Zniszczenie budynku nie powoduje wygaśnięcia użytkowania wieczystego

W uchwale Sądu Najwyższego z 13.03.2020 r. omówiono, że zniszczenie budynku nie ma wpływu na wygaśnięcie użytkowania wieczystego gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu. Decyzja wydano w kontekście spornej sytuacji, gdzie po pożarze budynku nr 13 nie pozostały żadne jego ślady, a lokal nr 3 stracił swoją odrębną własność. SN podkreślił, że prawo odrębnej własności lokalu może wygasnąć jedynie w przypadku fizycznego zniszczenia budynku lub decyzji właścicieli lokali.

Tematyka: Sąd Najwyższy, uchwała, zniszczenie budynku, wygaśnięcie użytkowania wieczystego, odrębna własność lokalu, księga wieczysta, prawo własności, współwłasność, użytkowanie wieczyste

W uchwale z 13.3.2020 r. (III CZP 65/19) Sąd Najwyższy przyjął, że zniszczenie budynku nie powoduje
wygaśnięcia udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu jako prawa związanego z odrębną własnością lokalu,
który znajdował się w tym budynku.
Uchwała jest wynikiem rozstrzygnięcia pytania prawnego skierowanego przez Sąd Okręgowy (działający jako
Sąd II instancji) o następującej treści: Czy zniszczenie całego budynku mieszkalnego wielolokalowego,
w którym ustanowiono odrębną własność jednego z samodzielnych lokali mieszkalnych, powoduje z mocy
prawa wygaśnięcie użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu jako prawa związanego z odrębną
własnością tego lokalu, powstałego na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste we wskazanym
zakresie w związku z ustanowieniem odrębnej własności tego lokalu?
Stan faktyczny
Sprawa dotyczyła uzgodnienia treści księgi wieczystej. Powodem był właściciel nieruchomości – gmina. Sąd
Rejonowy wyrokiem z 13.3.2018 r. nakazał zamknąć księgę wieczystą prowadzoną dla lokalu mieszkalnego nr 3
położonego w budynku nr 13 oraz nakazał wykreślić z działku II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości
gruntowej udział w prawie własności wspólnych części budynku oraz użytkowania wieczystym gruntu przysługującym
każdoczesnemu właścicielowi lokalu nr 3.
Z treści pytania prawnego wynika, że w 2000 r. Gmina ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 3
w budynku na określonej nieruchomości gruntowej i sprzedała lokal m.in. z udziałem w częściach wspólnych budynku
mieszkalnego oraz oddała nabywcom w użytkowanie wieczyste udział w działce gruntu. W 2008 r. na nieruchomości
miał miejsce pożar, który doprowadził do zniszczenia całego budynku mieszkalnego. Gmina dokonała rozbiórki
zgliszczy budynku i obecnie na nieruchomości nie ma żadnych pozostałości po budynku mieszkalnym. Na gruncie
pozostał budynek gospodarczy, który nie był przedmiotem sprzedaży oraz nie przynależał do lokalu mieszkalnego.
Stanowisko SN
W pierwszej kolejności Sąd Najwyższy wskazał, że w uchwale składu siedmiu sędziów z 25.8.2017 r. (III CZP 11/17,
OSNC 2017, Nr 12, poz. 132) uznał, że upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego
gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym
gruncie. Przyjął bowiem, że, po pierwsze, art. 3 ust. 1 WłLokU jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 235 §
2 KC oraz, po drugie, że prawo własności, w tym prawo odrębnej własności lokalu, jest bezterminowe. Zgadzając się
z tym stanowiskiem, trzeba zauważyć, że prowadzi ono do oderwania się prawa odrębnej własności lokalu od prawa
do gruntu.
Sąd Najwyższy wskazał w związku z tym, że przyjęcie, iż użytkowanie wieczyste ulegnie w takiej sytuacji
przedłużeniu, a właściwie zamieni się w prawo bezterminowe, nie ma wyraźnego uzasadnienia w ustawie. Spostrzegł
też, że ustawodawca stworzył już podstawy do zamiany prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
w ustawie 29.7.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j.
Dz.U. z 2019 r. poz. 1314 ze zm.). Obecnie zaś taka zamiana w znacznym zakresie już nastąpiła na mocy ustawy
z 20.7.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe
w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 139 ze zm.). Żadna z wymienionych ustaw nie przewiduje
przekształcenia w prawo własności takiego prawa użytkowania wieczystego gruntu, które już wygasło.
Zagadnienie prawne w niniejszej sprawie dotyczy jednak sytuacji w pewnym sensie odwrotnej, mianowicie
wpływu wygaśnięcia prawa odrębnej własności na skutek zniszczenia budynku na istnienie prawa
rzeczowego do gruntu (własności albo użytkowania wieczystego).
WłLokU nie zawiera regulacji dotyczącej zburzenia (zniszczenia) lokalu, inaczej niż art. 18 rozporządzenia
Prezydenta Rzeczypospolitej z 24.101934 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.), który stanowił, że „1.
W razie zniszczenia budynku, odszkodowanie należne z tytułu ubezpieczenia będzie wypłacone do rąk zarządu
i zostanie przez niego użyte na przywrócenie budynku do należytego stanu, niedobór zaś, jakby się okazał, pokryją
wszyscy właściciele lokali w stosunku do udziału każdego z nich we wspólnej własności. 2. Jeżeli cały budynek
ulegnie zniszczeniu a właściciele nie zgadzają się na jego odbudowanie, własność odrębna poszczególnych lokali
wygasa, a odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia przypada do podziału między współwłaścicieli w stosunku do
udziału każdego z nich we wspólnej własności. 3. Przepisy artykułu niniejszego nie naruszają szczególnych
przepisów co do wypłaty odszkodowania z tytułu ubezpieczenia w razie, gdy na nieruchomości ciążą prawa

rzeczowe.”. Przepisy te regulowały jedynie sytuację kwalifikowaną, a więc zburzenie całego budynku. Wprowadzały
one szczególny tryb wygaśnięcia odrębnej własności lokali w związku ze zburzeniem budynku, ale dopiero
w następstwie decyzji właścicieli tych lokali.
Mimo braku obecnie stosownych regulacji, w orzecznictwie dostrzega się sytuacje, w których dochodzi do
wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu. Sąd Najwyższy wskazał w uzasadnieniu uchwały 25.11.2011 r. (III
CZP 65/11,
), że chociaż do powstania prawa odrębnej własności lokalu dochodzi przez wpis do księgi
wieczystej, nie oznacza to, iż prawo odrębnej własności lokalu istnieje tak długo, jak długo w księdze
wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widnieje dokonany wpis. Prawo własności rzeczy nie może istnieć
w oderwaniu od właściwego mu przedmiotu lub w ogóle bez tego przedmiotu, a zniszczenie rzeczy będącej
przedmiotem prawa własności powoduje jego wygaśnięcie. Niezależnie od wpisu w księdze wieczystej, prawo
odrębnej własności lokalu wygasa zatem wtedy, gdy fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego
część, w której znajdował się samodzielny lokal mieszkalny będący jego przedmiotem. Sąd Najwyższy
podkreślił, że do wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu może doprowadzić także oświadczenie woli złożone
przez jedynego właściciela wszystkich lokali w budynku na nieruchomości. Wygaśnięcie prawa odrębnej własności
poszczególnych lokali może być też konsekwencją ich połączenia. Sąd Najwyższy stwierdził w uchwale z 14.7.2006
r. (III CZP 53/06,
), że art. 3 ust. 1 WłLokU nie wyłącza dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej
własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli jest możliwy fizyczny
podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność lokali. W uzasadnieniu tej uchwały wyjaśnił, że ustanie
odrębnej własności lokalu może być zarówno konsekwencją wygaśnięcia, jak i zniesienia, przy czym jako przypadki
wygaśnięcia wymienia się zniszczenie budynku lub utratę przez niego charakteru odrębnego od gruntu przedmiotu
własności, a jako przykłady zniesienia - notarialne oświadczenie jednego właściciela wszystkich lokali, które
stanowiłoby jak gdyby odwrotność (actus contrarius) oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności, połączenie
kilku lokali i umowę zawartą w formie aktu notarialnego właścicieli wszystkich lokali. Stanowisko to zostało
potwierdzone w postanowieniu SN z 7.5.2008 r. (II CSK 664/07,
) i w uzasadnieniu uchwały SN z 8.12.2017 r.
(III CZP 77/17,
). Sąd Najwyższy stwierdził w uzasadnieniu uchwały z 16.5.2019 r. (III CZP 1/19,
), że
w polskim systemie nie ma takich praw majątkowych, które nie ustawałyby, naturalną zaś konsekwencją braku
przedmiotu prawa jest jego ustanie.
Według art. 3 ust. 1 WłLokU, właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane
z własnością lokali. Nieruchomość wspólna obejmuje fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą
wyłącznie do korzystania przez właściciela lokalu (art. 3 ust. 2 WłLokU). Stanowi ona współwłasność właścicieli
lokali. Odrębna własność lokalu może też być powiązana z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
W takim wypadku przedmiotem wspólności jest to prawo, a przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje
się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 WłLokU). Konstrukcja prawna współwłasności
nieruchomości wspólnej oraz wspólności użytkowania wieczystego ma charakter służebny wobec prawa
odrębnej własności lokalu i umożliwia prawidłowe wykonywanie tego prawa. Taki charakter współwłasności
nieruchomości wspólnej i wspólności użytkowania wieczystego względem odrębnej własności lokalu znajduje
potwierdzenie w tezie, że to prawo odrębnej własności lokalu jest prawem głównym. O nadrzędności prawa
odrębnej własności lokalu przesądza art. 3 ust. 3 WłLokU, z którego wynika, że to powierzchnia
wyodrębnionego lokalu decyduje o wysokości udziału jego właściciela w nieruchomości wspólnej
(postanowienia SN z 24.11.2010 r., II CSK 268/10,
i z 14.1.2011 r., II CSK 241/10,
). Sąd Najwyższy
przesądził w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z 25.8.2017 r. (III CZP 11/17,
), że prawem
głównym jest prawo własności lokalu, a prawem akcesoryjnym i związanym z nim jest udział w użytkowaniu
wieczystym gruntu. Teza o służebnej funkcji nieruchomości wspólnej względem odrębnej własności lokalu, która to
funkcja determinuje kształt konstrukcji prawnych związanych z nieruchomością wspólną znajduje potwierdzenie
również w uchwale SN z 14.7.2006 r. (III CZP 53/06,
) i w postanowieniu SN z 7.5.2008 r. (II CSK 664/07,
). W tych orzeczeniach podkreślono, że o możliwości wygaśnięcia odrębnej własności lokali w obecnym stanie
prawnym można pośrednio wnioskować już z zamieszczonego w art. 3 ust. 1 zd. 2 WłLokU zwrotu „dopóki trwa”.
Wynikający z tego przepisu zakaz dotyczy zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś zniesienia
odrębnej własności lokali stanowiącej przeszkodę do zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej. Wykładnia
gramatyczna art. 3 ust. 1 zd. 2 WłLokU wskazuje na racjonalne działanie ustawodawcy, zapewniające realizację
uzasadnionych interesów współwłaścicieli, brak bowiem przekonywających argumentów przemawiających za
przypisaniem mu intencji pozbawienia właściciela lokalu możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości
wspólnej wtedy, gdy możliwy jest podział budynku, w którym ustanowiono tę odrębną własność lokali i utrzymywanie
współwłasności, będącej często zarzewiem wieloletniego konfliktu.

Komentarz
Uchwała SN stanowi przegląd i podsumowanie dotychczasowego orzecznictwa SN co do relacji prawa odrębnej
własności lokalu do prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Jednoznacznie zostało w niej przesądzone, że
konstrukcja prawna współwłasności nieruchomości wspólnej oraz wspólności użytkowania wieczystego ma charakter
służebny wobec prawa odrębnej własności lokalu i umożliwia prawidłowe wykonywanie tego prawa.

Uchwała SN z 13.3.2020 r., III CZP 65/19

Uchwała SN stanowi przegląd dotychczasowego orzecznictwa w sprawie relacji prawa odrębnej własności lokalu do prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Potwierdzono w niej, że konstrukcja prawna współwłasności nieruchomości wspólnej i użytkowania wieczystego ma charakter pomocniczy względem prawa odrębnej własności lokalu, ułatwiając jego wykonywanie.