uchwale z 13.3.2020 r. (III CZP 65/19,
) Sąd Najwyższy wyraził stanowisko, że zniszczenie budynku
nie powoduje wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną
własnością lokalu, który znajdował się w tym budynku.
Uchwała jest wynikiem rozstrzygnięcia pytania prawnego skierowanego przez Sąd Okręgowy (działający jako
Sąd II instancji) o następującej treści: Czy zniszczenie całego budynku mieszkalnego wielolokalowego,
w którym ustanowiono odrębną własność jednego z samodzielnych lokali mieszkalnych, powoduje z mocy
prawa wygaśnięcie użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu jako prawa związanego z odrębną
własnością tego lokalu, powstałego na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste we wskazanym
zakresie w związku z ustanowieniem odrębnej własności tego lokalu?
Stan faktyczny – stanowisko Sądu Rejonowego
Sprawa dotyczy uzgodnienia treści księgi wieczystej. Powodem jest właściciel nieruchomości – gmina. Sąd Rejonowy
wyrokiem z 13.3.2018 r. nakazał zamknąć księgę wieczystą prowadzoną dla lokalu mieszkalnego nr 3 położonego
w budynku nr 13 oraz nakazał wykreślić z działku II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej
udział w prawie własności wspólnych części budynku oraz użytkowania wieczystym gruntu przysługującym
każdoczesnemu właścicielowi lokalu nr 3.
Z treści pytania prawnego wynika, że w 2000 r. Gmina ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 3
w budynku na określonej nieruchomości gruntowej i sprzedała lokal m.in. z udziałem w częściach wspólnych budynku
mieszkalnego oraz oddała nabywcom w użytkowanie wieczyste udział w działce gruntu. W 2008 r. na nieruchomości
miał miejsce pożar, który doprowadził do zniszczenia całego budynku mieszkalnego. Gmina dokonała rozbiórki
zgliszczy budynku i obecnie na nieruchomości nie ma żadnych pozostałości po budynku mieszkalnym. Na gruncie
pozostał budynek gospodarczy, który nie był przedmiotem sprzedaży oraz nie przynależał do lokalu mieszkalnego.
Pozwany zajmuje obecnie całość nieruchomości wraz z tym budynkiem, dążąc do jego przekształcenia w budynek
mieszkalny. Przed pożarem w budynku oprócz wyodrębnionego lokalu znajdowały się również dwa inne lokale
mieszkalne stanowiące mienie gminy, które zajmowali najemcy.
Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, że istotą sporu jest ocena skutków prawnych całkowitego unicestwienia budynku
mieszkalnego, w którym znajdował się wyodrębniony lokal mieszkalny, dla tego lokalu mieszkalnego oraz dla udziału
w prawie użytkowania wieczystego, gdyż zgodnie z przepisem art. 3 ust. 1 WłLokU w razie wyodrębnienia własności
lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.
Sąd I instancji przyjął pogląd, zgodnie z którym własność lokalu jest prawem głównym (nadrzędnym), a udział
w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym i dzieli jego los. Sąd Rejonowy powołał się na uchwałę SN
z 25.8.2017 r. (III CZP 11/17,
), z której wynika, że wygaśnięcie prawa użytkowania gruntu nie powoduje
wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku. Sąd ten zauważył nadto, że w KC prawo wieczystego
użytkowania gruntu zostało ukształtowane jako prawo nadrzędne w stosunku do prawa własności budynków na tym
gruncie (art. 235 § 2 KC), ale zgodnie z przepisem art. 1 ust. 2 WłLokU do własności lokali przepisy KC stosuje się
jedynie w zakresie nieuregulowanym ustawą. W zakresie dotyczącym użytkowania wieczystego przepisy tej ustawy
są zatem przepisami szczególnymi do przepisów KC i poprzez uregulowanie zawarte w art. 3 ust. 1 odwracają one
ogólną zasadę wynikającą z art. 235 § 2 KC dotyczącą prawa użytkowania wieczystego. Sąd przyjął więc, że
w wyniku zniszczenia lokalu wraz z wygaśnięciem prawa do lokalu mieszkalnego jako odrębnej
nieruchomości wygasł również udział w prawie użytkowania wieczystego.
Apelacja pozwanego
Od ww. wyroku apelację wywiódł pozwany, który nie zgodził się z poglądem Sądu I instancji co do nadrzędności
prawa własności lokalu nad prawem użytkowania wieczystego gruntu. Apelujący powołał się na pogląd SN wyrażony
w wyroku z 3.9.2009 r. (I CSK 6/09,
), z którego wynika, że prawo własności lokalu jest prawem głównym
w stosunku do udziału we własności budynku i innych urządzeń zgodnie z art. 3 ust. 2 WłLokU,
a podrzędnym (związanym) w stosunku do udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu zgodnie z art. 235 § 2
i art. 241 KC dlatego nie wygasa wraz z ewentualnym wygaśnięciem prawa odrębnej własności lokalu oraz
współwłasności części wspólnych budynku.
Powód z kolei zajął stanowisko zgodne z uchwałą SN z 16.5.2019 r. (III CZP 1/19,
), zgodnie z którą
w polskim porządku prawnym nie ma podstaw do uznania, że prawo własności ma charakter czasowy związany

z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym istnieje budynek będący przedmiotem prawa własności
użytkownika wieczystego gruntu. Prawo użytkowania wieczystego jest związane z prawem własności budynku
a nie odwrotnie.
Zagadnienie prawne
Przy rozpoznawaniu apelacji powstało zagadnienie prawe budzące poważne wątpliwości Sądu Okręgowego.
W związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu wraz z udziałem we współwłasności tej części budynku i jego
urządzeń, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli lokali nie doszło do sytuacji, w której na rzecz właścicieli
lokalu został ustanowiony udział we współwłasności gruntu. Nie doszło zatem do wcześniejszego oddawania
w użytkowanie wieczyste całej nieruchomości gruntowej.
Co do zasady SO przychylił się do poglądu wyrażonego przez SR. W uchwale SN z 16.5.2019 r. (III CZP 1/19)
jednoznacznie stwierdzono, że w ygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek jego zburzenia powoduje
ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast udziały w nieruchomości wspólnej związane
dotychczas z własnością dwóch lokali, przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu
zabudowanego budynkiem stanowiącym jego część składową i obejmującą jeden lokal. Powołana uchwała nie
daje jednakże odpowiedzi na przedstawione zagadnienie prawne, gdyż została podjęta w innym stanie faktycznym –
przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu nie doszło do oddania w użytkowanie wieczyste ułamkowej części
gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością zniszczonego lokalu.
Sprzeczne wypowiedzi doktryny w analizowanej sprawie dotyczą tego czy to prawo własności wyodrębnionego lokalu
jest prawem głównym w stosunku do udziału w użytkowaniu wieczystym czy też to prawo użytkowania wieczystego
ma pozycję nadrzędną w stosunku do prawa własności lokalu.
W ocenie Sądu Okręgowego, orzeczenia przywołane przez powoda i przez pozwanego nie odnoszą się do
zagadnienia prawnego przedstawionego SN w niniejszej sprawie. Skutki upływu terminu, do którego grunt został
oddany w użytkowanie wieczyste zostały odmiennie ocenione w uchwale SN z 25.8.2017 r. (III CZP 11/17), niż we
wcześniejszym wyroku SN z 3.9.2009 r. (I CSK 6/09). Uchwała została oparta na konstytucyjnej ochronie prawa
własności dlatego użytkowanie wieczyste trwa mimo upływu terminu na jaki umowa została zawarta, jeżeli nadal
istnieje budynek wielolokalowy a w nim samodzielny lokal stanowiący odrębny przedmiot własności. Nie ma to jednak
znaczenia w sprawie bo nie upłynął termin oddania gruntu w użytkowanie wieczyste.
Z kolei uchwała SN z 16.5.2019 r. (III CZP 1/19) potwierdza, że skutki wygaśnięcia odrębnej własności lokalu
odnoszące się do nieruchomości wspólnej, w tym co do prawa gruntu, nie zostały uregulowane w WłLokU.
SO skłania się przez to do wniosku, że w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku wzniesionym
na gruncie oddanym w całości w użytkowanie wieczyste skutki zniszczenia budynku wraz z wyodrębnionym lokalem,
przed upływem terminu na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste, nie spowodują wygaśnięcia prawa
użytkowania wieczystego, gdyż taki skutek nie wynika z przepisów KC regulujących prawo użytkowania wieczystego,
odpowiednio tak jak w przypadku gdy wspólny grunt był objęty współwłasnością, a na skutek zniszczenia
wyodrębnionego lokalu wraz z budynkiem wielolokalowym byli właściciele lokali stają się współwłaścicielami
nieruchomości gruntowej w częściach ułamkowych.
W niniejszej sprawie doszło jednak jedynie do rozpoczęcia oddawania w użytkowanie wieczyste odpowiednich części
ułamkowych własności gruntu, które nie doprowadziło, przed zniszczeniem budynku, a w nim wyodrębnionego lokalu,
do oddania całego gruntu w użytkowanie wieczyste.
Uchwała SN to ważne stanowisko dla zagadnienia nadrzędności i podległości prawa własności lokalu i prawa
użytkowania wieczystego. SN opowiedział się – w dużym uproszczeniu – za nadrzędnością prawa użytkowania
wieczystego względem prawa własności lokalu. Uzasadnienie omawianej uchwały nie zostało jeszcze opublikowane.
Uchwała SN z 13.3.2020 r., III CZP 65/19

Uchwała Sądu Najwyższego stanowi istotne stanowisko w kwestii nadrzędności prawa użytkowania wieczystego nad prawem własności lokalu. Wartościowa analiza prawna dotycząca skutków zniszczenia budynku mieszkalnego w kontekście prawa własności i użytkowania wieczystego.