Zmiany w zakresie przewłaszczenia na zabezpieczenie w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-21

Nowelizacja ustawy KC z 14.5.2020 r. wprowadziła istotne zmiany dotyczące przewłaszczenia na zabezpieczenie. Wprowadzone przepisy mają na celu ochronę przed nadużyciami oraz zwiększenie bezpieczeństwa transakcji dotyczących przenoszenia własności nieruchomości w celu zabezpieczenia roszczeń. Projektodawcy podkreślają konieczność wprowadzenia środków zapobiegawczych, aby uniknąć sytuacji, w których konsument może stracić własność nieruchomości z powodu niewłaściwych umów związanych z przewłaszczeniem na zabezpieczenie.

Tematyka: przewłaszczenie na zabezpieczenie, zmiany w ustawie, nadużycia, ochrona konsumentów, umowy zabezpieczenia

Nowelizacja ustawy KC z 14.5.2020 r. wprowadziła zmiany w zakresie dokonywania przewłaszczenia na
zabezpieczenie
Ustawą z 14.5.2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem
się wirusa SARS-CoV-21 (Dz.U. z 2020 r. poz. 875), Sejm dokonał zmian w zakresie przewłaszczenia na
zabezpieczenie. W ustawie z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.; dalej jako: KC) po
art. 387 KC został dodany przepis art. 3871 KC.
Przywołana regulacja stanowi, że nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do
przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu
zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością
gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:
1) wartość przenoszonej własności nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością
roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24
miesięcy lub
2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub
3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości dokonanej
przez biegłego rzeczoznawcę.
W ocenie projektodawców, dokonana zmiana stanowi środek niezbędny do wyeliminowania nadużyć, ponieważ
regulacje o wadach oświadczenia woli, które odwołują się do takich okoliczności zawarcia umowy, jak podstęp,
przymus, groźba czy też regulacje dotyczące wyzysku (art. 388 KC), są w praktyce mało skuteczne (Uzasadnienie, s.
4). Ponadto przepis ten, obejmując także umowy zawarte między osobami fizycznymi (dokonującymi czynności
prawnej niezwiązanej bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową), zabezpiecza przed
nadużyciami, które mogą występować w obrocie powszechnym, jak również wyklucza możliwość obejścia przepisu
poprzez wskazanie drugiej osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej jako strony tejże umowy.
Regulacja nie odnosi się on do wszystkich umów przewłaszczenia na zabezpieczenie, które mają za przedmiot
nieruchomość służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, lecz jedynie do tych sytuacji, w których najczęściej
zdarzały się wyłudzenia mieszkań. W praktyce w umowach przewłaszczenia na zabezpieczenie konsument jest
często nakłaniany do określania wspólnie z pożyczkodawcą wartości mieszkania w znacznie zaniżonej wysokości.
Pożyczkobiorca niejednokrotnie zawiera umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie niskiej kwoty pożyczki
stanowiącej nominalnie np. 5% wartości mieszkania, w efekcie czego traci własność mieszkania nawet w przypadku
jednego dnia opóźnienia.
Zdarzają się również sytuacja, że pożyczkobiorca nie jest świadomy wysokości potencjalnych wierzytelności,
na rzecz których przewłaszczał mieszkanie, ponieważ umowy te zawierają szereg otwartych klauzul
pozwalających na dowolne zwiększenie obciążeń konsumenta. W ocenie projektodawcy, wprowadzane
przesłanki nieważności są obiektywne i pozwalają na zabezpieczenie pożyczek w wysokości stosunkowo niższej od
wartości nieruchomości. Margines różnicy wynosi wartość odsetek maksymalnych za zwłokę za okres 2 lat. Jest to
okres w którym można oczekiwać racjonalnego dochodzenia wierzytelności przez wierzyciela. Dwa pozostałe
przypadki związane są z zachowaniami polegającymi na świadomym wykorzystaniu braku wiedzy konsumenta co do
wysokości wierzytelności lub nieruchomości (op. cit.).
Projektodawcy wskazali również, że przewidziana ingerencja mieści się w ramach dopuszczalnych ograniczeń
zasady swobody umów (art. 31 ust. 3 Konstytucji RP) i nie narusza konstytucyjnej zasady ochrony własności (art. 20
Konstytucji RP), a także art. 140 KC, określającego granice korzystania z rzeczy przez właściciela. Jak trafnie
wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 25.5.1999 r. (SK 9/98,
) pojmowanie prawa własności jako prawa
absolutnego do rzeczy prowadziłoby w wielu wypadkach do naruszenia praw innych podmiotów. Mogłoby obrócić się
także przeciwko samym właścicielom rzeczy. W kontekście powyższego należy zwrócić uwagę, że przewidziana
w art. 3871 KC instytucja nie pozbawia właściciela rzeczy prawa rozporządzenia nią, lecz jedynie w niektórych
przypadkach ogranicza to prawo. Ograniczona jest przy tym przedmiotowo wyłącznie do nieruchomości służących
zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Wartością konkurencyjną wobec prawa do rozporządzania przedmiotem własności jest w tym przypadku ochrona
obywateli przez bezdomnością będącą następstwem nieroztropnych i podjętych bez dostatecznego rozeznania
decyzji ekonomicznych, co samo w sobie stanowi realizację konstytucyjnej zasady znajdującej odzwierciedlenie
w art. 76 Konstytucji RP. Należy mieć przy tym na uwadze, że sama niemożliwość zobowiązania się przez stronę
czynności do przeniesienia własności nieruchomości służącej celom mieszkaniowym na zabezpieczenie określonych
zobowiązań nie eliminuje w żaden sposób ekonomicznej użyteczności tejże nieruchomości jako właściwego
przedmiotu zabezpieczenia zobowiązań o charakterze pieniężnym. W tym jednak przypadku właściwym i typowo
stosowanym sposobem zabezpieczenia takich zobowiązań jest ustanowienie hipoteki. Projektowane rozwiązania
w żaden też sposób nie ograniczają możliwości zasadniczego sposobu rozporządzania mieniem, jakim jest jego
sprzedaż. Warto też zwrócić uwagę na okoliczność, że przewłaszczenie nieruchomości służącej zaspokojeniu
potrzeb mieszkaniowych na zabezpieczenie jest tak dalece nietypowym rozwiązaniem, że nawet sam rynek pomija
użyteczność tego typu instrumentów prawnych (Uzasadnienie rządowego projektu ustawy o zmianie niektórych
ustaw w celu przeciwdziałania lichwie, RPU VIII, poz. 3600, s. 36).

Nowe przepisy dotyczące przewłaszczenia na zabezpieczenie wprowadzone w ustawie z 14.5.2020 r. stanowią istotną zmianę mającą na celu ochronę konsumentów przed nadużyciami oraz zwiększenie bezpieczeństwa transakcji. Projektowane rozwiązania nie ograniczają jednak możliwości zasadniczego sposobu rozporządzania mieniem, a jedynie wprowadzają środki mające na celu zabezpieczenie interesów stron umowy.