Obowiązek zapewnienia wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów
W uchwale z 27.2.2020 r., Sąd Najwyższy wskazał na konieczność zapewnienia wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sprawa dotyczyła naruszenia procedury głosowania przez zarząd, co miało wpływ na treść uchwał. Sąd Okręgowy uchylił uchwały podjęte w sposób niewłaściwy, co potwierdził Sąd Apelacyjny. Decyzja ta ma istotne znaczenie dla praktyki funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
Tematyka: Sąd Najwyższy, uchwała, właściciele lokali, wspólnoty mieszkaniowe, tryb indywidualnego zbierania głosów, procedura głosowania, uchybienie formalne, uchylenie uchwały, Sąd Okręgowy, Sąd Apelacyjny
W uchwale z 27.2.2020 r., Sąd Najwyższy wskazał na konieczność zapewnienia wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sprawa dotyczyła naruszenia procedury głosowania przez zarząd, co miało wpływ na treść uchwał. Sąd Okręgowy uchylił uchwały podjęte w sposób niewłaściwy, co potwierdził Sąd Apelacyjny. Decyzja ta ma istotne znaczenie dla praktyki funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.
W uchwale z 27.2.2020 r., III CZP 59/19 Sąd Najwyższy wskazał, że niezapewnienie wszystkim właścicielom lokali udziału w głosowaniu nad uchwałą podejmowaną w trybie indywidualnego zbierania głosów może uzasadniać uchylenie przez sąd uchwały, jeżeli miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Okoliczności podjęcia uchwały Sąd Najwyższy rozpoznał zagadnienie prawne w sprawie z powództwa R.M. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej, przedstawione przez Sąd Apelacyjny: „Czy niezapewnienie wszystkim właścicielom udziału w głosowaniu nad uchwałą członków wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wyrażającą zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, narusza przepisy art. 23 ust. 1 i 2 w zw. z art. 6 zd. 1 i art. 27 WłLokU w taki sposób, że uchwały tej nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli?” R.M. domagał się uchylenia 2 uchwał właścicieli lokali podjętych w trybie indywidualnego zbierania głosów. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo. Ustalił, że powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego w budynku. W budynku jest kilkanaście lokali mieszkalnych oraz trzy lokale o innym przeznaczeniu. Właściciele lokali w większości zamieszkują poza miejscowością, w której znajduje się przedmiotowy budynek i bezpośredni kontakt z nimi jest utrudniony. Właściciele lokali uchwałą z 14.3.2014 r. przyjęli statut, zgodnie z którym właściciele mogą podjąć uchwałę w trybie indywidualnego zbierania głosów przez zarząd m.in. w wypadku, gdy uchwała, którą poddano pod głosowanie na zebraniu, nie uzyskała wymaganej większości, ale z analizy rezultatów głosowania wynika, że może taką większość uzyskać dzięki głosom właścicieli, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu na zebraniu. J.D., który jest właścicielem największego lokalu i członkiem zarządu Wspólnoty, osobiście przygotował projekty zaskarżonych uchwał i uzyskał upoważnienie trzech członków zarządu do zbierania głosów pod uchwałami. Telefonował do niektórych właścicieli lokali z prośbą o poparcie uchwały, następnie przesyłał tym osobom e-maile zawierające projekty uchwał wraz z kartą do głosowania i prośbą o jej wypełnienie. Korespondencja e-mailowa nie została skierowana do wszystkich właścicieli. Powód nie odebrał telefonu od J.D. Przypuszczał, że dzwonił on w sprawie podjęcia uchwały. J.D. w wiadomości skierowanej na adres e-mail powoda przesłał w załączniku projekty dwóch uchwał z kartą do głosowania i z prośbą o oddanie głosu. Powód nie zapoznał się z treścią tej wiadomości. Procedura zbierania głosów pod uchwałami trwała około 10 dni. Po uzyskaniu wymaganej większości zaprzestano zbierania kolejnych głosów. W głosowaniu wzięli udział współwłaściciele mający 59,17 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Wszyscy opowiedzieli się za przyjęciem uchwał, które dotyczyły wyrażenia zgody dla Restauracji na sprzedaż napojów alkoholowych w pełnym zakresie w 2 lokalach o innym przeznaczeniu. Powód otrzymał od administratora Wspólnoty wiadomość elektroniczną z informacją o treści uchwał podjętych w drodze indywidualnego zbierania głosów. Sąd Okręgowy stwierdził, że podstawą materialnoprawną uchylenia zaskarżonych uchwał jest art. 25 WłLokU. Uznał, że zaskarżone uchwały należały do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wskazał, że w niniejszej sprawie doszło do takiego naruszenia procedury podejmowania uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów, które powoduje ich uchylenie. Przyjął, że uchwały nie zostały poddane pod głosowanie wszystkich uprawnionych, a J.D. zadbał o to, aby uchwały poddać pod głosowanie jedynie tych właścicieli lokali, którzy oddaliby głos „za”. Sąd Apelacyjny, rozpoznając apelację pozwanego, powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu. Rozważania Sądu Najwyższego Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Apelacyjny ma istotne znaczenie dla praktyki funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Odnosi się ono do podejmowania uchwał przez właścicieli lokali przy wykorzystaniu procedury indywidualnego zbierania głosów przez zarząd (art. 23 ust. 1 WłLokU). W orzecznictwie występuje rozbieżność poglądów związanych z określeniem wymagań prawidłowego przeprowadzenia głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów oraz sposobem postrzegania ewentualnych wadliwości, jakie mogą wystąpić przy tej procedurze podejmowania uchwał przez właścicieli lokali. Za koniecznością odebrania głosu od każdego z właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 26.9.2014 r., IV CSK 727/13. Podkreślił, że podejmowanie uchwały w tym trybie z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos powoduje, iż takiej uchwały nie można uznać za podjętą przez ogół właścicieli. Przyjął, że wykładnia art. 23 ust. 1 i 2 WłLokU powinna być dokonywana z uwzględnieniem regulacji wynikających z art. 6 i 27 WłLokU. Wspólnota mieszkaniowa jest organizacją właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (art. 6 zdanie 1 WłLokU). Sąd Najwyższy wskazał, że równie liczne są wypowiedzi sądów apelacyjnych, w których uznaje się, iż pominięcie przez zarząd niektórych właścicieli w ramach procedury indywidualnego zbierania głosów należy postrzegać jako uchybienie formalne, które powoduje wadliwość uchwały właścicieli lokali tylko wobec stwierdzenia przez sąd, że uchybienie to miało wpływ na treść uchwały. Podkreśla się, że uchwała procedowana w trybie indywidualnego zbierania głosów jest podjęta z chwilą złożenia głosu, który powoduje, iż za uchwałą opowiedziała się wymagana większość (art. 23 ust. 2 i 2a WłLokU) i w takiej sytuacji zarząd nie musi kontynuować procedury zbierania głosów. W tym kierunku wypowiedział się także Sąd Najwyższy w wyroku z 8.7.2004 r., IV CK 543, w którym stwierdził, że w trybie indywidualnego zbierania głosów uchwała wspólnoty mieszkaniowej zapada z chwilą oddania ostatniego głosu, przesądzającego o uzyskaniu większości. Wskazał, że niedopełnienie obowiązku powiadomienia każdego właściciela o podjętej uchwale nie ma wpływu na jej skuteczność. Sąd Najwyższy wyjaśnił w wyroku z 3.4.2008 r., II CSK 605/07, że czasowa sekwencja zbierania głosów poszczególnych właścicieli lokali pozwala na stwierdzenie, iż dzień podjęcia uchwały powinien z reguły odpowiadać dacie wyrażenia woli przez ostatniego z właścicieli uprawnionych do głosowania, chyba że wystarczająca liczba dotychczas głosujących właścicieli opowiedziała się za uchwałą o określonej treści, a głosy pozostałych właścicieli nie miały już istotnego znaczenia. W ocenie Sądu Najwyższego zbyt daleko idący byłby pogląd, że zarząd nie ma obowiązku kontynuowania procedury zbierania głosów od właścicieli, gdy z dotychczas oddanych głosów uzyskano większość niezbędną do jej podjęcia. WłLokU lokali nie wymaga wprawdzie, aby uczestnictwo wszystkich właścicieli w głosowaniu warunkowało ważność uchwały. Przyjęto tu bowiem inny system obliczania wymaganej większości głosów, niż np. w spółdzielniach mieszkaniowych, mianowicie tzw. większość absolutną, w której punktem odniesienia jest liczba udziałów wszystkich właścicieli lokali. W tej sytuacji z art. 6 zd. 1 i art. 27 WłLokU wynika uprawnienie każdego właściciela lokalu do brania udziału w głosowaniu oraz obowiązek zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej zapewnienia realizacji tego prawa. W odniesieniu do głosowania na zebraniu właścicieli lokali wspomniane uprawnienie i obowiązek wynikają expressis verbis z art. 32 ust. 1 i 2 WłLokU. Wszyscy właściciele muszą być zawiadomieni o terminie i miejscu zebrania oraz porządku obrad (art. 32 ust. 2 WłLokU) w sposób określony w art. 32 ust. 1 WłLokU. Uchybienia w postaci niezawiadomienia niektórych właścicieli o zebraniu, niedopuszczenie ich do udziału w głosowaniu czy też pominięcie niektórych głosów właścicieli przy ich liczeniu oznaczają wady w procedurze głosowania. Art. 23 ust. 1 i 2 WłLokU nie wskazuje, aby zamiarem ustawodawcy było zaostrzenie wymagań formalnych przy głosowaniu nad uchwałą w trybie indywidualnego zbierania głosów w stosunku do wymagań kreowanych przy głosowaniu nad uchwałą na zebraniu właścicieli. Czy wspomniana wadliwość może doprowadzić do uchylenia uchwały właścicieli lokali na podstawie art. 25 WłLokU. Zagadnienie wpływu uchybień formalnych, związanych ze zwołaniem zgromadzenia, jest od wielu lat przedmiotem wypowiedzi Sądu Najwyższego, przede wszystkim w związku z wykładnią przepisów regulujących działalność spółdzielni. Szczególnie istotne znaczenie ma tu uchwała połączonych Izb Sądu Najwyższego: Izby Cywilnej oraz Izby Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z 23.11.1973 r., III PZP 38/72, zgodnie z którą uchwała walnego zgromadzenia spółdzielni, zatwierdzająca uchwałę rady o wykluczeniu członka, może być uchylona przez sąd także na tej podstawie, że walne zgromadzenie zostało zwołane w sposób sprzeczny z prawem, jeżeli wadliwość była w takim stopniu poważna, iż w okolicznościach sprawy miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały. Okoliczność, że uchwała uzyskała wymaganą większość głosów, nie oznacza, że nie może ona być uchylona. Przykładowo jej uchylenie może być uzasadnione, gdy o podjęciu głosowania korespondencyjnego nie zostały zawiadomione osoby, które, gdyby wiedziały o projektowanej uchwale, mogłyby przekonać innych właścicieli o zasadności głosowania przeciwko uchwale określonej treści. Niektóre uchybienia formalne, np. naruszenie obowiązku przeprowadzenia głosowania tajnego, są traktowane jako z natury rzeczy mające wpływ na treść uchwały (zob. wyroki Sądu Najwyższego z 20.5.1988 r., II CR 119/88, z 26.5.1999 r., III CKN 261/98 i z 9.11.2016 r., II CSK 21/16). Niewątpliwie niezawiadomienie o głosowaniu lub pominięcie niektórych właścicieli przy odbieraniu głosów stanowi wadliwość w procedurze podejmowania uchwały. Nie jest jednakże tak, że każdy uchybienie proceduralne stanowi (wystarczającą) podstawę wzruszenia uchwały właścicieli lokali. Omawiane uchwała jest wyrazem dominującej linii orzeczniczej. Uchwała SN z 27.2.2020 r., III CZP 59/19
Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, że pominięcie właścicieli przy procedurze indywidualnego zbierania głosów stanowi uchybienie formalne, które może wpłynąć na treść uchwały. Konieczne jest zapewnienie wszystkim właścicielom prawa do udziału w głosowaniu. Decyzja Sądu Najwyższego ma istotne znaczenie dla właścicieli lokali oraz zarządów wspólnot mieszkaniowych.